Jak odróżnić od siebie budowę, rozbudowę, nadbudowę czy remont? Roboty budowlane w świetle prawa

 

 

1. Czym są roboty budowlane?

Roboty budowlane to szereg prac określonych Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2016 poz. 290). Ustawa ta określa wymagania oraz przebieg robót na budowie. O szczegółach robót budowlanych decyduje także wiele innych przepisów, m.in. przepisy techniczno-budowlane, przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa i higieny pracy, a także ekspertyzy, normy, aprobaty techniczne itd.

W zakresie robót budowlanych mieszczą się następujące prace: budowa, nadbudowa, odbudowa, rozbudowa, montaż, przebudowa, remont i rozbiórka. Ich definicje silnie wpływają na prawa i obowiązki inwestora, decydują o rodzaju składanych dokumentów oraz wyborze odpowiednich ekip budowlanych. Praktyka pokazuje, że nawet drobne zaniechanie ze strony inwestora może doprowadzić do negatywnej decyzji nadzoru budowlanego, tj. do nałożenia kary lub podjęcia decyzji o rozbiórce.

Przykładem takiej pomyłki może być budowa na działce muru oporowego, wytyczającego trawiasty taras. Według przepisów należy uzyskać pozwolenie na budowę, nawet jeśli murek oporowy jest niewielki. Wybudowanie muru oporowego bez pozwolenia traktowane będzie jako samowola budowlana. Rozróżnienie pomiędzy rodzajami prac budowlanych jest bardzo istotne.

2. Czym jest budowa w świetle prawa?

Budową nazwiemy nie tylko wznoszenie nowego obiektu budowlanego, ale też rozbudowę, nadbudowę oraz odbudowę budynku. Każda zmiana kubatury budynku wymusza bowiem na nas konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, tak jak w przypadku budowy nowego budynku (z wyłączeniem konstrukcji o powierzchni do 35 m2, które mogą być budowane na zgłoszenie). Do każdego typu budowy potrzebujemy m.in. projektu budowlanego wykonanego przez uprawnioną osobę, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kierownika budowy, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, dziennika budowy, itd.

3. Czym jest rozbudowa?

Rozbudowa jest rodzajem budowy, w którym do istniejącego obiektu budowlanego dobudowuje się dodatkowe pomieszczenia lub powiększa te istniejące. Podczas rozbudowy zwiększa się kubatura budynku, powierzchnia użytkowa oraz powierzchnia zabudowy. Rozbudowa może zwiększać wysokość budynku (jeśli dobudówka jest wyższa niż istniejący obiekt budowlany), lecz charakterystyczną cechą tego rodzaju robót budowlanych są prace ziemne. Nowo wybudowana część budynku osadzona jest na nowych ławach fundamentowych, płycie fundamentowej lub słupach. Różni to rozbudowę od nadbudowy, w której także zmienia się kubatura oraz powierzchnia zabudowy, jednak powierzchnia zabudowy pozostaje niezmienna.

Przykłady rozbudowy domu

• dobudowanie nowych pomieszczeń do istniejących,
• rozbudowanie istniejących pomieszczeń, np. powiększenie salonu,
• zabudowa tarasu i stworzenie nowego pomieszczenia (wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 905/13),
• powiększenie pomieszczenia poprzez zabudowę podcienia,
• powiększenie wolnostojącego garażu.

4. Czym jest nadbudowa?

Nadbudowa, podobnie jak rozbudowa, ma na celu powiększenie kubatury oraz powierzchni użytkowej budynku. Nie zmienia się jednak jego powierzchnia zabudowy, a wysokość. Nadbudowa jest rodzajem budowy, a jej parametry określone są w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego. W nadbudowie nowa część budynku posadowiona jest nie na gruncie, a na istniejącej części obiektu budowlanego, przez co nie mają w niej miejsca roboty ziemne oraz fundamentowe. Podobnie jak rozbudowa, w zakresie Prawa Budowlanego rozróżnienie pomiędzy nadbudową a budową ma znaczenie czysto teoretyczne, gdyż wymagane są te same dokumenty. Znaczenie może mieć to natomiast w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż w tym przypadku nadbudowa oraz budowa traktowane są osobno.

 

 

Przykłady nadbudowy domu

• adaptacja poddasza poprzez podniesienie ścianki kolankowej,
• dobudowanie nowej kondygnacji,
• podwyższenie istniejącej kondygnacji,
• wybudowanie nowego pomieszczenia nad garażem,
• podwyższenie ścian szczytowych.

5. Co to jest odbudowa domu w świetle prawa?

Choć definicja odbudowy nie jest określona w przepisach Prawa budowlanego, możemy nią nazwać odbudowanie części lub całego budynku, który został uszkodzony albo zniszczony. Czym więc różni się odbudowa od remontu? Przede wszystkim odbudowa jest budową nowego budynku, z wykorzystaniem konstrukcji pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu. Według wyroku WSA w Kielcach II SA/Ke 970/13 „przez odbudowę rozumie się odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego”. Rozróżnienie pomiędzy remontem a odbudową zawarte jest także w treści ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.)

Przykłady odbudowy:

• odbudowa budynków zniszczonych w czasie działań wojennych,
• odbudowa budynków po tornadach, wichurach itp.
• odtworzenie starego budynku, którego konstrukcja musiała być ze względów bezpieczeństwa rozebrana,
• odbudowa murowanego budynku gospodarczego na miejscu rozebranego drewnianego budynku gospodarczego.

6. Czym jest remont domu według przepisów prawnych?

Remont jest odtworzeniem stanu pierwotnego budynku. Prace budowlane podczas remontu jednocześnie nie stanowią podstawowych działań konserwacyjnych a naprawcze. Zachowanie konstrukcji w należytym stanie, a więc konserwacja, nie spełnia znamion remontu, gdyż nie podlegają wymianie żadne materiały ani elementy. W przypadku remontu, podobnie jak i odbudowy, możliwe jest zastosowanie innych materiałów niż użyto w stanie pierwotnym. O statusie prawnym remontu mówi nam art. 3 pkt 8 prawa budowlanego. W odróżnieniu od odbudowy, remontem możemy nazwać częściową restaurację budynku, np. wymianę uszkodzonych belek czy pokrycia dachu. Celem remontu jest przywrócenie pierwotnej wartości użytkowej budynku. W trakcie remontu nie zmienia się kubatura, powierzchnia użytkowa, powierzchnia zabudowy ani wysokość obiektu budowlanego. Warto także odróżnić remont od modernizacji, gdyż w tym drugim przypadku podnoszona jest wartość użytkowa budynku, co nie jest przywróceniem pierwotnej wartości użytkowej a ulepszeniem.

Przykłady remontu:

• wymiana uszkodzonych płyt kartonowo-gipsowych,
• wymiana kotła,
• wymiana okna na nowe o identycznych wymiarach,
• wymiana instalacji,
• wymiana pokrycia dachowego (o formalnościach w tym zakresie piszemy tutaj),,
• wymiana tynków,
• wymiana drewnianych belek ogrodzenia na nowe, wykonane z tego samego materiału (zamiana na np. kamienne lub metalowe nie jest odtworzeniem stanu pierwotnego, czyli remontem, a odbudową lub przebudową).

 

 

7. Czym jest przebudowa?

Przebudową są takie roboty budowlane, w których mamy do czynienia ze zmianą parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, jednak przy zachowaniu tej samej kubatury, powierzchni użytkowej, powierzchni zabudowy, wymiarów i liczby kondygnacji. Nie mogą zmienić się także obciążenia konstrukcyjne ani inne rzeczy, które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Różnica pomiędzy remontem, przebudową a rozbudową bywa płynna. Przykładem jest ingerencja w konstrukcję dachu. Jeśli wymienimy samo pokrycie dachu, mamy do czynienia z remontem. Zmieniając jego konstrukcję, dodając np. jętki wzmacniające krokwie, dokonujemy już przebudowy. Zaś jeśli planujemy wykonać w połaci dachowej lukarnę doświetlającą wnętrze, roboty budowlane należy rozpatrywać jako rozbudowę, gdyż wraz z budową lukarny zwiększa się kubatura budynku. Wszelkie wątpliwości należy rozwiać jeszcze przez rozpoczęciem budowy, gdyż nieprawidłowa kwalifikacja robót może powodować komplikacje, np. niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub być powodem orzeczenia o usunięciu samowoli budowlanej.

Przykłady przebudowy:

• wstawienie nowego okna lub drzwi,
• zamurowanie okna lub drzwi,
• wymiana okna lub drzwi na większe,
• montaż okna dachowego,
• zmiana konstrukcji dachu (przy zachowaniu tego samego układu, bowiem np. budowa lukarny zwiększy kubaturę),
• wymiana stropu,
• wymiana schodów wewnętrznych,
• zmiany w układzie ścian nośnych (budowa, przebudowa lub wyburzenie ścian działowych nie zmienia parametrów technicznych budynku, a więc nie zalicza się do robót budowlanych).

8. Czym jest rozbiórka?

Rozbiórka to częściowe lub całkowite wyburzenie istniejącego budynku lub pozostałości po nim. Szczegółowo rozbiórka usystematyzowana jest w Prawie budowlanym, a konkretnie w art. 3 pkt 7 tej ustawy. Rozbiórka zalicza się do robót budowlanych, a więc podlega ściśle określonym procedurom określonym w ustawie. Pracom rozbiórkowym może podlegać cały budynek, gdzie usuwa się go z przestrzeni całkowicie, wraz z fundamentami, jak i jego część, np. rozbiórka uszkodzonego skrzydła budynku. W takim przypadku konieczne będą także inne roboty budowlane, które dostosują do użytku pozostałą część obiektu budowlanego. Jeśli budynek został postawiony na zgłoszenie i nie jest objęty ochroną jako zabytek, może zostać rozebrany bez pozwolenia.

Przykłady rozbiórki:

• wyburzenie całego budynku,
• wyburzenie altany śmietnikowej (bez pozwolenia),
• wyburzenie ogrodzenia (bez pozwolenia).