Odległość domu od drogi publicznej

Planując budowę domu, trzeba mieć na uwadze zachowanie odpowiednich odległości od granic działki, sąsiednich zabudowań, a także od drogi publicznej. Minimalne odległości od drogi są dokładnie określone w przepisach. W szczególnych przypadkach budynki można sytuować bliżej. W artykule wyjaśniamy, kiedy jest to możliwe.

Przepisy określające możliwości sytuowania obiektów budowlanych (budynków mieszkalnych, gospodarczych, garaży i wiat garażowych, a także obiektów małej architektury) względem drogi publicznej znajdziemy w ustawie o drogach publicznych. Zgodnie z jej zapisami odległość pomiędzy obiektami budowlanymi (w tym także reklamami montowanymi poza obszarem zabudowanym) a zewnętrzną granicą jezdni powinna wynosić w przypadku autostrady 30 m (w terenie niezabudowanym – 50 m), drogi ekspresowej – 20 m (40 m poza terenem zabudowy), krajowej – 10 m (25 m), wojewódzkiej i powiatowej – 8 m (20 m), drogi gminnej – 6 m (15 m). Wymienione odległości nie obowiązują w przypadku dróg o innym charakterze (prywatnych, osiedlowych itp.). Nie obejmują również ogrodzeń, które nie są traktowane jako obiekty budowlane, ale jako urządzenia budowlane. Ogrodzenia mogą być stawiane w granicy działki, bez względu na odległość od jezdni. Jeśli jednak w ogrodzeniu ma zostać umieszczona altana śmietnikowa lub wiata samochodowa, może być wymagane uzyskanie zgody zarządcy drogi.

Dom jednorodzinny można sytuować w odległości 6 m od zewnętrznej granicy drogi gminnej
Dom jednorodzinny można sytuować w odległości 6 m od zewnętrznej granicy drogi gminnej

Zgoda zarządcy drogi

Planując budowę domu, trzeba więc pamiętać o zachowaniu minimalnych odległości. Od wyżej wymienionych reguł istnieje jednak wyjątek. Dotyczy sytuacji, gdy na zbliżenie domu do granicy z drogą zgodę wyrazi jej zarządca. Uzyskanie takiej zgody nie wchodzi w rachubę w przypadku autostrad i dróg ekspresowych, jest dopuszczalne jedynie dla pozostałych dróg publicznych. Nie jest możliwe również w przypadku reklam. Zgodę można uzyskać jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Wniosek o zbliżenie obiektu do granicy z jezdnią musi zostać odpowiednio uzasadniony – na przykład kształtem działki, który uniemożliwia inne usytuowanie obiektu. Ponadto należy w nim określić rodzaj obiektu budowlanego oraz planowaną odległość jego usytuowania od zewnętrznej granicy jezdni. Wymienione odległości najlepiej zaznaczyć na mapie. Zarządca, analizując wniosek, zwróci uwagę przede wszystkim na to, czy zachodzi przesłanka uzasadniająca zbliżenie budynku do granicy z drogą i czy takie usytuowanie nie wpłynie negatywnie na bezpieczeństwo ruchu drogowego. Zarządca ma 14 dni na odpowiedź. Jej brak jest rozumiany jako wyrażenie zgody. Odmowa ma natomiast charakter decyzji administracyjnej, która powinna zawierać uzasadnienie. W ciągu 14 dni od otrzymania odmowy można się od niej odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Budynek można zbliżyć do granicy z drogą krajową, wojewódzką, powiatową lub gminną, jeśli zgodę na to wyda jej zarządca.

Zgodę zarządcy należy uzyskać jeszcze przed zgłoszeniem budowy lub złożeniem wniosku o uzyskanie na nią pozwolenia. Trzeba ją dołączyć do pozostałych dokumentów. Ale jeśli budowa nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia, inwestor nie może czuć się zwolniony z obowiązku uzyskania zgody zarządcy drogi. W takim przypadku również musi ją otrzymać.

Zachowanie minimalnych odległości nie dotyczy prywatnych dróg dojazdowych do gruntów rolnych i leśnych
Zachowanie minimalnych odległości nie dotyczy prywatnych dróg dojazdowych do gruntów rolnych i leśnych

Plan miejscowy

Planując usytuowanie domu względem drogi publicznej, należy wziąć pod uwagę także zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W planach miejscowych umieszcza się informacje na temat linii zabudowy, czyli odległości od granic działki lub drogi, w jakiej można postawić dom. Jeśli w dokumencie została określona obowiązująca linia zabudowy, dom musi stanąć dokładnie w wyznaczonym miejscu, aby wraz z sąsiednimi budynkami stworzyć równą pierzeję ulicy. Jeśli w planie miejscowym została określona nieprzekraczalna linia zabudowy – dom może zostać zbudowany nie bliżej niż w wyznaczonej linii. Może się jednak zdarzyć, że zapisy planu miejscowego okażą się sprzeczne z przepisami zawartymi w ustawie o drogach publicznych. Jeśli na przykład plan miejscowy wymaga, aby dom postawić w odległości 4 m od drogi gminnej, to nie można czuć się zwolnionym z obowiązku uzyskania zgody zarządcy drogi na zbliżenie budynku do granicy z jezdnią. Inwestor ma obowiązek taką zgodę uzyskać. Plan miejscowy może też zaostrzyć wymagania zawarte w ustawie i zwiększyć odległość obiektu od jezdni. Podobnie rzecz się ma, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy. W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu również mogą zostać wyznaczone inne odległości niż określone w ustawie. Jeśli będą mniejsze, inwestor musi uzyskać zgodę zarządcy drogi. Jeśli będą większe, organ wydający decyzję powinien wykazać, że takie ustalenia są konieczne.

Komentarze

  • Paweł 2020-08-12T06:16:02Z

    Pytanie o uliczkę dojazdową do innych bliźniaków poniemieckich, która kiedyś była zwykłym chodnikiem, ale sąsiad na końcu ciągu (uliczka jest ślepa i kończy się na jego posesji) lata temu zamienił w dojazdową, przy czym obok jest boisko-parking, z którego można zrobić wjazdu na posesję. Pytanie: ile centymetrów od ściany budynku może jeździć sąsiad, bo notorycznie rozjeżdża miejsce na kwiaty powodując zbieranie się wody przy ścianie piwnicy i uszkadzając płyty chodnikowe, z których wykonano chodnik (trzy rzędy płyt wąskie kwadraty, nie te duże)? Nowy sąsiad kompletnie nie liczy się z mieszkającymi od lat"tubylcami" (chodzi o Wrocław ulica Księgowa 28 do 34), na mapach Google widać jak walka jest to uliczka.

    • Kamil 2020-06-03T11:16:32Z

      Chce postawić garaz na działce o szer. 11m, chciałbym skorzystać z prawa do zbilizenia się do sąsiada na 1,5m (dla działek poniżej 16m szerokości) i z drugiej strony do drogi gminnej na ok. 3m. Plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takich wyjątków ale mimo tego gmina wydała zgodę czy będzie ona brana pod uwagę jeżeli w mpzp jest zapis o tym że niema wyjątków.

      • Jurek 2020-02-18T15:30:19Z

        Chcę budować dom w drugim pasie od drogi gminnej to jest 80 mb. Chciałbym zapytać czy dostanę warunki zabudowy. Gmina nie posiada planu zagospodarowania.

        • Weronika 2019-10-28T12:32:44Z

          Planuję budowę domu. Jestem posiadaczką działki, która z jednej strony graniczy z droga powiatową, z drugiej z drogą dojazdową do innych domów, z trzeciej z inną posesją, z czwartej z polem. Szerokość działki to 40m. Dostałam pismo z którego wynika, iż dom muszę usytuować 20 metrów od drogi. Wiec pierwsze 20m przy asfalcie mam urządzić plac zabaw dla dzieci, następnie postawić 15 metrowy dom i między mną a sąsiadem pozostawić 5 metrów ogrodu, tarasu itp. Jakie mam możliwości aby uzyskać zgodę na budowę domu nieco bliżej drogi. Jednak ogród i miejsce do wypoczynku wolałabym mieć bliżej pola i sąsiada niż drogi powiatowej. Dodam, że jest to teren niezabudowany (kolonia wiejska) gdzie stoi 12 domów.

          • Alicja 2019-12-10T21:24:15Z

            Witam, czy udało się Pani dowiedzieć jakie są możliwości na zmniejszenie odległości domu od drogi?

            • Weronika 2020-08-12T08:17:03Z

              Po interwencji w zarządzie dróg powiatowych granicę od drogi powiatowej zmieniono na 14 metrów.

          • kazimierz B 2018-11-04T07:20:30Z

            zbudowałem nowy obiekt o wymiarach 4,8m na 7m nie wymagający pozwolenia zachowując 4 m od granicy działki 8m od drogi pow.planuje drugi taki sam nie stykając się z sobą ,ale problem tkwi dalej bo rada gminy uchwaliła w planie zagospodarowania przestrzennego 8 m granicy w strefie zabytkowej w 2012r .ja miałem plan zagospodarowania z 2007r było 8m od krawędzi dróg pow. i gmin. ten przepis był dobry obowiązuje w całej Polsce .dla mnie to jest chore co pięć lat zmieniają plan zagospodarowania bo strefa zabytkowa ,budynki mają ponad 50 lat . żeby miały 100 lat to był przyznał racje urzędnikom .Powiat dał pismo pozytywne ale dotyczy wiat do 50m kwadratowych , i dalej jest następny temat chory co za różnica cz stoi wiata czy obita dechami jak była stodoła

            • Arek Korsen 2018-03-01T21:00:02Z

              Witam. Mam pytanie, czy wystąpienie do zarządcy drogi gminnej o pozwolenie na usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m od drogi powinno nastąpić przed wystąpieniem o WZ czy po ich uzyskaniu, jeżeli organem wydającym WZ jest gmina będąca zarządcą drogi.

              • Justyna p 2018-08-24T10:42:34Z

                I co Pan zrobił w tej sytuacji?

              • kazimierz Burczyk 2018-02-18T16:43:54Z

                jestem rolnikiem chce zburzyć starą stodołę około 100 lat nie nadaje się do dalszego użytku sto na rogu dwóch ulic chcę o wymiarach 18 m na 9m chcę postawić mniejszy zachowując odpowiednie od swojej granicy według nowych odstęp ile metrów

                • Zbyszek 2019-06-16T12:43:26Z

                  Chyba najlepsza opcja to tzw remont, odnowienie