Kredyt na zakup działki

Co zatem należy zrobić, jakich formalności dopełnić, aby móc kupić działkę na kredyt? Odpowiedzi szukamy wraz z Michałem Krajkowskim, głównym analitykiem z Domu Kredytowego Notus.

Zdolność kredytowa

Zakup działki budowlanej stanowi jeden z celów kredytowania, podobnie jak kupno mieszkania czy domu.        - Obecnie większość banków akceptuje taki cel kredytu i stawia kredytobiorcom podobne wymagania, jak w przypadku standardowego kredytu mieszkaniowego. Bank nie udzieli kredytu, jeśli osoba się o niego ubiegająca nie będzie miała zdolności kredytowej, a więc odpowiednio wysokich i stałych dochodów, które pozwolą na regularne spłacanie miesięcznych rat i jednocześnie na tzw. utrzymanie się – wyjaśnia Michał Krajkowski.

Hipoteka

Zabezpieczeniem kredytu na zakup działki, tak jak w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego, jest nieruchomość. Jeśli kredyt jest udzielany jednocześnie na zakup działki i budowę domu, to wówczas nie ma problemu – bank zabezpieczy się na nowo wybudowanej nieruchomości. Nie wszystkie banki będą jednak zainteresowane udzieleniem takiego finansowania, jeśli zabezpieczeniem kredytu miałaby być wyłącznie działka. Część banków nie zezwala na ustanowienie zabezpieczenia kredytu na niezabudowanej działce. W takim przypadku pozostaje tylko jedno wyjście – jako zabezpieczenie kredytu trzeba przedstawić inną nieruchomość. Taka sytuacja będzie miała miejsce w przypadku ubiegania się o kredyt na zakup działki w Pekao SA oraz BPH.

Trzynaście możliwości

Obecnie tylko 13 banków udziela kredytów hipotecznych na zakup działki budowlanej. O wysokości oprocentowania decyduje kwota udzielanej pożyczki oraz poziom wskaźnika LTV. Maksymalny okres, na który są udzielane kredyty na zakup działki to 35 lat. W tej sytuacji jednak, podobnie jak w pozostałych przypadkach gdy ubiegamy się o kredyt, powinniśmy starannie przeanalizować poszczególne oferty, gdyż potrafią znacząco różnić się między sobą, mogą także pojawić się duże różnice między warunkami obowiązującymi przy udzieleniu kredytu na zakup działki, a warunkami kredytu na zakup mieszkania i domu. Na przykład w Raiffeisen Polbanku trzeba wnieść 50 procent wkładu własnego, a poza tym pożyczka jest udzielana na maksymalnie 20 lat. Z kolei w Deutsche Banku kredytobiorca dodatkowo musi dysponować nadwyżką zdolności kredytowej w wysokości 150 tysięcy zł lub udokumentować posiadanie majątku o takiej wartości, a w mBanku – kredyt zostanie udzielony tylko w przypadku zakupu działki o powierzchni nieprzekraczającej 1ha.

Dokumenty

Trzeba pamiętać, że banki nie są skłonne kredytować standardowym kredytem mieszkaniowym zakupu działki rolnej, dlatego też kluczowe znaczenie ma dokument potwierdzający status działki. Zanim zaczniemy ubiegać się o pożyczkę, należy potwierdzić, jakie jest przeznaczenie interesującego nas kawałka ziemi. Do banku należy więc dostarczyć zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Banki wymagają również dostarczenia aktualnego wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, a także dokumentu potwierdzającego, że osoba sprzedająca działkę jest rzeczywiście jej prawnym właścicielem. Do wniosku o kredyt ponadto trzeba załączyć umowę przedwstępną, odpis Księgi Wieczystej, a jeśli działka będzie wyodrębniana z innej - decyzję podziałową.

Budowa domu

Jeśli chcielibyśmy mieć możliwość ubiegania się o kredyt w jak największej liczbie banków, to najkorzystniej jest kupić działkę na kredyt lub ze środków własnych i dopiero w następnej kolejności złożyć wniosek o kredyt na budowę. Wówczas ten drugi cel można połączyć z refinansowaniem kredytu na zakup działki i zaciągnąć jedną dużą pożyczkę. W tym przypadku warunki powinny być praktycznie takie same, jak w przypadku kredytu na zakup mieszkania lub domu. Możemy więc uzyskać pożyczkę, która pokryje 95 procent wartości nieruchomości.
W sytuacji, gdy jednocześnie wnioskujemy o kredyt na zakup działki i budowę domu, możliwe są dwa rozwiązania. W pierwszym przypadku sprzedający dysponuje już pozwoleniem na budowę i dzięki temu do wniosku kredytowego może dołączyć pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany. W efekcie bank po przyznaniu kredytu uruchomi środki na zakup działki, a pozostałą część udostępni, gdy na kredytobiorcę zostanie przepisane pozwolenie na budowę.
Sprawa się komplikuje, jeśli sprzedający nie posiada pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji niewiele banków będzie zainteresowanych jednoczesnym sfinansowaniem zakupu działki i budowy domu. W tym przypadku również trzeba dostarczyć projekt planowanego domu, aby bank mógł oszacować koszty nieruchomości. Po zakupie działki należy natomiast złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Środki na budowę zostaną uruchomione przez bank dopiero po uzyskaniu tego dokumentu.

 Poniższa tabela przedstawia oferty banków w przypadku zaciągnięcia kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych na budowę domu o wartości 320 tysięcy.

Bank	Marża	Oprocentowanie	Rata kredytu na 30 lat	Prowizja
Eurobank	1,63	4,34%	1 492	2%
Deutsche Bank	1,79	4,50%	1 520	0%
PKO BP	1,10 w 1. roku 1,92 w kolejnych latach	3,81% w 1. roku 4,63% w kolejnych latach	1 398 w 1. roku 1 537 w kolejnych latach	0%
Pekao SA	1,89	4,60%	1 538	1,55%
BOŚ	2,00	4,71%	1 558	2%
Getin Noble Ban k	2,07	4,78%	1 570	4%
mBank	2,10	4,81%	1 576	2%
Alior Bank	2,20	4,91%	1 594	2%
Bank Millennium	2,29	5,00%	1 610	2%