Pozwolenie na budowę - co należy zrobić, aby je otrzymać

Krok 1: Zakup działki budowlanej

To oczywiście najważniejszy krok na drodze do własnego domu. Musimy więc szczególnie ostrożnie podejść do tematu zakupu działki. Przede wszystkim należy ustalić stan prawny nieruchomości, uważając na to, czy:

• sytuacja wśród ewentualnych współwłaścicieli jest klarowna,
• jest problem z dostępem do mediów (jeśli tak, konieczna będzie budowa np. własnej studni oraz zbiornika na odprowadzanie nieczystości),
• na nieruchomości spoczywa ewentualna hipoteka.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego a warunki zabudowy

Co więcej, musimy sprawdzić jakie są przepisy lokalne dla terenu, na którym znajduje się działka. Te regulowane są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jest nim akt prawa miejscowego, w którym określone są takie aspekty, jak rodzaj zabudowy, wysokość, kształt i nachylenie dachu oraz wiele innych parametrów. Istnienie MPZP na danym terenie jest atutem, ponieważ ułatwia to załatwienie formalności na kolejnych etapach. To, czy działka jest objęta takim planem, możemy sprawdzić w urzędzie gminy oraz w internecie (np. na serwisie Geoportal).

Istnienie MPZP na danym terenie jest atutem, ponieważ ułatwia to załatwienie formalności na kolejnych etapach.

Gdy działka nie jest objęta MPZP, inwestor musi starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – w skrócie WZ. W takim przypadku na podstawie właściwości zabudowy sąsiedniej, określane są wymogi dla przyszłego budynku oraz warunki dostawy mediów czy odprowadzania nieczystości. Wzór wniosku o wydanie warunków zabudowy znajduje się w osobnym artykule. Piszemy w nim również o innych wymaganiach oraz terminach oczekiwania.

Uwaga! Gdy działka nie posiada MPZP, o decyzję o warunkach zabudowy może starać się każdy – nie tylko aktualni właściciele nieruchomości.

Co jeszcze jest ważne przy zakupie działki budowlanej?

Oprócz skontrolowania statusu prawnego nieruchomości, warto zwrócić uwagę na inne elementy działki i jej sąsiedztwa. Najlepiej, aby:

• na działce nie było sporej liczny drzew czy krzewów (wycinka może być problematyczna ze względów prawnych),
• wjazd na działkę znajdował się po stronie północnej, ewentualnie zachodniej (pozwala to na lepsze zaplanowanie układu pomieszczeń w domu),
• w okolicy nie występowały drogi o dużym natężeniu czy trasy kolejowe,
• w okolicy nie występowały i nie były planowane inwestycje przemysłowe (można to sprawdzić w MPZP),
• warunki wodne na działce były korzystne (tak, aby woda nie zatrzymywała się na działce).

Krok 2: Projekt domu w procesie starania się o pozwolenie na budowę

Gdy już zamkniemy formalności związane z zakupem działki, możemy przejść do następnego kroku, jakim jest zakup projektu budowlanego domu, który jest niezbędny w procesie starania się o pozwolenie na budowę.

Gdy już zamkniemy formalności związane z zakupem działki, możemy przejść do następnego kroku, jakim jest zakup projektu budowlanego domu, który jest niezbędny w procesie starania się o pozwolenie na budowę.

Jeżeli działka jest w obrębie MPZP możemy zacząć szukać projektu gotowego lub zlecić wykonanie indywidualnego projektu domu w pracowni architektonicznej. Jeżeli natomiast planu na działce nie ma, najpierw musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – ważne jest to, aby nie kupować przed tym etapem projektu domu, ponieważ nie zawsze będzie on spełniał zapisy z przyszłej decyzji. W obu przypadkach potrzebna jest nam również mapka do celów projektowych oraz opinia geotechniczna.

Pozwolenie na budowę przy gotowym projekcie domu

Jeżeli zdecydujemy się na zakup projektu gotowego, konieczna jest jego adaptacja, o której piszemy w osobnym artykule. Adaptacja ma na celu dostosowanie projektu do warunków lokalnych oraz tych, które panują na działce. Na adaptację projektu gotowego składają się takie prace, jak:

• określenie, jaka jest nośność fundamentów i dostosowanie jej do gruntów na działce,
• dostosowanie całego projektu do zapisów z planu miejscowego lub warunków zabudowy,
• przygotowanie projektu zagospodarowania terenu na mapce do celów projektowych,
• dostosowanie projektu gotowego do lokalnych parametrów klimatycznych,
• przygotowanie charakterystyki energetycznej budynku, która będzie uwzględniać lokalne warunki,
• naniesienie na projekcie obrysu zmian (w częściach opisowej i rysunkowej),
• sporządzenie kopii uprawnień projektowych oraz potwierdzenie kwalifikacji zawodowych architekta.

Pozwolenie na budowę przy indywidualnym projekcie domu

Jeżeli wybraliśmy projekt indywidualny, powyższy akapit odchodzi od czynności, które musimy wykonać. Projekt indywidualny domu, jest bowiem wykonywany od początku do końca z uwzględnieniem wymagań inwestora i przepisów prawa lokalnego. Nie wymaga zatem taki projekt żadnej adaptacji.

Krok 3: Warunki techniczne dla przyłączy do sieci

Zanim przystąpimy do składania wniosku o pozwolenie na budowę, niezbędne jest także uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. W tym celu potrzebujemy aktualnej mapy do celów projektowych, na której należy nanieść lokalizację domu. Taką mapkę składamy do lokalnego przedsiębiorstwa (energetycznego, gazowniczego czy wodno-kanalizacyjnego). Czas oczekiwania na decyzję o warunkach technicznych dla przyłączy trwa około 14 dni roboczych. W decyzji znajdą się między innymi takie informacje, jak:

• koszty budowy przyłączy do sieci,
• materiały, z jakich mają być wykonane przyłącza,
• lokalizacja instalacji licznika.

Krok 4: Pozostałe formalności konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę domu

Poza powyższymi warunkami, musimy również – jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę – uzyskać dodatkowe dokumenty (jednak nie zawsze). Należą do nich np. zgoda konserwatora zabytków, ochrony środowiska lub dokument potwierdzający wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Niezbędność tych dokumentów warunkują jednak indywidualne sytuacje – o czym znajdziemy informacje w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w uzyskanych warunkach zabudowy.

Krok 5: Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu

Gdy już posiadamy wszystkie niezbędne dokumenty, które wcześniej zostały opisane, pora przejść do ostatniego już etapu – złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Dokument ten należy złożyć do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego lub w przypadku, gdy miasto ma prawa powiatu – do Urzędu Miasta. Wniosek musi zawierać:

• wypełniony wniosek o pozwolenie na budowę,
• oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych,
• jeżeli terenu nie obejmuje MPZP należy dołączyć także decyzję o warunkach zabudowy,
• 4 takie same egzemplarze projektu budowlanego (łącznie z zaświadczeniami),
• warunki techniczne przyłączy do sieci,
• dowód dokonania opłaty skarbowej.

Sprawdź także artykuł >> Pozwolenie na budowę domu - jak uzyskać? Ile trwa wydanie decyzji?