Co powinna zawierać przedwstępna umowa sprzedaży?

Umowę kupna nieruchomości z reguły poprzedza przedwstępna umowa sprzedaży. Zobowiązuje ona sprzedawcę i kupującego do zawarcia umowy ostatecznej. Zazwyczaj towarzyszy jej wpłacenie zadatku lub zaliczki. Czym różnią się te dwie formy zabezpieczenia? Jakie punkty powinna zawierać przedwstępna umowa sprzedaży?

Zadaniem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabezpieczenie interesów obydwóch stron – sprzedającego i kupującego. Jej treść zależy przede wszystkim od podpisujących, pewne ustalenia muszą się jednak znaleźć w niej obowiązkowo, bez nich umowa nie jest ważna. Przede wszystkim muszą w niej zostać zamieszczone dane obydwóch stron; w tym m.in. ich daty urodzenia, adresy zamieszkania czy numery dokumentów tożsamości. Podobnie należy określić samą nieruchomość. Powinny zostać podane wszystkie informacje jej dotyczące: położenie, charakter, powierzchnia, numer księgi wieczystej, stan zabudowy. W umowie powinno także zostać zawarte oświadczenie sprzedawcy o dysponowaniu nieruchomością oraz zamieszczone inne informacje dotyczące własności nieruchomości (czy jest objęta małżeńską wspólnotą majątkową lub obciążona hipoteką). Umowa nie będzie tez ważna, jeśli nie znajdzie się w niej informacja na temat ceny sprzedaży. W umowie przedwstępnej nie trzeba natomiast ustalać terminu zawarcia umowy ostatecznej. Ale jeśli strony zdecydują się jednak określić ten termin, to powinny zrobić to dokładnie, a nie zamieszczać ogólnych informacji na ten temat. Mogą też umieścić zapis dotyczący terminu wydania nieruchomości. W umowie przedwstępnej bywają również określane sytuacje, w których każda ze stron może odstąpić od zawarcia ostatecznej umowy bez ponoszenia żadnych konsekwencji. Kupującym często zależy, aby w dokumencie została przewidziana taka możliwość na wypadek nieuzyskania kredytu na zakup nieruchomości.

Umowa przedwstępna
Umowa musi zostać własnoręcznie podpisana przez każdą ze stron

Forma pisemna lub akt notarialny

Ostateczna umowa sprzedaży musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg ten nie dotyczy jednak przedwstępnej umowy sprzedaży, która najczęściej bywa zawierana w zwykłej formie pisemnej. W takiej sytuacji, w razie niewywiązania się sprzedawcy z warunków umowy, nabywca może żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy. Inaczej jest, jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wówczas jeśli sprzedawca nie wywiąże się z jej warunków, nabywca w drodze sądowej może ubiegać się o przeniesienie prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedawcy. Taka możliwość wynika z zapisów zawartych w Kodeksie cywilnym. Sąd może stwierdzić, że nieruchomość jest własnością kupującego, który wywiązał się ze wszystkich warunków umowy. Jeśli umowa zostanie zawarta jedynie w zwykłej formie pisemnej, sprzedający może się z niej wycofać bez ryzyka ponoszenia tego rodzaju konsekwencji.

Zadaniem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabezpieczenie interesów sprzedającego i kupującego. Jej treść zależy przede wszystkim od uzgodnień podpisujących, pewne ustalenia muszą się jednak znaleźć w niej obowiązkowo. Bez nich umowa jest nieważna.

Zadatek czy zaliczka?

W umowie przedwstępnej mogą zostać zawarte klauzule zabezpieczające jej zawarcie. Jeśli strony zdecydują się na ten krok, w umowie powinna zostać określona wysokość zabezpieczeń i zostać potwierdzony fakt ich przekazania. Zwyczajowo wysokość zadatku lub zaliczki wynosi 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Ale nie jest to regułą, wysokości tej nie określają przepisy. Zadatek bywa często mylony z zaliczką, a obydwa określenia stosowane zamiennie. Tymczasem są to dwie różne formy zabezpieczenia. Zaliczka jest wpłacana na poczet ceny sprzedaży. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, zaliczka jest odejmowana od kwoty, którą trzeba zapłacić. Natomiast jeśli umowa nie zostanie zawarta, sprzedający zwraca zaliczkę kupującemu. Kwestie dotyczące zaliczki nie są regulowane w Kodeksie cywilnym, a ona sama nie pełni funkcji odszkodowawczej.

Zadatek lub zaliczka
Zwyczajowo wysokość zadatku lub zaliczki wynosi 10% ceny sprzedaży nieruchomości

Inaczej sprawy się mają w przypadku zadatku. Jest on regulowany przepisami Kodeksu cywilnego. W razie niewywiązania się z umowy jednej ze stron, druga może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. A jeśli sama wpłaciła zadatek, może żądać zwrotu jego dwukrotności. Zadatek zabezpiecza więc wykonanie umowy i jednocześnie stanowi rodzaj odszkodowania. Od momentu, w którym sprzedający wycofa się z podpisania umowy, jest liczony trzyletni termin na ubieganie się o zwrot zadatku. Po upływie trzech lat roszczenie ulega przedawnieniu.

Zadatek bywa często mylony z zaliczką, a obydwa określenia stosowane zamiennie. Tymczasem są to dwie różne formy zabezpieczenia.

Nie zawsze jednak można żądać zwrotu dwukrotności zadatku. Zostanie on zwrócony w wyjściowej wysokości, jeśli powodem niewykonania umowy będą okoliczności, za które żadna ze stron ponosi odpowiedzialności. Nie ma też obowiązku zwracania zadatku w podwójnej wysokości, jeśli do rozwiązania umowy dojdzie w sposób polubowny, a także, gdy zostanie spełniony zapis, o którym była mowa wcześniej (który określa, w jakiej sytuacji strony mogą odstąpić od zawarcia umowy bez ponoszenia konsekwencji).