Jakich formalności wymaga utwardzenie gruntu?

Drukuj

Utwardzenie powierzchni gruntu to roboty budowlane, które mogą wymagać nawet pozwolenia na budowę. Kiedy można je wykonać bez żadnych formalności? Jak je odróżnić od robót ziemnych, które nie są robotami budowlanymi?

Przepisy nie definiują pojęcia utwardzenia powierzchni gruntu, dlatego wyjaśniając je, powołamy się na orzecznictwo sądowe. Utwardzeniem są wszystkie prace, przy których wykorzystuje się materiały budowlane. Jest to więc np. ułożenie kostki brukowej, płyt betonowych, wysypanie kruszywa, wylanie płyty betonowej. Samo wyrównanie terenu to prace ziemne, które nie są robotami budowlanymi. Takie stanowisko zajął m.in. WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 25.09.2013 r. o sygnaturze II SA/Po 555/13. 

Wykonywanie nawierzchni na działce
Utwardzenie gruntu na działce budowlanej z reguły nie wymaga dopełnienia żadnych formalności

W przypadku utwardzania powierzchni gruntu na działce budowlanej nie jest potrzebne ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie. Tak stanowi art. 29 ust. 2 pkt 5 i art. 30 ust. 1 prawa budowlanego. Jednak przepisy wprowadzają tutaj kilka wyjątków, o których piszemy niżej.

Jedynym warunkiem, który należy spełnić, by uniknąć formalności, jest wykonanie robót na działce budowlanej. Niestety, przepisy nie definiują działki budowlanej, dlatego w niektórych przypadkach mogą pojawić się wątpliwości interpretacyjne. Tak utwardzony grunt może służyć różnym celom, gdyż ustawodawca nie wprowadził w tej kwestii żadnych ograniczeń. Jednak w związku z tym, że prace te wymieniono w ust. 2 art. 29 (a nie w ust. 1), tj. wśród robót budowlanych, w wyniku utwardzenia terenu nie może powstać obiekt budowlany, którego budowa wymaga uzyskania pozwolenia.

Utwardzeniem są wszystkie prace, przy których wykorzystuje się materiały budowlane. Jest to więc np. ułożenie kostki brukowej, płyt betonowych, wysypanie kruszywa, wylanie płyty betonowej. Samo wyrównanie terenu to prace ziemne, które nie są robotami budowlanymi.

Kiedy nie uda się uniknąć formalności?

Gdy inwestycja będzie wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000, może być potrzebne pozwolenie na budowę. Jeśli utwardzany teren znajduje się w obszarze wpisanym do rejestru zabytków, należy uzyskać zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków, a następnie dokonać zgłoszenia. Zgłoszenie jest procedurą uproszczoną w stosunku do pozwolenia na budowę. Wszystkie dokumenty można przygotować samodzielnie. Składa się je do organu architektoniczno-budowlanego (tego samego, który wydaje pozwolenia). Zazwyczaj jest nim starosta. W ciągu 21 dni organ może zażądać uzupełnienia złożonych dokumentów lub złożenia wyjaśnień. Jeśli w tym terminie nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć roboty.

Zwolnienie z formalności nie oznacza też, że roboty można przeprowadzić w zupełnie dowolny sposób.

Utwardzanie gruntu
Ułożenie płyt betonowych to utwardzenie terenu, które stanowi roboty budowlane

O czym trzeba pamiętać, utwardzając grunt?

Tak samo, jak w przypadku pozostałych robót wykonywanych bez pozwolenia i bez zgłoszenia, utwardzając grunt, trzeba spełnić wymagania innych przepisów, w tym m.in. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Utwardzając grunt, trzeba spełnić wymagania zawarte m.in. w planie miejscowym. Może w nim zostać określona minimalna powierzchnia biologicznie czynna, którą należy zachować na działce. Powierzchnia ta to najprościej mówiąc „tereny zielone".

Plany miejscowe często podają minimalną powierzchnię biologicznie czynną, którą należy zachować na działce. Powierzchnia ta to najprościej mówiąc „tereny zielone”, a zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: „teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie”. Plan miejscowy może też wprowadzać własną definicję tego pojęcia. Utwardzając grunt na działce, trzeba pamiętać, że nie można tych robót przeprowadzić na powierzchni większej, niż to wynika z planu miejscowego.

Inną ważną kwestią, o której również nie należy zapominać, jest odprowadzenie wód z powierzchni utwardzonej. Nie wolno ich kierować na sąsiednie nieruchomości.