Architekt adaptujący – kiedy jest potrzebny i jakie są jego zadania?

Kupując gotowy projekt domu jednorodzinnego, konieczne będzie skorzystanie z usług architekta adaptującego, aby móc zgłosić budowę lub ubiegać się o pozwolenie na nią. Czym dokładnie zajmuje się architekt adaptujący?

Przystosowanie projektu do warunków zabudowy

Inwestor, który chce wybudować dom, może skorzystać z usług architekta, który wykona dla niego projekt indywidualny, lub zdecydować się na tańsze rozwiązanie – wybrać odpowiedni dla siebie projekt spośród tysięcy dostępnych na rynku. Przy wyborze projektu domu bierze się pod uwagę potrzeby rodziny, wielkość działki budowlanej oraz budżet, jakim dysponujemy na budowę domu. Nawet jeśli projekt będzie tak doskonale dobrany, że nie będzie potrzeby wprowadzania do niego żadnych zmian, konieczne jest przystosowanie go przez uprawnioną osobę do warunków zabudowy, jakie stawia przed naszą działką gmina, a więc adaptacja projektu do warunków panujących na działce. Dopiero wtedy można zgłosić budowę lub złożyć wniosek o pozwolenie na nią.

Nawet jeśli projekt zostanie tak doskonale dobrany, że nie będzie potrzeby wprowadzania do niego żadnych zmian, konieczne będzie przystosowanie go przez uprawnioną osobę do warunków zabudowy. Czyli adaptacja.

Dlaczego wymagana jest adaptacja projektu gotowego? Ponieważ projekty domów przygotowywane są w oparciu o standardowe warunki glebowe i klimatyczne. Architekt projektujący dom nie wie, na jakiej działce będzie budowany dom. Dlatego właśnie niezbędna jest adaptacja projektu, w czasie której gotowe projekty są dostosowywane do lokalnych warunków, jakimi charakteryzuje się konkretna działka, oraz do wymagań zawartych w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy. A zatem poza warunkami panującymi na działce istotne są wymogi gminy, która ustala na przykład właściwe usytuowanie budynku na działce. Niezbędne jest także wykonanie lub poprawienie istniejących fundamentów, bowiem grunty na działce mogą wymagać innego posadowienia budynku niż przewidziane w projekcie, dlatego architekt adaptujący musi je ponownie przeliczyć.

Architekt adaptujący musi także wykonać projekt zagospodarowania działki z uwzględnieniem istniejących i planowanych obiektów budowlanych, istniejących dojazdów do działki, a także usytuowania względem sieci infrastruktury i sąsiednich działek. Poza tym w projekcie zagospodarowania działki uwzględnia się także pasy zieleni dostępne na terenie. Zadaniem architekta adaptującego jest również określenie, czy obszar oddziaływania planowanego budynku będzie wykraczać poza działkę, czy nie. Jeśli będzie oddziaływać na sąsiednie nieruchomości, nie będzie można skorzystać z uproszczonej procedury i będzie trzeba ubiegać się o pozwolenie na budowę. Jeśli obszar oddziaływania będzie obejmować tylko działkę, na której powstanie obiekt, będzie można budować na podstawie zgłoszenia. 

Adaptacja projektu gotowego
Architekt adaptujący musi dostosować projekt do warunków, jakimi charakteryzuje się konkretna działka

Dostosowanie projektu do wymagań inwestora

Często się zdarza, że w nawet najbardziej dobranym do wymagań inwestora projekcie konieczne jest wykonanie zmian. Wszelkie prace projektowe z tym związane należy także zlecić uprawnionemu architektowi. Zmiany w projekcie dzieli się na zmiany istotne, które wpływają na konstrukcję domu i wymagają wykonania dodatkowych przeliczeń, oraz zmiany nieistotne, które są jedynie zmianami kosmetycznymi. Ponieważ te pierwsze są pracochłonne, na pewno podniosą koszt przy adaptacji. Do najtrudniejszej modyfikacji należy zmiana technologii budowy domu. Jeżeli w projekcie jest dom murowany, można zmienić go na drewniany. Do innych zmian istotnych należy np. zmiana konstrukcji stropu, przesunięcie ścian zewnętrznych, zmiana konstrukcji dachu, w tym zmiana kąta nachylenia. Zmiany kosmetyczne to np. zmiana układu ścianek działowych czy też zmiana funkcjonalności pomieszczeń.

Zmiany w projekcie dzieli się na istotne, które wpływają na konstrukcję domu, oraz nieistotne, które mają charakter jedynie kosmetyczny. Ponieważ te pierwsze są pracochłonne, podnoszą koszt adaptacji.

Jeśli planujemy wykonanie wielu istotnych zmian w projekcie gotowym, które znacznie podniosą koszt adaptacji, należałoby jeszcze raz przejrzeć zbiór projektów. Pośród tysięcy dostępnych na rynku na pewno znajdą się bardziej dopasowane do naszych potrzeb. Jeśli jednak nasza działka wymaga zastosowania specjalnych rozwiązań, warto pomyśleć o wyborze projektu indywidualnego.