Marzy Ci się własny dom? O tych rzeczach musisz pamiętać

Coraz więcej osób planuje przeprowadzkę z bloków do swoich własnych domów. Rynek sprzyja temu trendowi. W wielu miastach powstają nowoczesne, świetnie skomunikowane z tkanką miejską, osiedla posesji jednorodzinnych lub atrakcyjne działki budowlane. O czym warto pamiętać, zanim zdecydujemy się na przeprowadzkę?

Przede wszystkim, finanse

Trudno ukryć, że największym ciężarem do udźwignięcia dla wielu osób jest kwestia finansowa. Na przestrzeni kilkunastu ostatnich lat, ceny nowych nieruchomości mocno wzrosły. Wystarczy tylko stwierdzić, że od 2007 roku, cena za metr kwadratowy w granicach administracyjnych Warszawy wzrosła z 5500 PLN niemal dwukrotnie.

W parze ze wzrostem cen inwestycji komercyjnych rosły też ceny domów. Rekordy biły m.in. ceny działek, kosztów pracy, a także materiałów budowlanych. Można stwierdzić, że te wszystkie czynniki, które składają się na rynek nieruchomości, przekuły się na coraz większe wymagania banków i instytucji finansowych.

W ciągu ostatnich lat niezbędny wkład własny urósł z 10% do 20%, co przy takiej inwestycji, jak budowa domu, dla wielu osób może być progiem nie do przejścia. Po tegorocznej pandemii COVID-19, wiele banków podniosło (lub zapowiedziało podwyżki) nawet do 30%. Można stwierdzić, że najważniejszą kwestią, o którą trzeba się zatroszczyć, są finanse.

Dokumenty niezbędne przy budowie domu

Po zabezpieczeniu odpowiednich kwot docieramy do kolejnego etapu, który może być równie czasochłonny. Musimy wybrać działkę, zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dowiedzieć się, czy jest to działka budowlana, czy na przykład działka rolna lub handlowo-usługowa.

Jeśli okaże się, że nasza wymarzona posesja może zostać zabudowana, ma w swoim sąsiedztwie ważne dla nas media i przyłącza, to możemy zacząć działać dwutorowo. Przede wszystkim, musimy złożyć niezbędne dokumenty do urzędu miasta lub starostwa powiatowego.

Równocześnie pora zatroszczyć się o projekt budowlany. Można kupić gotowy w sieci, jednak istnieje też możliwość przygotowania projektu domu od zera, jaką wykona na nasze zamówienie architekt. Tutaj ogranicza nas tylko i wyłącznie budżet, jaki mamy do wydania.

Jeśli istnieje ryzyko, że działka znajduje się na terenie, gdzie są szkody górnicze lub gdzie grunt jest niestabilny, warto wcześniej ustalić te informacje w odpowiednich jednostkach samorządu terytorialnego. Może to wpłynąć na wybór projektu domu, jaki w ostatecznym rozrachunku będzie dla nas najlepszy. Zwykle wszystkie dane tego typu można odnaleźć w opinii geotechnicznej.

Gdy otrzymamy pozwolenie na rozpoczęcie inwestycji, zatrudnimy kierownika budowy i założymy dziennik budowy, można stwierdzić, że zdecydowana większość formalności jest już za nami. Pozostaną jeszcze tylko kwestie ustalenia przyłącza energetycznego lub gazowego, które musimy otrzymać od odpowiednich zarządców tych sieci.

Dojazd do posesji, czyli kwestia kontrowersyjna

Jeśli nasza posesja znajduje się przy drodze miejskiej, powiatowej lub krajowej, musimy uzyskać zgodę odpowiednich zarządców traktów komunikacyjnych na tak zwane włączenie do osi drogi. W dużym skrócie trzeba dopełnić formalności, by legalnie zabudować zjazd z drogi, abyśmy mogli włączać się do ruchu.

Jeśli nasz dom będzie znajdował się w drugiej lub dalszej linii zabudowy, często zdarza się, że musimy ustalić służebność drogi koniecznej. Można ją dodatkowo podzielić na służebność czynną i bierną. Reguluje je Artykuł 296 Kodeksu Cywilnego.

Warto zatroszczyć się o dokładną treść umowy, bo od jej konstrukcji będzie zależało, kto odpowiada m.in. za odśnieżanie drogi w zimie czy za jej stan techniczny. Częstą praktyką jest opłata za udostępnienie odcinka drogi, w zamian za którą jej właściciel zobowiązany jest utrzymać ją w stanie niepogorszonym.

Firma budowlana czy budowa metodą chałupniczą?

Spora część inwestorów decyduje się na skorzystanie z usług firm budowlanych. Można odnaleźć je na przykład w największej bazie firm w Polsce - ALEO.com. Różnice między wyceną poszczególnych etapów budowy mogą być bardzo duże i zależą od wielu zmiennych.

Jeśli mamy prosty projekt budowlany, to cena nie powinna być zbyt wygórowana. Gdy jednak zdarzy się, że jest on skomplikowany, a sama posesja ma być przykładem smart home, czyli inteligentnego domu, to trzeba liczyć się ze znaczącym wzrostem kwoty, jaką może zażyczyć sobie podwykonawca.

Atutem może być kilkuletnia gwarancja na ukończone prace czy kompleksowa budowa „od piwnicy aż po dach”. Nie wszyscy, którzy chcą budować swój własny dom, są przekonani do firm zewnętrznych. Czasem w grę wchodzą obawy o jakość wykonania, a czasem troska „o swoje”. Nie zawsze możemy być na placu budowy i doglądać tego, czy robotnicy wykonują swoje prace w odpowiedni sposób.

Najprawdopodobniej wszystkie te składowe, w połączeniu z o wiele niższą ceną, wciąż popychają wiele osób do budowania domu na własną rękę, z pomocą znajomych lub rodziny. Różne dane sugerują, że łączna kwota inwestycji może wtedy ulec zmniejszeniu nawet o 20-40%.Niestety, metoda chałupnicza nie jest dobra dla wszystkich. Przede wszystkim, bez choćby podstawowej wiedzy budowlano-technicznej, nie powinniśmy zabierać się za prace przy budynku. Drugą, niemniej ważną kwestią jest czas.

Szybka kalkulacja udowadnia, że firma, która pracuje nad wzniesieniem domu przez pięć dni w tygodniu, zdoła zrealizować inwestycję szybciej niż 2-4 osoby z rodziny, które zajmują się budową nieruchomości po godzinach pracy lub w weekendy.

Wydaje się, że poza kwestiami formalnymi i finansowymi, to właśnie wybór metody budowy posesji jednorodzinnej dla wielu osób może być najtrudniejszą decyzją, jaką trzeba podjąć. Paradoksalnie, jest to decyzja niezwykle ważna, bo od niej zależy, kiedy zamieszkamy na swoim i w jakim standardzie będzie wykonany dom. Warto zastanowić się nad tym, czy stare przysłowie - „skąpy traci dwa razy” - nie jest wręcz stworzone dla osób, które chcą rozpocząć budowę domu.