Kupujemy działkę – na co zwrócić uwagę?

Podejmując się trudnego zadania, jakim jest wybór działki, większość inwestorów stawia przede wszystkim na lokalizację. Zapewne jest to słuszne kryterium. Jeśli sami zamierzamy zamieszkać na danym terenie, to lokalizacja domu będzie w dużej mierze determinować komfort naszego codziennego życia. Natomiast jeśli zakup działki traktujemy wyłącznie jako lokatę kapitału, to szybciej uzyskamy wzrost wartości nieruchomości w przypadku, gdy

teren będzie atrakcyjnie usytuowany.

Otoczenie

Przystępując do wyboru działki, najlepiej jest wybrać się na wycieczkę i dokładnie obejrzeć co najmniej kilkanaście propozycji, uważnie przyglądając się ich bezpośredniemu sąsiedztwu oraz dalszemu otoczeniu. Za najbardziej uciążliwe uważa się zwłaszcza bardzo ruchliwe arterie komunikacyjne, składowiska odpadów, oczyszczalnie ścieków oraz niektóre zakłady przemysłowe i rolne. Dokładniej analizując wybraną ofertę, należy sprawdzić także warunki dojazdu do posesji oraz dostępność mediów.

Plan zagospodarowania

Zanim przystąpimy do sfinalizowania transakcji, rozwiejmy wszystkie pojawiające się wątpliwości. Na pewno nie należy podpisywać żadnych dokumentów, dopóki nie uzyska się pewności, co do trafności wyboru. Pamiętajmy, że nie na każdej działce można zbudować dom. Rożne czynniki mogą ograniczyć lub wykluczyć możliwość zabudowy danego terenu. Kluczowym dokumentem jest w tym przypadku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta. Znajdziemy w nim m. in. informacje dotyczące przeznaczenia gruntów. Jeśli danej lokalizacji nie obejmuje plan zagospodarowania przestrzennego, to konieczne będzie wystąpienie do urzędu z wnioskiem o wydanie decyzji na temat warunków zabudowy. Z wymienionych dokumentów nie tylko dowiemy się, czy budowa domu będzie możliwa, ale także jakiego rodzaju budynek będzie mógł powstać. Warto także zorientować się, jakie są plany inwestycyjne gminy, aby w przyszłości nie zostać zaskoczonym powstającą tuż za płotem autostradą.

Księga wieczysta

Zanim podpiszemy umowę przedwstępną, trzeba także sprawdzić stan prawny działki. W tym celu należy zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Dowiemy się z niej, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń. Jeśli działka nie jest objęta księgą wieczystą, to przedwstępną umowę sprzedaży należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Można także wynająć prawnika, który dokładnie zbada stan prawny posesji. Ponadto warto uzyskać od sprzedającego oświadczenie, że nie jest mu znane żadne postępowanie lub działanie osób trzecich, mogące wpłynąć na zmianę zapisów w księdze. Doskonale, gdyby ten zestaw dokumentów został dodatkowo uzupełniony o oświadczenie sprzedającego o braku zaległości podatkowych lub – jeszcze lepiej – o stosowne zaświadczenie z urzędu skarbowego. Długi sprzedawcy wobec urzędu skarbowego mogą skutkować bardzo poważnymi konsekwencjami – z unieważnieniem aktu notarialnego i zlicytowaniem działki włącznie. Podobnych kłopotów unikniemy, kupując działkę u licencjonowanego pośrednika, który posiada ubezpieczenie OC. W przypadku zajęcia działki przez urząd, swoje pieniądze odzyskamy z ubezpieczenia.

Umowa przedwstępna 

Umowę kupna działki, zawieraną zawsze w formie aktu notarialnego, zazwyczaj poprzedza umowa przedwstępna sprzedaży w formie notarialnej lub w zwykłej formie pisemnej. Na ogół towarzyszy jej wpłacenie na rzecz sprzedającego tzw. zadatku (jego kwota najczęściej nie przekracza 10 procent ceny działki). Jeśli do zwieńczenia transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, można ubiegać się o zwrot podwójnej wysokości wpłaconej kwoty. Natomiast jeżeli z kupna zrezygnuje klient, to zadatek przepada na rzecz sprzedającego.