Stany wykończenia budowy

Najczęściej praktykuje się właśnie podpisywanie umów na zrealizowanie konkretnego etapu. Jest to bardziej precyzyjny układ i bardziej dopinguje ekipę budowlaną do solidnej i uczciwej pracy, niż gdy ustalamy stawkę godzinową wynagrodzenia. Wprawdzie to wykończenie budynku stanowi 2/3 wszystkich prac – pod względem ich zakresu i pod względem finansowym, ale dla zaplanowania przebiegu budowy koniecznie musimy orientować się w tej terminologii.

Najczęściej praktykuje się podpisywanie umów na zrealizowanie konkretnego etapu. Jest to bardziej precyzyjny układ i bardziej dopinguje ekipę do solidnej pracy, niż gdy ustalamy stawkę godzinową wynagrodzenia.

Niestety można spotkać pewne rozbieżności w definiowaniu stanów wykończenia, dlatego warto upewnić się, czy zatrudniony przez nas wykonawca także w ten sposób rozumie przedmiot umowy. W branży operuje się głównie trzema określeniami zaawansowania prac. Są to: stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty oraz stan pod klucz. 

Budowa domu do stanu zerowego

Stan zerowy oznacza realizację budowy zakończoną na poziomie podkładu pod podłogę na parterze domu. Innymi słowy, stan zero utożsamia się najczęściej z wylaniem fundamentów i ich izolacją. Prace, które składają się na wykonanie tego etapu budowy to w pierwszej kolejności zabezpieczenie terenu i wytyczanie budynku na działce. Dopiero po pomiarach powinny nastąpić prace budowlane. I tak kolejno dla domów z piwnicą, w zakres prac do stanu zero wchodzą:

• wykopy pod fundamenty,
• wylanie fundamentów i wykonanie ich izolacji,
• drenaż opaskowy, bądź obsypanie gruntem ścian fundamentowych,
• podkład pod podłogę i wykonanie posadzki w piwnicy,
• budowa stropu nad piwnicą,
• ewentualnie wykonanie schodów.

Jeżeli dom nie ma posiadać piwnicy, prace w stanie zerowym wyglądają tak samo do momentu wykonania drenażu. Kolejne prace to:

• wypełnianie fundamentów gruntem i utwardzanie,
• budowa przepustów na przyłącza,
• instalacja kanalizacyjna w gruncie wraz z utwardzeniem go nad rurami,
• ewentualnie wykonanie innych instalacji, takich jak np. dolne źródło ciepła w przypadku gruntowej pompy ciepła,
• zalanie gruntu betonem podkładowym.

Budowa domu do stanu surowego otwartego

Stan surowy otwarty zakłada wykonanie ścian działowych, nośnych oraz stropu. Ponadto dom na tym etapie budowy posiada w pełni wykonaną więźbę dachową, która jest dodatkowo pokryta. Zatem na realizację stanu surowego otwartego będą przypadać takie prace, jak:

• wznoszenie kosntrukcji ścian,
• budowa stropów,
• budowa kominów wentylacyjnych i dymowych,
• budowa schodów,
• budowa więźby dachowej,
• budowa dachu z pokryciem (wstępnym, np. papą). 

Ten etap zwykle trwa od 2 tygodni do około 5 miesięcy. Budnek w stanie otwartym posiada jeszcze otwarte otwory okienne i drzwiowe. Wnętrze zabezpieczają na razie tylko ściany i zakryty dach. Z tego powodu taki budynek musimy zabezpieczyć przed wichurami czy opadami za pomocą np. folii czy drewnianych desek.

Budowa domu do stanu surowego zamkniętego

Stan surowy zamknięty polega przede wszystkim na instalacji stolarki drzwiowej i okiennej oraz zamontowaniu bramy garażowej. Te prace najlpiej zakończyć przed zimą, ponieważ wtedy budynek będzie dobrze zabezpieczony przed niekorzystnym działaniem ujemnych temperatur. Na prace w stanie surowym zamkniętym składają się taki czynności, jak:

• instalacja stolarki drzwiowej i okiennej oraz montaż bramy garażowej,
• montaż docelowego pokrycia dachu, np. dachówki ceramicznej,
• budowa ścian działowych.

Ten etap trwa zwykle od 2,5 do 5 tygodni.

Budowa domu do stanu pod klucz (z wykończeniem)

Ostatni etap, jakim jest budowa domu do stanu z wykończeniem, czyli tzw. stanie "pod klucz", obejmuje szereg prac, które mają przygotować dom do zamieszkania. Niekiedy stan ten rozdziela się na stan deweloperski oraz stan "pod klucz" - i tutaj wszystko zależy od ustaleń z firmą budowlaną czy deweloperem. Dla wyjaśnienia, pokażemy różnicę między tymi dwiema definicjami:

• stan deweloperski - to prace, które mają na celu montaż instalacji wewnętrznych, ale bez montażu urządzeń; czasami stan deweloperski obejmuje także wykonanie tynkowania, elewacji, termoizolację poddasza, instalację urządzeń grzewczych, rozprowadzenie po budynku instalacji oraz wykończenie podłóg. Podsumowując - budynek z zewnątrz jest już wykończony, ale wewnątrz wymaga jeszcze wykonania szeregu prac wykończeniowych;
• stan pod klucz - w zamyśle powinien uzupełniać stan deweloperski, a zatem obejmuje całkowite wykończenie wszystkich pomieszczeń, wykonanie białego montażu, pokrywanie ścian farbą, układanie kafelków na ścianach. Stan ten obejmuje także budowę podjazdów czy ogrodzeń działki. Czasami stan pod klucz obejmuje także montaż mebli pod zabudowę w kuchni czy garderobie.

Na prace do stanu pod klucz, który kończy się wykończeniem domu tak, by można było już w nim zamieszkać, składają się kolejno:

• instalacja urządzeń grzewczych (kotłowni, grzejników, kominka),
• gruntowanie i malowanie ścian,
• układanie podłóg i kafelków na ścianach,
• rozporowadzenie instalacji elektrycznej,
• biały montaż - instalacja wc, bidetu, prysznica, wanny,
• instalacja wewnętrznej stolarki drzwiowej,
• instalacja parapetów.