Czy można zamieszkać w altanie?

Problem jest znany od lat, zwłaszcza jeśli chodzi o tereny ogródków działkowych. Wiele z nich z czasem przekształciło się w osiedla minidomków jednorodzinnych. Ich właściciele mają jednak kłopot, altany nie mogą być bowiem wykorzystywane jako obiekty całoroczne, jest to niezgodne z prawem.

Altana bez pozwolenia

Altanę można zbudować stosunkowo łatwo. W większości przypadków nie wymaga pozwolenia, tylko zgłoszenia. Znacznie trudniejsza może jednak okazać się zmiana sposobu jej użytkowania i przekształcenie w budynek całoroczny. Ta procedura jest jednak niezbędna, aby można było legalnie zamieszkać w altanie.

Altany są obiektami przeznaczonymi do okresowego wypoczynku, nie mają charakteru budynków całorocznych. Mieszkanie w altanie jest niezgodne z prawem. Jeśli obiekt jest użytkowany w inny sposób niż określony w zgłoszeniu, zostanie uznany za samowolę budowlaną.

Budowa wolnostojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m² wymaga tylko zgłoszenia, o ile łączna liczba podobnych obiektów (altan, garaży, przydomowych ganków i oranżerii) nie przekroczy dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia budowa altany i budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² na terenach ogródków działkowych, a także związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej.

Altany budowane na terenach ogródków działkowych doczekały się osobnej definicji. Są to wolnostojące budynki rekreacyjno-wypoczynkowe lub inne obiekty budowlane spełniające taką funkcję o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Do ich powierzchni zabudowy nie wlicza się ganku, werandy lub tarasu, o ile ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 12 m². Działkowiec, który ma wątpliwości, czy zbudowany przez niego obiekt mieści się w definicji altany, może wystąpić do nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność altany z wymaganiami ustalonymi w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych. 

Altana na gruncie rolnym

Altany są obiektami przeznaczonymi do okresowego wypoczynku, nie mają charakteru budynków całorocznych. Mogą być zatem wyposażone we wszystkie media i niezbędne instalacje, ale nie oznacza to, że można w nich zamieszkać. Mieszkanie w altanie jest niezgodne z prawem. Jeśli obiekt jest użytkowany w inny sposób niż określony w zgłoszeniu, zostanie uznany za samowolę budowlaną. Jej legalizacja będzie wiązać się z koniecznością uiszczenia odpowiednio wysokiej opłaty. Aby możliwa była legalizacja samowoli, w miejscowym inspektoracie nadzoru budowlanego należy przedstawić zaświadczenie o zgodności wybudowanego obiektu z zapisami zawartymi w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba też złożyć dokumenty związane ze zgłoszeniem budowy lub uzyskaniem pozwolenia na budowę. Urząd może jednak nie wyrazić zgody na zalegalizowanie samowoli i wtedy budynek będzie trzeba rozebrać. Aby mógł zostać zalegalizowany, obiekt musi być usytuowany w odpowiednich odległościach od granic działki. Istotne są także zapisy zawarte w planie miejscowym; z przekształceniem budynku nie powinno być większego problemu, jeśli dla danego terenu plan dopuszcza zabudowę jednorodzinną.

Natomiast jeśli altana stoi na gruntach rolnych, jej legalizacja jako obiektu całorocznego może okazać się kłopotliwa. Aby na takim terenie mógł powstać dom całoroczny, trzeba przejść dwuetapową procedurę odrolnienia. Na cele nierolnicze można przeznaczyć przede wszystkim nieużytki lub inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Może się to stać w wyniku zmiany planu miejscowego. W przypadku gruntów rolnych klas I-III konieczna jest zgoda ministra ds. rolnictwa i rozwoju wsi. O zgodę może wystąpić wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku gruntów niższych klas decyzję podejmuje gmina. Gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego planu miejscowego, trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Gmina może odmówić wydania decyzji, wówczas trzeba zaczekać, aż zostanie uchwalony plan miejscowy. Z kolei jeśli wydana decyzja okaże się niekorzystna, to w ciągu 14 dni można się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a skargę na decyzję tego gremium można kierować do sądu administracyjnego. Możliwości odwołania nie ma w przypadku ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Budowa altan o powierzchni zabudowy do 35 m² nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia, o ile łączna liczba podobnych obiektów (altan, garaży, przydomowych ganków i oranżerii) nie przekroczy dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Na zmianie przeznaczenia gruntów w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy formalności się jednak nie kończą. Następnie działkę trzeba wyłączyć spod produkcji rolnej. Odpowiednią decyzję podejmuje starosta. Wymóg jej uzyskania dotyczy użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I-III b, użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego zaliczonych do klas IV-VI oraz pozostałych gruntów rolnych, w tym rodzinnych ogrodów działkowych. Odrolnienie gruntów może się wiązać ze znacznymi kosztami, osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej musi bowiem uiścić opłatę jednorazową i następnie wnosić opłaty roczne.