Budowa domu: z pozwoleniem czy na zgłoszenie?

Jeszcze do niedawna budowa domu mogła odbywać się wyłącznie w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę. Formalności potrafiły ciągnąć się długimi miesiącami a inwestor nie miał innego wyjścia, jak tylko cierpliwie przez nie brnąć. Aktualnie niektóre domy jednorodzinne można budować na podstawie teoretycznie prostszej procedury, jaką jest zgłoszenie.

Budowa domu na zgłoszenie - kiedy jest możliwa?
Budowa domu na zgłoszenie - kiedy jest możliwa?

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w czasie swojego obowiązywania była nowelizowana wiele razy. Wielokrotnie też okazywało się, że wprowadzane zmiany są jedynie pozorne. Jedną z ostatnich jest zastąpienie pozwolenia na budowę zgłoszeniem budowlanym. Dotyczy to obiektów wymienionych szczegółowo w ustawie. Pośród nich znajdują się również wolnostojące domy jednorodzinne, których obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza działkę. Czym jest owy obszar oddziaływania oraz kiedy faktycznie można budować na podstawie zgłoszenia? O tym poniżej.

Obszar oddziaływania obiektu

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu jest zdefiniowane w Ustawie Prawo budowlane. Zgodnie ze znajdującymi się tam zapisami poprzez przedmiotowy obszar należy rozumieć: „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”.

Obszar oddziaływania obiektu (zgodnie z nowymi przepisami) wyznacza projektant. W przypadku projektów gotowych osobą uprawnioną jest architekt adaptujący projekt. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może dokonać weryfikacji wyznaczonego przez projektanta obszaru oddziaływania.

Jeżeli obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza działkę, dom w zabudowanie wolnostojącej można budować na podstawie zgłoszenia. W celu oszacowania powyższego uwzględnia się różne aspekty, z których najważniejsze jest zlokalizowanie w obrębie działki budynku i obiektów współistniejących (np. szamba, studni, domowej oczyszczalni ścieków) zgodnie z warunkami, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto liczą się zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kwestia zacienienia zabudowy sąsiedniej, wymagania dotyczące ochrony zabytków, środowiska i wiele innych przepisów odrębnych.

Formalności związane z budową domu
Formalności związane z budową domu

Zgłoszenie budowlane i wymagane dokumenty

Niestety do zgłoszenia budowlanego trzeba dołączyć praktycznie takie same dokumenty, co do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Jednak czas procedowania jest krótszy w przypadku zgłoszenia (21 dni, a nie 65 jak przy pozwoleniu). W zgłoszeniu należy określić planowany czas rozpoczęcia robót. Konieczne załączniki to:

  • projekt budowlany w czterech egzemplarzach (składa się na niego projekt zagospodarowania działki naniesiony na mapę oraz projekt architektoniczno-budowlany samego obiektu);
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy);
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • aktualne poświadczenie o uprawnieniach projektanta;
  • wymagane uzgodnienia, pozwolenia i opinie.

Procedowanie zgłoszenia budowlanego kończy się zw. milczącą zgodą bądź wniesieniem sprzeciwu. Pierwszy przypadek oznacza możliwość przystąpienia do budowy. O jej realizacji należy powiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Oczywiście konieczne jest również zatrudnienie kierownika budowy i prowadzenie prac zgodnie ze sztuką budowlaną i przyjętym harmonogramem.

Pisemna zgoda przy zgłoszeniu

Choć zgłoszenie zamiaru budowy jest szybszą drogą do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego, to wielu inwestorów nadal występuje z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budową. Jest to spowodowane przede wszystkim problemami związanymi z uzyskaniem kredytu bankowego na budowę domu (są banki, które nie akceptują milczącej zgody). Rozwiązaniem jest jednak wskazanie we wniosku zgłoszeniowym, że życzymy sobie od urzędu pisemnej zgody na zgłaszane roboty. Taki dokument powinien skutkować tak samo jak pozwolenie budowlane.

Kiedy nadal na budowę domu potrzebne jest pozwolenie?

Prawo budowlane w dalszym ciągu przewiduje szereg obiektów, których budowę należy poprzedzić uzyskaniem pozwolenia. Takiej procedury wymagają m.in. domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej i bliźniaczej oraz budynki wielorodzinne i o charakterze usługowym. Oczywiście pozwolenie konieczne jest też w sytuacji, kiedy obszar oddziaływania wolnostojącego domu jednorodzinnego będzie wykraczał poza działkę. Tak samo jest z domem zlokalizowanym na terenach wpisanych do rejestru zabytków bądź objętych programem obszarowym „Natura 2000”.

Pozwolenie wymagane jest także przy budowie, przebudowie lub rozbudowie:

  • całorocznych domków letniskowych;
  • sezonowych domków letniskowych i rekreacyjnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
  • budynków gospodarczych, garaży i altan o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
  • wiat o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2;
  • basenów i oczek wodnych o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2.