Czym jest adaptacja projektu?

Kupując gotowy projekt domu musimy liczyć się z faktem, że konieczna jest jego adaptacja, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Na czym polega ten proces, kto go wykonuje i ile to kosztuje? Odpowiadamy w poniższym artykule.

Projekt gotowy, który można tanio kupić za pośrednictwem internetowej bazy projektów domów, w świetle prawa budowlanego nie może być realizowany, zanim nie nastąpi jego adaptacja przez architekta i inżynierów, którzy posiadają stosowne uprawnienia. Dlatego też odpowiedzialność za projekt budowlany spada po tym etapie na projektanta adaptującego, który ma obowiązek dostosować gotowy projekt do warunków lokalnych i wymagań inwestora.

Projekt gotowy - adaptacja
Projekt gotowy - adaptacja

Zanim kupisz projekt domu…

… upewnij się, że wybrany projekt będzie mieścił się na Twojej działce budowlanej, z zachowaniem wszystkich wymaganych prawem odległości budynku od granic działki. Przed zakupem zalecamy więc kontakt z firmą, która ma w ofercie projekty gotowe, aby dokładnie sprawdziła, czy rzeczywiście dany projekt może być zrealizowany na konkretnej działce. Ważne jest również zwrócenie uwagi na zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. W nich bowiem określony jest wymagany kształt bryły czy rodzaj i nachylenie dachu.

Zanim kupisz projekt domu upewnij się, że wybrany projekt będzie mieścił się na Twojej działce budowlanej, z zachowaniem wszystkich wymaganych prawem odległości budynku od granic działki.

Innym argumentem, który przemawia za wcześniejszym kontaktem z pracownią projektową, jest możliwość przeanalizowania przez architektów, czy zmiany, które mają być wprowadzone w projekcie, nie są zbyt poważnie. Będzie to np. przemieszczanie ścian nośnych, zmiany w kącie nachylenia dachu czy jakiekolwiek inne ingerencje w konstrukcję budynku. Architekci i handlowcy pomogą ocenić skalę zmian, ich opłacalność oraz realność.

Co obejmuje obowiązkowa adaptacja projektu?

Adaptacja projektu gotowego może obejmować szereg czynności. Należą do nich m.in.:

  • wykonanie projektu zagospodarowania działki budowlanej (wraz z częścią opisową i dokumentami, które są niezbędne do starania się o pozwolenie na budowę),
  • wykonanie zakładanej charakterystyki energetycznej, w tym opcjonalnie analiza wykorzystania odnawialnych źródeł energii,
  • dopasowanie gotowego projektu domu do lokalnych warunków (zarówno gruntowych, jak i środowiskowych); w tym celu konieczna może być opinia geotechniczna – architekt adaptujący musi bowiem określić warunki posadowienia budynku oraz jego kategorię,
  • dostosowanie projektu do warunków zabudowy lub MPZP,
  • nakreślenie w projekcie gotowym domu zmian, których oczekuje inwestor.

Często architekt adaptujący może również pomóc przy procesie starania się o pozwolenie na budowę, poprzez kompletowanie i wypełnianie wniosków czy innych wymaganych pism urzędowych.

Uwaga! Wszystkie obowiązki architekta adaptującego można znaleźć w art. 20 Ustawy Prawo Budowlane.

Adaptacja projektu przez architekta
Adaptacja projektu przez architekta

Projekt zagospodarowania działki podczas adaptacji – na czym polega?

Architekt adaptujący sporządza projekt zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych (skala 1:500). Na tym etapie określa dokładną lokalizację domu w stosunku do granic działki, linii zabudowy oraz uwzględniając wejście i wjazd na działkę.

Często architekt adaptujący może również pomóc przy procesie starania się o pozwolenie na budowę, poprzez kompletowanie i wypełnianie wniosków czy innych wymaganych pism urzędowych.

Architekt ponadto określa miejsca dojść i dojazdów oraz trasy, które mają stanowić grunt utwardzony. Wyznaczane również są konkretne wskaźniki liczbowe, określające powierzchnię zabudowy, jej intensywność czy też powierzchnię biologicznie czynną. Następnie wskaźniki przyrównuje się i dostosowuje do wymagań z zapisów MPZP lub warunków zabudowy.

Charakterystyka energetyczna budynku podczas adaptacji projektu

W ramach adaptacji możemy skorzystać również na projekcie charakterystyki energetycznej budynku. Ostatnie przepisy budowlane znacznie podniosły poprzeczkę wymogów izolacyjności przegród w budynkach, dlatego ten etap jest bardzo ważny. W ramach charakterystyki energetycznej, architekt adaptujący może określić, jakie będzie zapotrzebowanie domu na energię (czyli ogrzewanie lub chłodzenie czy podgrzewanie wody). Ta czynność pozwala również na obliczenie szacowanych kosztów eksploatacji budynku.

Dostosowanie projektu domu do działki
Dostosowanie projektu domu do działki

Dostosowanie projektu domu do warunków lokalnych – na czym polega?

Polska podzielona jest na kilka stref pod względem obciążenia śniegiem czy wiatrem. W procesie adaptacji projektu gotowego, konstruktor ma za zadnie sprawdzić, czy zaprojektowana więźba dachowa sprosta wymogom nośności. W razie potrzeby konstruktor wykonuje zmiany w przekrojach elementów na projekcie budowlanym, aby dostosować ich nośność do warunków lokalnych.

W procesie adaptacji projektu gotowego, konstruktor ma za zadnie sprawdzić, czy zaprojektowana więźba dachowa sprosta wymogom nośności.

Ponadto projektant, na podstawie badania gruntu (który należy zlecić geologowi), sprawdza, czy zaplanowane w projekcie fundamenty mają odpowiednie wymiary, by znieść obciążenie budynkiem. W tym miejscu sprawdza się również głębokość posadowienia fundamentów względem strefy przemarzania. Zdarza się, że fundamenty mogą mieć zbyt duże wymiary. Dzieje się tak wtedy, gdy projektant nie znający podłoża, z reguły planuje fundament, który zniesie niekorzystne warunki. Dlatego wykonując badania gruntu, można oszczędzić, ponieważ dzięki temu może się okazać, że gabaryty fundamentów mogą być mniejsze niż gotowym projekcie.

Jeżeli zamierzamy wybudować dom z piwnicą, badania gruntu będą konieczne, ponieważ projektant musi określić poziom wód gruntowych. Dopiero po opinii geotechnicznej możliwe będzie prawidłowe zaplanowanie rozwiązań hydroizolacji piwnicy.

Jakie zmiany w projekcie domu możemy zlecić architektowi adaptującemu?

W projektach gotowych inwestorzy nanoszą także własne zmiany, o czym piszemy w osobnym artykule. Wśród nich najczęściej występuje:

  • usunięcie lub przesunięcie ściany,
  • zmiana rozmieszczenia okien,
  • zmiana wymiarów budynku,
  • zmiana materiałów budowlanych przewidzianych w projekcie gotowym,
  • zmiana konstrukcji dachu lub jego nachylenia,
  • zmiana przeznaczenia pomieszczeń.

Wprowadzanie zmian w projekcie domu podczas budowy
Wprowadzanie zmian w projekcie domu podczas budowy

Architekt adaptujący – gdzie szukać, jakie musi mieć uprawnienia?

Planując adaptację projektu gotowego, najlepiej udać się do lokalnego architekta, który dobrze zna przepisy i warunki prawne panujące w okolicy. Możemy również skorzystać z usług architektów adaptujących z firm, które oferują projekty gotowe.

Projektant, na podstawie badania gruntu (który należy zlecić geologowi), sprawdza, czy zaplanowane w projekcie fundamenty mają odpowiednie wymiary, by znieść obciążenie budynkiem.

Niezależnie od tego, gdzie znajdziemy architekta adaptującego, musi on posiadać uprawnienia projektowe oraz przynależeć do Izby Architektów (ewentualnie do Izby Inżynierów Budownictwa). Gdy architekt wykona adaptację, przenoszona zostaje na niego w pełni odpowiedzialność za projekt.

Zmiany w projekcie domu w trakcie trwania budowy

Może się zdarzyć, że już po rozpoczęciu budowy lub po prostu po zatwierdzeniu przez Urząd projektu, inwestor chce nanieść dodatkowe zmiany, których wcześniej nie przewidział. W takiej sytuacji należy zwrócić uwagę na zapisy ustawy Prawo Budowlane o odstępstwach istotnych i nieistotnych. Ich rodzaj musi określić architekt adaptujący. Do zmian nieistotnych należą m.in.:

  • zmiany w kolorystyce budynku,
  • przesunięcie ścian działowych w domu,
  • przesunięcie okien lub drzwi,
  • zmiany dotyczące stropu.

W przypadku zmian nieistotnych, kierownik budowy musi je udokumentować w dzienniku budowy. Z kolei zmiany istotne to np.:

  • zmiana kubatury budynku,
  • zmiana powierzchni zabudowy,
  • inne zagospodarowanie działki,
  • zmiana liczby kondygnacji budynku.

Gdy mają nastąpić powyższe zmiany istotne, konieczne jest sporządzenie projektu zamiennego.

Każdy projekt gotowy musi być poddany adaptacji
Każdy projekt gotowy musi być poddany adaptacji

Ile kosztuje adaptacja projektu gotowego?

Koszt zaadoptowania projektu gotowego w zakresie obowiązkowym, to średnio 1500-2500 zł netto. Jednak podkreślamy, że dotyczy to obowiązkowej adaptacji, czyli dostosowania projektu do warunków lokalnych i samej działki.

Architekt adaptujący musi posiadać uprawnienia projektowe oraz przynależeć do Izby Architektów.

Koszty wprowadzania dodatkowych zmian nie są łatwe do określenia, ponieważ ustalane są one bezpośrednio z architektem adaptującym. Będą oczywiście wyższe, gdy zmiany okażą się trudne i pracochłonne.