Jakich formalności wymaga utwardzenie gruntu?

Utwardzenie powierzchni gruntu to roboty budowlane, które mogą wymagać nawet pozwolenia na budowę. Kiedy można je wykonać bez żadnych formalności? Jak je odróżnić od robót ziemnych, które nie są robotami budowlanymi?

Przepisy nie definiują pojęcia utwardzenia powierzchni gruntu, dlatego wyjaśniając je, powołamy się na orzecznictwo sądowe. Utwardzeniem są wszystkie prace, przy których wykorzystuje się materiały budowlane. Jest to więc np. ułożenie kostki brukowej, płyt betonowych, wysypanie kruszywa, wylanie płyty betonowej. Samo wyrównanie terenu to prace ziemne, które nie są robotami budowlanymi. Takie stanowisko zajął m.in. WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 25.09.2013 r. o sygnaturze II SA/Po 555/13. 

Wykonywanie nawierzchni na działce
Utwardzenie gruntu na działce budowlanej z reguły nie wymaga dopełnienia żadnych formalności

W przypadku utwardzania powierzchni gruntu na działce budowlanej nie jest potrzebne ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie. Tak stanowi art. 29 ust. 2 pkt 5 i art. 30 ust. 1 prawa budowlanego. Jednak przepisy wprowadzają tutaj kilka wyjątków, o których piszemy niżej.

Jedynym warunkiem, który należy spełnić, by uniknąć formalności, jest wykonanie robót na działce budowlanej. Działka budowlana (art. 2, pkt 12 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. 2017r. poz. 1073) to wg definicji "nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego". W niektórych przypadkach mogą pojawić się jednak wątpliwości interpretacyjne. Tak utwardzony grunt może służyć różnym celom, gdyż ustawodawca nie wprowadził w tej kwestii żadnych ograniczeń. Jednak w związku z tym, że prace te wymieniono w ust. 2 art. 29 (a nie w ust. 1), tj. wśród robót budowlanych, w wyniku utwardzenia terenu nie może powstać obiekt budowlany, którego budowa wymaga uzyskania pozwolenia.

Utwardzeniem są wszystkie prace, przy których wykorzystuje się materiały budowlane. Jest to więc np. ułożenie kostki brukowej, płyt betonowych, wysypanie kruszywa, wylanie płyty betonowej. Samo wyrównanie terenu to prace ziemne, które nie są robotami budowlanymi.

Kiedy nie uda się uniknąć formalności?

Gdy inwestycja będzie wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000, może być potrzebne pozwolenie na budowę. Jeśli utwardzany teren znajduje się w obszarze wpisanym do rejestru zabytków, należy uzyskać zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków, a następnie dokonać zgłoszenia. Zgłoszenie jest procedurą uproszczoną w stosunku do pozwolenia na budowę. Wszystkie dokumenty można przygotować samodzielnie. Składa się je do organu architektoniczno-budowlanego (tego samego, który wydaje pozwolenia). Zazwyczaj jest nim starosta. W ciągu 21 dni organ może zażądać uzupełnienia złożonych dokumentów lub złożenia wyjaśnień. Jeśli w tym terminie nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć roboty.

Zwolnienie z formalności nie oznacza też, że roboty można przeprowadzić w zupełnie dowolny sposób.

Utwardzanie gruntu
Ułożenie płyt betonowych to utwardzenie terenu, które stanowi roboty budowlane

O czym trzeba pamiętać, utwardzając grunt?

Tak samo, jak w przypadku pozostałych robót wykonywanych bez pozwolenia i bez zgłoszenia, utwardzając grunt, trzeba spełnić wymagania innych przepisów, w tym m.in. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Utwardzając grunt, trzeba spełnić wymagania zawarte m.in. w planie miejscowym. Może w nim zostać określona minimalna powierzchnia biologicznie czynna, którą należy zachować na działce. Powierzchnia ta to najprościej mówiąc „tereny zielone".

Plany miejscowe często podają minimalną powierzchnię biologicznie czynną, którą należy zachować na działce. Powierzchnia ta to najprościej mówiąc „tereny zielone”, a zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: „teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie”. Plan miejscowy może też wprowadzać własną definicję tego pojęcia. Utwardzając grunt na działce, trzeba pamiętać, że nie można tych robót przeprowadzić na powierzchni większej, niż to wynika z planu miejscowego.

Inną ważną kwestią, o której również nie należy zapominać, jest odprowadzenie wód z powierzchni utwardzonej. Nie wolno ich kierować na sąsiednie nieruchomości.

Komentarze

  • Andrzej

    Witam
    Czy wymiana kostki brukowej na chodniku z granitowej na betonową wymaga zgłoszenia?

  • Tooba.pl

    Jeżeli sąsiad podnosi teren posesji i doprowadza do tego, że woda deszczowa zalewa Pani działkę , można żądać przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom. W pewnych sytuacjach można również żądać od właściciela działki odszkodowania. Prawo wodne jest - naszym zdaniem - w tej sytuacji po Pani stronie (jeżeli tylko przed wykonaniem utwardzenia wszystko było w porządku).

  • Małgorzata

    Mam sąsiadów którzy wykostkowali swoją posesję lecz cała woda splywa na naszą działkę. co zrobić w tym przypadku?

  • inspektor z pinbu

    Zgodne z orzeczeniem NSA, sygn. II OSK 1678/15 budowa drogi wewnetrznej, a wiec i utwardzenie wymaga pozwolenia na budowe.
    Gdyby przyjac inaczej, to nawet autostrady mozna by jako utwardzenie nawierzchni budowac bez PnB

  • inspektor z pinbu

    Ta z kolei jako obiekt liniowy stanowi budowlę (art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego), którego realizacja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (art. 3 pkt 7 i 6 w związku z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego) i nie została zwolniona z obowiązku jego uzyskania w art. 29 Prawa budowlanego.

  • inspektor z pinbu

    Utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego w orzecznictwie najczęściej jest zaliczane do urządzeń budowlanych (art. 3 pkt 9), a więc urządzeń technicznych związanych z innym obiektem budowlanym, zapewniającym możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2002 r. sygn. akt SA/Bk 1416/01 – orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl). Stosowana kwalifikacja zawsze jednak musi uwzględniać okoliczności konkretnej sprawy, a te w niniejszej zasadnie wzbudziły wątpliwości organów administracji architektoniczno – budowlanej. Przyjęte wymiary zamierzonego utwardzenia (szerokość 12 m i długość 454,4 m), a także sposób jego wykonania (podniesienie i utwardzenie terenu) słusznie doprowadziły organy do konkluzji, iż inwestor zamierza wybudować drogę wewnętrzną.

  • inspektor z pinbu

    Analizując pierwszą z ww. kwestii, zauważy trzeba, jak zwracano uwagę w orzecznictwie, iż przepis art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego nie zawiera żadnych ograniczeń podmiotowych ani przedmiotowych. Z jego brzmienia nie wynika, na czym ma polegać utwardzenie powierzchni gruntu, czy też jakim celom może służyć wykonanie takich robót budowlanych i jakie może być przeznaczenie docelowe tak utwardzonej powierzchni. Wykonanie utwardzenia powierzchni gruntu działki budowlanej i przeznaczenie tak utwardzonego terenu może, zatem być różne, ale roboty budowlane wykonywane na podstawie analizowanego przepisu nie powinny doprowadzić do powstania obiektu budowlanego wymagającego uzyskania pozwolenia na budowę (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lutego 2001 sygn. akt IV SA 10/99; z dnia 16 grudnia 2002 r. sygn. akt SA/Rz 2123/00, wyrok z dnia 3 czerwca 2003 r. sygn. akt II SA/Kr 1741/01, i z dnia 1 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 462/08).

  • inspektor z pinbu

    Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 maja 2016 r. (sygn. akt II OSK 1678/15) stwierdził:
    Przede wszystkim zauważyć trzeba, iż zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego: „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31”. W przepisie art. 29 wymieniono, jakie obiekty i roboty budowlane zostały zwolnione z tego obowiązku, w tym wskazano na roboty budowlane, polegające na „utwardzeniu powierzchni gruntów na działkach budowlanych” (art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego). Zakres tych robót, wymienionych na zasadzie wyjątku, nie może być jednak interpretowany rozszerzająco (zasada exceptiones non sunt extendendae), jak czyni to Sąd pierwszej instancji. Odnosić się on musi ściśle po pierwsze: do utwardzenia powierzchni gruntów i po drugie: do robót na działkach budowlanych.

  • Tooba.pl

    Dziękujemy za uwagę - rzeczywiście w podanym przez Pana artykule jest definicja działki budowlanej. Błąd poprawiliśmy. Pozdrawiamy!

  • inspektor z pinbu

    definicja działki budowlanej podana jest w art. 2 pkt 12 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. 2017r. poz. 1073).