Zmiana pozwolenia na budowę

Pomysły na wprowadzenie zmian w gotowym projekcie domu mają to do siebie, że pojawiają się na każdym etapie jego realizacji. Pół biedy, jeśli inwestor zechce ich dokonać podczas adaptacji projektu, ale co zrobić, gdy istotne zmiany mają zostać wprowadzone bezpośrednio na placu budowy?

Kwestią kluczową w takiej sytuacji jest kwalifikacja zmian: czy są to modyfikacje istotne, czy też ich znaczenie nie jest wielkie i nie zaliczają się do tej grupy? W tym drugim przypadku wystarczy, że architekt zaznaczy korekty w projekcie oraz dołączy odpowiednie informacje (rysunki i opisy). Natomiast jeżeli planowane odstępstwa zostaną zaliczone do istotnych, trzeba będzie uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Należy przy tym pamiętać, że jej otrzymanie jest możliwe jedynie wówczas, gdy budowa nie została jeszcze zakończona; decyzja może obejmować jedynie dopiero zamierzone, a nie dokonane już odstępstwa od projektu.

Zmiany w projekcie
Za istotne odstąpienie od projektu przyjmuje się zmiany dotyczące m.in. kubatury, powierzchni zabudowy i liczby kondygnacji

Konsultacje z architektem

W praktyce sytuacja nie zawsze jest klarowna. Problemów potrafi przysporzyć samo zakwalifikowanie zmian. Co prawda w przepisach prawa budowlanego znajdziemy definicję istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu, zapisy te jednak nie są wystarczająco precyzyjne, co znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Za istotne odstąpienie od projektu domu przyjmuje się zmiany dotyczące: charakterystycznych parametrów budynku (m.in. kubatury, powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji), zagospodarowania działki (np. sposobu usytuowania budynku), zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli brakuje nam pewności co do tego, w jaki sposób powinny być zakwalifikowane planowane zmiany, problem należy skonsultować z projektantem. W przypadku, gdy architekt uzna je za istotne, trzeba będzie sporządzić zamienny projekt i następnie uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Wszczęcie procedury nie będzie wiązało się z koniecznością wstrzymywania prac budowlanych, o ile nie będą one dotyczyły odstępstw od projektu. Pozostałe prace mogą być kontynuowane.

Jeśli zmiany nie są istotne, wystarczy, że architekt zaznaczy je w projekcie. Natomiast jeżeli planowane odstępstwa zostaną zaliczone do istotnych, trzeba będzie uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

Wniosek z zamiennym projektem

Jak wygląda droga prowadząca do uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę? W urzędzie, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę, należy złożyć wniosek o jego zmianę. Do wniosku dołącza się m.in. cztery egzemplarze zamiennego projektu budowlanego (pierwotnego z naniesionymi zmianami), a w sytuacji, gdy zmiany przekraczają ustalenia pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy – również nową decyzję o warunkach zabudowy. Decyzję trzeba wcześniej uzyskać, co znacznie wydłuża procedurę. Od otrzymania wniosku z kompletem dokumentów urząd ma dwa miesiące na rozpatrzenie sprawy. Trzeba przy tym pamiętać, że sąsiedzi, którzy wcześniej zostali uznani za strony postepowania, zostaną powiadomieni o złożonym wniosku i wydanej decyzji. Jeśli coś im się nie spodoba, będą mogli wnosić zażalenia, zastrzeżenia, uwagi i w ten sposób opóźnić postępowanie. Pozytywna decyzja stanie się ostateczna po 14 dniach od daty jej doręczenia wszystkim stronom postępowania, o ile nikt w tym czasie nie złoży odwołania. Dopiero wówczas inwestor może rozpocząć prace zgodne z zamiennym projektem budowlanym.