Jak wybrać najlepszy kredyt na budowę domu?
Większość inwestorów finansuje budowę domu dzięki środkom z pożyczki bankowej. Kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym to niemal ten sam kredyt, co na zakup mieszkania. W tym przypadku jednak drobne różnice mają ogromne znaczenie.
Wraz z analitykami Domu Kredytowego Notus przeanalizujemy, na co zwrócić uwagę, wybierając najlepszy kredyt na budowę domu. Rozpoczniemy od standardowych parametrów, które mają wpływ m.in. na wysokość miesięcznych rat. Najważniejsze jest oczywiście oprocentowanie oraz jego składowe. Poziom oprocentowania przekłada się na wysokość miesięcznych rat. Na łączne oprocentowanie kredytu wpływa również marża oraz stopa referencyjna. Ten drugi wskaźnik nie podlega negocjacji. Odmiennie rzecz się ma, jeśli chodzi o marżę. Jej wysokość zależy m.in. od kwoty, jakiej dotyczy kredyt, a także od wartości zabezpieczającej go nieruchomości. W wielu przypadkach marżę można obniżyć, korzystając z innych produktów proponowanych przez dany bank – zakładając konto, lokatę oszczędnościową czy zamawiając kartę kredytową. I tak na przykład w BGŻ założenie konta, na które regularnie wpływa wynagrodzenie, skutkuje obniżeniem marży o 0,3 p.p, z kolei w ING jeśli wykupimy ubezpieczenie na życie, to uzyskamy obniżkę o 0,1-0,2 p.p. Wysokość marży może zależeć także od liczby kredytobiorców. W Eurobanku marża jest obniżana o 0,08-0,12 p.p., jeśli wspólny kredyt wezmą dwie osoby z regularnymi dochodami lub gdy jeden kredytobiorca posiada dwa źródła dochodów.
Najpierw działka, potem budowa
Kredyt na budowę domu jest jednak bardziej skomplikowanym produktem, niż kredyt na zakup mieszkania. Aby ubiegać się o taką pożyczkę przede wszystkim trzeba dysponować działką budowlaną. Jeżeli dopiero zamierzamy ją kupić i chcielibyśmy uzyskać łączną pożyczkę na zakup działki i budowę domu, to będzie to możliwe jedynie w nielicznych bankach. Do banku wraz dokumentami dotyczącymi działki będzie trzeba dostarczyć także projekt domu, a przed wypłatą kolejnych transz kredytu dokumentację będzie trzeba uzupełnić również o pozwolenie na budowę. Jeden wspólny kredyt na zakup działki i budowę domu łatwiej jest uzyskać wówczas, gdy sprzedający dysponuje już pozwoleniem na budowę. Jednak i w tej sytuacji pozostałe transze kredytu zostaną uruchomione dopiero po przepisaniu pozwolenia na nowego właściciela.
Najkorzystniej jest jednak najpierw kupić działkę i dopiero w następnej kolejności ubiegać się o kredyt na budowę domu. Inwestorzy często obydwie pożyczki zaciągają w tym samym banku. W tym przypadku decyduje wygoda, związana z mniejszą liczbą formalności, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby wybrać najlepszą ofertę na rynku i kredyt na budowę wziąć w innej instytucji niż na zakup działki.
Etapowanie finansowania
Kredyt na budowę domu jest wypłacany w ratach. Aby otrzymać kolejną, należy udokumentować zakończenie poprzedniego etapu. Bank zweryfikuje stan prac, wysyłając na kontrolę inspektora. Nie wystarczy więc przedstawić faktury; materiały budowlane trzeba nie tylko kupić, ale także wykorzystać. Podczas inspekcji zostanie bowiem sprawdzone, czy zadeklarowane w kosztorysie prace rzeczywiście zostały wykonane. Wydatki powinny być dokonywane stopniowo, zgodnie z postępem prac i kosztorysem. Bank nie zaakceptuje sytuacji, gdy pierwsza rata kredytu zostanie przeznaczona np. na zakup dachówek. Jeśli inspektor uzna, że środki zostały wykorzystane w sposób niewłaściwy lub zadeklarowane prace nie zostały wykonane, to wypłaty kolejnych transz zostaną wstrzymane do czasu, aż kredytobiorca doprowadzi budowę do satysfakcjonującego etapu.
Całkowity koszt budowy
Inną istotną kwestią jest całkowity minimalny koszt budowy domu. Przygotowane przez klientów szacunki nie mają dla banku znaczenia; bank i tak przygotuje własną analizę. Przyjmowane przez banki minimalne koszty budowy wynoszą od 1900 do nawet 2700 zł za metr kwadratowy. Kwoty te zależą m.in. od wielkości i lokalizacji domu. I tak minimalne koszty budowy domu o powierzchni 150 m2 to od 285 do nawet 405 tysięcy zł i właśnie taką kwotą, oszacowaną przez bank, pochodzącą łącznie ze środków własnych oraz z kredytu, będzie musiał dysponować inwestor.
| Bank |
Koszt budowy metra kwadratowego domu |
| Alior Bank |
2219 – 2714 w zależności od lokalizacji |
| BGŻ |
1900 – 2400 |
| BPH |
2400 |
| BZ WBK |
2200 |
| Credit Agricole |
2000 |
| Deutsche Bank |
Indywidualnie |
| Getin Noble Bank |
2000 |
| ING Bank Śląski |
Indywidualnie |
| mBank |
2500 |
| PKO BP |
Indywidualnie |
| Bank Pocztowy |
2350 |
| RaiffeisenPolbank |
2300 |
Odsetki
W trakcie trwania budowy inwestora obowiązuje karencja w spłacie kredytu; spłaca się wyłącznie odsetki od uruchomionej części kredytu, a ich wysokość rośnie wraz z wypłacaniem kolejnych transz. Kredytobiorca zaczyna spłacać odsetki oraz kapitał dopiero w momencie, gdy kredyt zostanie już wypłacony w całości. Dzięki takiemu rozwiązaniu miesięczne zobowiązania wobec banku w czasie trwania budowy, gdy na brak innych wydatków nie można narzekać, są niższe niż docelowa rata.
Zdarza się, że ostateczne koszty budowy okazują się niższe od założonego budżetu. Warto wówczas zastanowić się nad tym, co zrobić z pozostałymi środkami. Można je bowiem wykorzystać na inny cel (np. na wyposażenie domu), ale można także zrezygnować z uruchomienia pozostałej części kredytu. Jeśli wybierzemy to drugie rozwiązanie, to obniżeniu ulegnie rata kredytu oraz wysokość odsetek. Zyskamy więc podwójnie, bo nie dość, że taniej wybudujemy dom, to jeszcze będziemy płacić niższe odsetki.
Zakończenie budowy
Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest nieruchomość. W tym kontekście istotne jest wyznaczenie i dotrzymanie terminu zakończenia realizacji inwestycji. Z reguły banki dają dwa – trzy lata na jej sfinalizowanie. Zakończenie prac należy potwierdzić odpowiednimi dokumentami - pozwoleniem na użytkowanie lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy. O ile przedłużenie budowy o kilka miesięcy nie powinno stanowić problemu, to dłuższa zwłoka może skutkować kłopotami, z wypowiedzeniem przez bank umowy kredytowej łącznie.
