Jak kształtują się koszty poszczególnych etapów realizacji domu
Budowa domu jest bardzo dużym przedsięwzięciem, dlatego warto się do niej odpowiednio przygotować. Dla większości inwestorów jednym z ważniejszych czynników decydującym o wyborze konkretnego projektu są kwestie finansowe. Są one także kluczowym elementem w negocjacjach z bankami, podczas starania się o kredyt.
Tak więc warto, przed ostateczną decyzją o wyborze projektu, sprawdzić i oszacować – nawet w sposób przybliżony – swoje możliwości finansowe. Można skorzystać z dostępnych na rynku publikacji i określić orientacyjne koszty budowy na podstawie cen średnich. Dobrą metodą jest także zebranie kilku ofert potencjalnych wykonawców – unikniemy wówczas nieprzyjemnych niespodzianek, a w skrajnych przypadkach dużych problemów uniemożliwiających zakończenie realizacji wymarzonego domu lub znaczne wydłużenie procesu budowy.
Założenia do analizy kosztów budowy
Poniżej zaprezentowane są wyliczenia wykonane na podstawie przeanalizowanych kosztorysów inwestorskich różnych typów domów. Są to wartości uśrednione, jednakże umożliwią one uzyskanie przybliżonej wartości przyszłej inwestycji.
Średni koszt wybudowania 1 m2 powierzchni domu netto (powierzchnia domu netto to suma powierzchni podłogi wszystkich pomieszczeń) wynosi około 1885 zł netto (wg średnich cen krajowych, poziom cen IV kwartał 2012 r.) Cena uwzględnia wszystkie prace budowlane łącznie z wykończeniem zewnętrznym i wewnętrznym, z wyłączeniem instalacji wewnętrznych.
Udział poszczególnych etapów budowy zestawiono w poniższej tabeli.
Struktura kosztów poszczególnych etapów prac
| Etap budowy |
Średnia cena/m2 [zł] |
Udział procentowy w odniesieniu do ceny końcowej |
||
| wartość średnia [%] |
wartość minimalna [%] |
wartość maksymalna [%] |
||
| stan zerowy |
217 zł |
12% |
8% |
15% |
| stan surowy otwarty |
670 zł |
36% |
28% |
43% |
| stan surowy zamknięty |
325 zł |
17% |
12% |
19% |
| wykończenie wewnętrzne |
442 zł |
23% |
20% |
28% |
| wykończenie zewnętrzne |
231 zł |
12% |
7% |
22% |
| RAZEM |
1885 zł |
100% |
75% |
127% |
Powyższe zestawienie nie uwzględnia instalacji wewnętrznych. Do orientacyjnych obliczeń można przyjąć, że średni koszt wykonania instalacji sanitarnych (wodno-kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania, gazowych) to około 320 zł/m2, a instalacji elektrycznych – około 85 zł/m2.
Należy pamiętać, że są to jedynie wartości średnie, czyli rzeczywisty koszt budowy może odbiegać od wyliczonego. Możliwe różnice widać w zestawieniu minimalnych i maksymalnych procentowych wartości kosztów poszczególnych etapów – wartości sumaryczne procentowe wahają się od -25% do +27%.
Od czego zależy cena budowy domu?
Cena 1 m2 zależy od bardzo wielu czynników, jednak najczęściej nie jest związana z wielkością budynku. Wynika z tego, że dom mniejszy niemal zawsze będzie tańszy od domu większego. Dobrym przykładem są projekty: Szczupły – wariant II – C203b (o pow. netto 133,7 m2), w którym średni koszt 1 m2 wynosi 1785 zł oraz Niezwykły – M102 (o pow. netto 233,9 m2), w którym średni koszt 1 m2 jest bardzo podobny i wynosi 1790 zł. Mimo, iż oba budynki bardzo się od siebie różnią, nie powoduje to różnic w koszcie budowy 1 m2 powierzchni domu.
Budynki parterowe najczęściej są droższe w budowie od domów z poddaszem użytkowym. Przy wyborze tego typu obiektów należy zwrócić uwagę na kształt domu – im prostszy, tym koszt budowy będzie niższy. Również kształt dachu może pozytywnie wpłynąć na końcową cenę, tu także sprawdza się zasada – im prostszy tym taniej. Przykładem może być projekt: Znany – wariant III – C114c (o pow. netto 198,6 m2) w którym średni koszt budowy 1 m2 jest nawet niższy od wartości średniej i wynosi 1875 zł, co jest właśnie konsekwencją zaprojektowania obiektu o prostej, nieskomplikowanej bryle.
Zdarza się również, że domy o różnej powierzchni i bryle, ale zbliżonych rodzajach zastosowanych materiałów kosztują finalnie niemal tyle samo. Przykładem są projekty: Konkursowy – wariant III – M02c (o pow. netto 250,6 m2), o średnim koszcie 1870 zł/m2 oraz Zielone pola – wariant I – M88a (o pow. netto 225,9 m2), o średnim koszcie 2080 zł/m2, w którym dodatkowe wydatki generują: większa liczba okien oraz dach wielospadowy, z reguły droższy w wykonaniu.
Bliźniak tańszy od domu jednorodzinnego?
Kolejną grupą domów są budynki w zabudowie bliźniaczej, potoczne zwane bliźniakami. W tym porównaniu są to obiekty najtańsze. Na obniżenie kosztów najczęściej składają się: niewielkie wymiary pojedyńczych segmentów, oraz zmniejszenie zakresu prac w obrębie „wspólnej” ściany: brak tynku zewnętrznego, okapu, okien itp.
Utarło się, że budynki o nowoczesnym wyglądzie kosztują dużo, bo ich budowa wymaga więcej nakładów pracy, dokładniejszego wykonawstwa, droższych materiałów i wzmożonego nadzoru nad pracami. W dzisiejszych czasach ta różnica jednak się pomału zaciera. Dobrym przykładem jest projekt Błękit nieba – wariant I – M67a (o pow. netto 209,6 m2), w którym koszt budowy 1 m2 powierzchni netto domu wynosi około 2040 zł, więc nie odbiega znacząco od wartości średniej.
Marcin Gościmski
