Księga wieczysta: jakie dane zawiera i jak uzyskać do niej dostęp?

Zakup działki budowlanej i budowa domu wiąże się nie tylko z wyborem projektu, materiałów czy fachowej ekipy. Sporą część tego przedsięwzięcia stanowią formalności i aspekty prawne. Jedną z kluczowych kwestii w tym zakresie jest księga wieczysta. W jakim celu jest zakładana i jakie informacje możemy z niej wydobyć?

Księga wieczysta - jakie dane zawiera i jak dostać odpis?
Księga wieczysta - jakie dane zawiera i jak dostać odpis?

Czym są księgi wieczyste?

Najprościej mówiąc, księga wieczysta to zbiór danych na temat stanu prawnego nieruchomości. Może ona dotyczyć zarówno domu czy gruntu, jak też mieszkania czy innego lokalu (w tym także spółdzielczego lub własnościowego lokalu użytkowego oraz domu w ramach spółdzielni mieszkaniowej). Podstawą prawną dla zakładania ksiąg wieczystych jest Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 1982 roku, natomiast ich prowadzeniem i przechowywaniem zajmują się sądy rejonowe – tam też możemy mieć do nich wgląd lub uzyskać odpis. Standardowo dla każdej nieruchomości zakłada się osobną księgę wieczystą, jednak istnieje również możliwość prowadzenia jednej księgi dla kilku sąsiadujących ze sobą nieruchomości lub kilku lokali, które stanowią spójną całość – w takiej sytuacji jest to kwestia, którą mogą ustalić pomiędzy sobą właściciele danych nieruchomości.

Księga wieczysta to przede wszystkim zapisy o charakterze deklaratoryjnym – stanowią deklarację, świadectwo posiadania praw do danej nieruchomości. Niekiedy jednak wpis do księgi wieczystej może być konstytutywny. Oznacza to, że dopiero dokonanie wpisu jest momentem, w którym następuje zmiana lub ustanowienie prawa, np. własności mieszkania. Do każdej księgi dołączone są akta księgi wieczystej, które zawierają dokumenty związane z daną nieruchomością, aktualizowane na bieżąco.

Zawartość księgi wieczystej

Chociaż księgi wieczyste – jak większość dokumentów prawnych – mogą na pierwszy rzut oka wydawać się skomplikowanym i niezrozumiałym tworem, to jednak znając ich budowę, możemy łatwiej odnaleźć informacje, jakich potrzebujemy.

Każda księga składa się z 4 działów, z których każdy jest podzielony na rubryki i numerowane pola.

Dział I obejmuje dane adresowe oraz geodezyjne, a także prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości lub osobie posiadającej prawo wieczystego użytkowania. Czego zatem konkretnie możemy dowiedzieć się, przeglądając Dział I?

  • jeżeli mamy do czynienia z zabudowaną działką, dowiemy się m.in. jaka jest powierzchnia użytkowa budynku;
  • jeżeli jest to księga wieczysta konkretnego lokalu (np. mieszkania w bloku), podane są informacje na temat jego powierzchni oraz liczby i przeznaczenia pomieszczeń;
  • jeżeli jest to księga dotycząca wspólnej nieruchomości (np. bloku), podane są dane adresowe poszczególnych lokali oraz numery ich ksiąg wieczystych, a także informacje dotyczące części wspólnych budynku;
  • informacje dotyczące prawa służebności drogi koniecznej (jeżeli taka istnieje) – pojawia się to w przypadku, gdy dojazd do naszej działki wiąże się z koniecznością przejazdu przez grunty sąsiada lub odwrotnie (tzn. ktoś musi przejechać przez część naszej działki, by dostać się do swojego domu);
  • informacje dotyczące szczegółów użytkowania wieczystego (np. sposób zagospodarowania nieruchomości);
  • informacje dotyczące udziałów właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (dotyczy to mieszkań w blokach).

Dział II wskazuje, kto posiada prawo własności do danej nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego. Jeżeli nieruchomość ma kilkoro właścicieli, wówczas podane są także informacje o tym, jakie udziały przypadają każdemu z nich.

W Dziale III znajdziemy wpisy określające prawa rzeczowe oraz obciążenia związane z nieruchomością (z wyjątkiem hipoteki). Należą do nich m.in.:

  • prawo innych osób do przechodzenia lub przejazdu przez daną działkę;
  • prawo do korzystania z infrastruktury znajdującej się na działce, np. plac zabaw, parking;
  • prawo przesyłu – czyli prawo firm zajmujących się dostawą energii elektrycznej, gazu i innych mediów do korzystania z nieruchomości (w ograniczonym zakresie, związanym głównie z zamontowaniem niezbędnych urządzeń lub doprowadzenia sieci oraz jej rozbudowy, a także wstępu pracowników firmy na teren nieruchomości w celu dokonania np. konserwacji czy przeglądu urządzeń). Z taką sytuacją mamy do czynienia przede wszystkim w przypadku nieruchomości wybudowanych przez dewelopera, posiadających części wspólne (np. w blokach czy apartament owcach);
  • informacje o tym, czy dana nieruchomość podlega egzekucji komorniczej;
  • zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości oraz zarządzania nimi – w przypadku nieruchomości z wyodrębnionymi lokalami i częścią wspólną.

Dział IV to miejsce, w który znajdziemy dane dotyczące hipotek obciążających nieruchomość. Przeważnie są to hipoteki umowne, wynikające np. z kredytu zaciągniętego na budowę domu czy zakup nieruchomości. Jednak może pojawić się również informacja o hipotece przymusowej, niewymagającej zgody właściciela nieruchomości. Powstaje ona w wyniku postanowienia sądu lub prokuratora, decyzji administracyjnej i oznacza, że wierzyciel ma pierwszeństwo do danej nieruchomości w wypadku licytacji komorniczej. Na takie zapisy należy zatem zwracać szczególną uwagę.

Księga wieczysta - jakie dane zawiera?
Księga wieczysta - jakie dane zawiera?

Zasady dotyczące prowadzenia ksiąg

Księgi wieczyste funkcjonują według określonych zasad, opisanych we wspomnianej wcześniej ustawie. Oto kluczowe reguły, które warto znać:

1. Zasada jawności i powszechnej znajomości ksiąg wieczystychksięgi są dostępne publicznie i możemy uzyskać bezpłatny wgląd w ich treści (opłatom podlegają jedynie wnioski o założenie księgi, dokonanie wpisu oraz odpisów, a także zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej). Skoro zatem informacje te są powszechnie dostępne, nie można używać argumentu nieznajomości wpisów w kwestiach spornych, np. jeżeli okaże się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką czy służebnością przejazdu.

2. Zasada domniemania zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co ciekawe, ta zasada funkcjonuje także wówczas, gdy rzeczywisty stan prawny odbiega od zapisu w księdze wieczystej. W takiej sytuacji prawa zapisane w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed innymi prawami, które nie są do niej wpisane. Oczywiście osoba, której dotyczą dane, może wymagać ich sprostowania – np. sporządzenia stosownych wpisów do księgi lub wykreślenia ich.

3. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – ta zasada jest ściśle powiązana z poprzednią, czyli domniemaniem zgodności prawnej. Jeżeli występuje sprzeczność pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a zapisami w księdze wieczystej, wówczas kwestie sporne są zazwyczaj rozstrzygane na korzyść osoby, która kierowała się informacjami zawartymi w księdze wieczystej. Dla przykładu, jeżeli kupujemy działkę budowlaną od kogoś, kto w księdze figuruje jako właściciel, a w rzeczywistości już nim nie jest, to nie znaczy, że umowa jest nieważna – w ramach rękojmi przysługuje nam prawo własności do zakupionej nieruchomości.*

*Wyjątkiem od zasady rękojmi są sytuacje, gdy nieruchomość została przekazana bezpłatnie, np. jako darowizna, a także gdy nabywcy nieruchomości zostanie udowodnione działanie w złej wierze (jeżeli nabywca wiedział o rozbieżnościach pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym a treścią księgi wieczystej).

Wgląd do księgi wieczystej i odpisy

Jeżeli chcemy uzyskać jedynie wgląd do księgi wieczystej w sądzie rejonowym, wystarczy wcześniej umówić się na taką wizytę. Przeglądanie księgi wieczystej nie wymaga uiszczania żadnych opłat sądowych i powinno odbywać się w obecności pracownika Wydziału Ksiąg Wieczystych danego sądu.

Jeżeli natomiast potrzebujemy odpisu, składamy do sądu wniosek, w którym musi znajdować się numer księgi wieczystej, dane wnioskodawcy oraz adresata wniosku (czyli konkretnego sądu i wydziału, do którego kierujemy wniosek). W treści wniosku należy również zaznaczyć, czy odbierzemy odpis osobiście, czy chcemy, by sąd wysłał go pocztą. Aby otrzymać odpis, musimy także uiścić opłatę – w formie przelewu bankowego na wskazany rachunek lub zakupu znaków sądowych.