Plan miejscowy bez tajemnic

Drukuj

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien zostać dokładnie przestudiowany jeszcze przed zakupem działki. Inwestor dowie się z niego, czy na wybranym terenie może postawić dom i z jakimi ograniczeniami musi się w związku z tym liczyć.

Uchwalany przez radę gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie i określa przepisy, które są podstawą wydawania decyzji administracyjnych. W planie miejscowym określa się przeznaczenie gruntów (rolne, leśnicze), w jego zapisach możliwe jest także dokonanie zmiany ich przeznaczenia. Plany miejscowe obecnie obejmują około jednej trzeciej powierzchni kraju. Wielu inwestorów spotyka się w związku z tym z sytuacją, gdy dla interesującego ich terenu brakuje planu miejscowego. W takim przypadku trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, licząc się jednak z tym, że urząd gminy może odmówić jej wydania.

mpzp24.pl
Mapa załączona do planu miejscowego stanowi graficzne odzwierciedlenie tekstu uchwały

Tekst i mapa

Plan miejscowy skład się z części tekstowej i graficznej. Bardziej szczegółowy jest opis, druga części stanowi natomiast graficzne odzwierciedlenie tekstu uchwały. Większość planów zawiera informacje dotyczące minimalnych powierzchni nowo wydzielanych działek w zależności od rodzaju planowanej zabudowy. Tego rodzaju ograniczenia trzeba mieć na uwadze zwłaszcza gdy kupuje się jedną dużą działkę z zamiarem jej podzielenia i zrealizowania dwóch odrębnych inwestycji.

Plany miejscowe obejmują około jednej trzeciej powierzchni kraju. Jeśli dla danego terenu plan nie został uchwalony, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji nt. warunków zabudowy. 

Plan miejscowy definiuje funkcję danego terenu. Określa rodzaj i intensywność zabudowy. Im wyższa intensywność zabudowy, tym więcej na danym terenie powstawanie domów wielorodzinnych, z dużą liczbą mieszkań. Jeśli planujemy budowę domu jednorodzinnego, najlepiej aby wybrana działka była objęta strefą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Rezerwy komunikacyjne 

Przeglądając plan miejscowy, warto zwrócić uwagę, czy w pobliżu nie znajdują się działki oznaczone jako przemysłowe lub przeznaczone pod usługi wielkopowierzchniowe. Poza zaznaczeniem odpowiednim kolorem w części graficznej, każda większa działka lub grupa działek posiada swój opis w tekście uchwały, gdzie znajdują się różne dodatkowe wyjaśnienia i wymagania. Warto się z nimi dokładnie zapoznać.

Na planie uwidocznione są nie tylko granice działek, ale również linie rozgraniczające ulic oraz linie wyznaczające rezerwy komunikacyjne. Te ostatnie wytyczają teren, który w przyszłości może zostać odebrany właścicielowi w celu np. poszerzenia ulicy.

Strefy ochronne

Czujność powinny wzbudzić też granice stref ochronnych. Jeśli dotyczą parków krajobrazowych lub terenów objętych ochroną konserwatorską, budowa domu może okazać się niemożliwa bądź obwarowana bardzo rygorystycznymi wymaganiami. Strefa ochronna może też dotyczyć terenu, na którym stoi uciążliwy obiekt. W takiej sytuacji budowa domu mieszkalnego nie wchodzi w rachubę, może natomiast być dopuszczona realizacja obiektu o innym przeznaczeniu.

Zapisy zawarte w planie miejscowym najlepiej sprawdzić jeszcze przed zakupem działki

Linia zabudowy

W planie miejscowym umieszcza się także informację o linii zabudowy. Jest to odległość od granicy działki bądź drogi, w jakiej można postawić dom. Jeśli w dokumencie została określona linia zabudowy, frontowa ściana domu musi powstać dokładnie w określonym miejscu, aby wraz z innymi zabudowaniami stworzyć w efekcie równą pierzeję ulicy. Jeśli nie jest wymagane tak równe sytuowanie budynków względem siebie, bywa, że określana jest nieprzekraczalna linia zabudowy. Domy nie mogą wówczas powstać bliżej, niż wyznaczona odległość, mogą natomiast zostać cofnięte w głąb działki. Jeśli żadna z linii nie została określona, inwestorów obowiązują ogólne przepisy dotyczące sposobu sytuowania budynków.

Z planu miejscowego dowiemy się, czy na wybranej działce można zbudować dom i jakim wytycznym musi on odpowiadać.

Maksymalna powierzchnia

Ważnym dla inwestorów parametrem jest obowiązująca, czyli maksymalna, powierzchnia zabudowy. Jej wielkość to suma powierzchni wszystkich budynków zlokalizowanych na działce, czyli również garaży i altan. Jest mierzona po obrysie ścian zewnętrznych, bez uwzględniania np. schodów zewnętrznych. W planach miejscowych często określa się również minimalną wielkość powierzchni czynnej biologicznie (w jej skład wchodzą: grunt z roślinnością, wody powierzchniowe oraz 50% nawierzchni tarasów i stropodachów urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki).

Szczegóły niezwykle istotne

Jeśli chodzi o zapisy dotyczące wielkości i wyglądu budynku, to mogą one być mniej lub bardziej szczegółowe. Z reguły określają maksymalną wysokość obiektu, liczbę kondygnacji, rodzaj i kąt nachylenia dachu, kolorystykę elewacji czy liczbę miejsc parkingowych przed posesją. Przepisy zawarte w planie mogą dotyczyć również innych elementów posesji. Na przykład materiału, z którego ma zostać wykonane ogrodzenie, jego wysokości czy odległości od drogi. W planie miejscowym bywają też oznaczane wjazdy na posesje. Ma to miejsce zwłaszcza wówczas, gdy w grę wchodzi połączenie z ruchliwą drogą i zachodzą obawy o zachowanie bezpieczeństwa jej użytkowników.

Komentarze

  • nianka

    Na mapie linia zabudowy na szer 1 mm czyli 50 cm w skali 1:1. Czy jej grubosc oznacza pas gruntu i budynek ma byc do obrysu zewnetrznego czy jej grubosc ma tylko znaczenie dla czytelnosci mapy i wlasciwy punkt usytuowania budynku biegnie srodkiem linii jak jak srodkiem biegnie obrys budynku juz istniejacego? Nikt nie chce mi tego wyjasnic..prosze o pomoc