Wpływ działki na projekt domu

Początkujący inwestorzy często nie zdają sobie sprawy, jakie znaczenie mają pewne cechy działki, którą nabywamy. Tymczasem ograniczenia, jakie daje nam działka, mogą wpłynąć na to, że nasz wymarzony dom nie będzie mógł być na niej postawiony lub codzienne użytkowanie narażone będzie na różne niedogodności.

Kwestia podstawowa to rodzaj projektu, tj. czy chcemy wybudować dom parterowy, wielokondygnacyjny, podpiwniczony lub niepodpiwniczony. Dlaczego rodzaj działki budowlanej tak bardzo na to wpływa?

Po pierwsze, w naturalny sposób ogranicza nas sama powierzchnia działki i oczywiście fundusze. Trzeba wiedzieć jeszcze o przepisach dotyczących lokalizacji budynku na działce. Miejsce, w którym stanie nasz dom, nie jest dowolne, wyznaczają je przepisy prawa budowlanego.

Aby zorientować się w możliwościach, jakie daje nam określony kawałek ziemi, należy pobrać z urzędu gminy wypis i wyrys Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w razie braku takiego źródła tzw. warunki zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa m.in.:

  • maksymalną powierzchnię zabudowy,
  • minimalną powierzchnię biologicznie czynną,
  • kształt dachu i kąt nachylenia połaci,
  • wysokość budynku i ilość kondygnacji,
  • układ kalenicy,
  • linie zabudowy.

Dom na wąskiej działce

Najnowsze przepisy z marca 2009, które obowiązują wszystkich inwestorów, doprecyzowały tu pewne rozporządzenia, na szczęście z korzyścią dla inwestorów. Zmiany w przepisach dotyczą w sposób szczególny właścicieli działek wąskich. Termin ten odnosi się do działek o maksymalnej szerokości 16 metrów. Najnowsze rozporządzenie Ministra Infrastruktury liberalizuje zasady dotyczące usytuowania ścian bez otworów okiennych i drzwiowych. Przepisy dopuszczają zlokalizowanie takiej ściany budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 4 m (w sytuacji kiedy budynek ma być zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy) i w odległości mniejszej niż 3 m, kiedy ściana bez takich otworów ma być zwrócona w stronę granicy, lecz musi to być minimum 1,5 metra. Tu raz jeszcze podkreślamy wagę Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest zawsze nadrzędnym punktem odniesienia.

Odległość budynku od granic działki

Zmieniły się także rozporządzenia dotyczące minimalnych odległości okapów, gzymsów, balkonów lub daszków nad wejściem oraz galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni i ramp. Obecnie mogą one być oddzielone od granicy działki odległością minimum 1,5 metra. Inne udogodnienie wiąże się z budynkami gospodarczymi, a także garażami (maksymalna wysokość to 3 m, maksymalna długość 5,5 m), które teraz można postawić bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Cieszy fakt, że przepisy stopniowo stają się sprzymierzeńcem inwestorów. Pamiętajmy jednakże, aby precyzyjnie zorientować się w parametrach naszej działki. Dwa kluczowe czynniki wpływające na projekt domu, który możemy wybrać, to właśnie kształt i wymiary działki oraz położenie względem stron świata.