W jaki sposób można podzielić działkę?

Drukuj

Żeby sprzedać część działki, najpierw trzeba ją podzielić. Jeśli nieruchomość nie zostanie podzielona, można ją sprzedać jedynie w całości lub zbyć część swojego udziału w prawie własności. Sprzedaż fragmentu niepodzielonej ewidencyjnie działki nie jest możliwa.

Właściciele większych działek, nawet jeśli zamierzają zbyć całą nieruchomość, zazwyczaj wolą sprzedać ją w częściach. Jest to dla nich korzystne z kilku powodów. Mniejsze działki szybciej znajdują nabywców, można też za nie uzyskać wyższą cenę. Podział gruntu stanowi przy tym jeden ze sposobów na wyjście ze współwłasności nieruchomości.

Nowa księga wieczysta

Dopóki nieruchomość stanowi jedną działkę ewidencyjną, nie można sprzedać żadnej jej części. Grunt trzeba najpierw ewidencyjnie (geodezyjnie) podzielić, wydzieloną część odłączyć od księgi wieczystej i wpisać do odrębnej księgi wieczystej. Sam podział nieruchomości nie powoduje zmian w prawie własności; właściciel pozostaje ten sam. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, organ administracji może ustalić opłatę adiacencką. Ma na to trzy lata od momentu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stanie się ostateczna.

Aby możliwa była sprzedaż części gruntów, najpierw trzeba dokonać ich podziału geodezyjnego
Aby możliwa była sprzedaż części gruntów, najpierw trzeba dokonać ich podziału geodezyjnego

Trzy sposoby podziału

Podział nieruchomości może nastąpić na wniosek właściciela gruntu lub użytkownika wieczystego (ale nie najemcy) lub z urzędu na jeden z trzech sposobów. Pierwszym z nich jest podział administracyjny, który wymaga zgody właściwego organu administracji (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Ta procedura dotyczy działek budowlanych oraz niektórych gruntów leśnych i rolnych. Decyzję administracyjną może zastąpić orzeczenie sądu, jeśli podział jest wynikiem sprawy cywilnej związanej ze spadkiem lub zniesieniem współwłasności. Trzeci rodzaj dotyczy wyłącznie gruntów leśnych i rolnych (poza wyjątkami, które obejmuje podział administracyjny). W ich przypadku podział nie wymaga zgody żadnego urzędu i jest dokonywany w oparciu o przepisy prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Podział dużej nieruchomości na kilka działek jest korzystny dla sprzedających, ponieważ mniejsze parcele szybciej znajdują nabywców i można za nie uzyskać wyższą cenę. 

Zgodnie z planem miejscowym

Podział działki powinien być zgodny z zapisami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub w decyzji o warunkach zabudowy). Czyli powinien umożliwić zagospodarowanie wydzielonych działek w sposób, jaki przewidziano w planie. W dokumencie tym może zostać określona np. minimalna powierzchnia działki. Jeśli po podziale nieruchomości miałyby być mniejsze od określonej w planie wielkości, ich wyodrębnienie nie będzie możliwe. Działki powinny też mieć możliwość zapewnienia uzbrojenia i posiadać dostęp do drogi publicznej. Przy czym nie każda parcela musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Można na przykład wydzielić drogę wewnętrzną i podczas sprzedaży działek ustanowić na niej odpowiednie służebności gruntowe lub sprzedawać działki wraz z udziałem w drodze.

Żeby sprzedać część działki, najpierw trzeba ją podzielić ewidencyjnie.

Wyjątki od reguły

Przepisy w kilku sytuacjach zezwalają na podział działki niezależny od ustaleń zawartych w planie miejscowym. Taką możliwość dopuszcza się m.in. wówczas, gdy celem podziału ma być zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, jeśli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Czyli na przykład wówczas, gdy dzieci chcą z nieruchomości rodziców wyodrębnić swoją część działki, na której postawiły dom. Jest to możliwe także wtedy, gdy na działce stanął budynek zbudowany przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze. Czyli przez inwestora, który był błędnie przekonany, co do przysługującego mu prawa własności działki (na przykład w wyniku nieuporządkowanych spraw spadkowych). Działkę można także podzielić w sposób niezależny od ustaleń zawartych w planie miejscowym, jeśli jej własność lub użytkowanie zostały nabyte z mocy prawa (np. gdy stała się własnością Skarbu Państwa zajętą pod drogę publiczną). Można tak postąpić także w sytuacji, gdy podział jest niezbędny dla korzystania z budynku mieszkalnego (na przykład gdy wydzielenie działki jest konieczne przy wyodrębnieniu własności lokali w budynku mieszkalnym). We wszystkich sytuacjach, w których podział działki następuje niezależnie od ustaleń planu miejscowego, odbywa się to z urzędu lub na wniosek starosty.