Zakup działki pod budowę domu: parametry, formalności i koszty

Od warunków panujących na działce będą zależeć koszty budowy domu, jego usytuowanie, kształt, występowanie piwnicy oraz źródło ciepła i instalacje wodno-kanalizacyjne. Zanim kupisz działkę, dokładnie sprawdź kilka parametrów technicznych oraz formalnych, aby dowiedzieć się, czy na pewno będziesz mógł zbudować na wybranej posesji wymarzony dom.

Jak duża powinna być działka pod budowę domu?
Jak duża powinna być działka pod budowę domu?

Jak duża powinna być działka pod budowę domu? Jaki kształt jest najlepszy?

Działka pod budowę domu powinna mieć min. 450 m2, jednak to niedużo i optymalnie, aby posesja miała ok. 700 m2. Wówczas unikniemy ograniczeń w aranżacji ogrodu czy postawienia dodatkowych budynków małej architektury (wiata, altanka, budynek gospodarczy). Ponadto zaleca się, aby powierzchnia zabudowy nie stanowiła większości powierzchni całkowitej działki (idealną proporcją jest zabudowanie działki w stosunku 50:50). Jeśli warunki na to nie pozwalają, warto pomyśleć o budowie domu z piwnicą lub dodatkową kondygnacją.


Nie bez znaczenia jest także kształt działki. Nieregularny na przykład, na dalszych etapach może powodować problemy związane z dopasowaniem projektu domu do posesji. W skrajnych przypadkach konieczne może okazać się wykonanie projektu indywidualnego.


Plan Miejscowy i Warunki Zabudowy – sprawdź przed zakupem projektu!

W obu dokumentach (MPZP i WZ) możemy sprawdzić, jakie parametry musi spełniać dom na wybranej działce. To więc bardzo ważne dokumenty, ponieważ od nich tak naprawdę zależy przyszły kształt naszego domu – dopiero na ich podstawie powinno się wybierać projekt domu.


Zarówno MPZP, jak i WZ to dokumenty dostępne dla każdego. Nie musimy być właścicielem nieruchomości, aby sprawdzić ich treść. Dowiemy się z nich m.in., jaki jest wymagany rodzaj zabudowy, w jakiej odległości od ulicy może być postawiony budynek, jaki jest maksymalny procent powierzchni zabudowy. Ponadto oba dokumenty określają rodzaj dachu, kąt jego nachylenia, wysokość linii gzymsu oraz sposób uzbrojenia działki.


Działka z wjazdem od północy, południa, wschodu czy zachodu?

Najbardziej korzystny jest wjazd na działkę od strony północnej. Front domu jest wtedy mniej nasłoneczniony, co sprzyja lepszej aranżacji układu wnętrz. Od strony frontowej projektuje się w takiej sytuacji kuchnię, łazienkę, garaż i pomieszczenia gospodarcze. Taki plan domu występuje w większości gotowych projektów domów.


Wiele możliwości daje również wjazd od wschodu. Przy takim usytuowaniu można zaplanować pomieszczenia wymagające mniejszego nasłonecznienia po stronie frontowej budynku. Wjazd od wschodu umożliwia realizację domu z wejściem z boku budynku – czyli od północy.


Problematyczna może okazać się działka z wjazdem od zachodu oraz od południa. W przypadku wjazdu od zachodu musimy zaplanować salon i jadalnię od strony wejścia. Można również odwrócić dom względem linii drogi dojazdowej. Wjazd od południa z kolei jest najbardziej wymagający. Jednak nie jest problemem nie do rozwiązania, ponieważ możemy np. odwrócić budynek w taki sposób, aby wejście znajdowało się od wschodu – a wraz z nim wszystkie pomieszczenia. Innym sposobem (najbardziej polecanym) jest wybór projektu, który już dostosowany jest do wjazdu południowego. Wiele pracowni projektowych posiada gotowe kolekcje takich projektów, a wybór wbrew pozorom jest spory.


Działka nie jest uzbrojona w media?

Idealnie, jeśli zdecydowaliśmy się na działkę uzbrojoną we wszystkie media, czyli prąd, gaz, kanalizację. Jednak jeśli działka nie jest uzbrojona, warto przed jej zakupem dokładnie sprawdzić warunki formalne i koszty związane z przyłączeniem. Możemy sięgnąć do dokumentu o nazwie „mapa zasadnicza” (można ją uzyskać tam, gdzie wypis i wyrys z rejestru gruntów), który określa m.in. odległość mediów od działki – taka informacja pozwoli oszacować koszty przyłączenia.


W przypadku doprowadzenia prądu, należy udać się do miejscowego zakładu energetycznego, gdzie uzyskamy konkretne informacje, czy do danej działki można wykonać przyłącze. Podłączenie prądu zgłasza się w zakładzie energetycznym wraz ze złożeniem wniosku o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Podobnie jest w przypadku podłączenia do sieci wodociągowej.

 

Działka pod budowę domu powinna mieć min. 450 m2.
Działka pod budowę domu powinna mieć min. 450 m2.

Każdy grunt nadaje się pod dom, ale nie na każdym budowa jest opłacalna

Bywa, że grunt znajdujący się na działce nie jest odpowiedni pod budowę domu. Co prawda można go wymienić, jednak to wiąże się z dodatkowymi kosztami. Przed zakupem upewnij się, czy nie jest to teren bagienny. Sprawdź także wysokość wód gruntowych. Takie informacje uzyskasz zlecając badania geologowi, który wykona odwierty.


Sprawdź stan prawny działki!

To jeden z najważniejszych punktów. Aby ustalić stan prawny nieruchomości, będziesz potrzebować wyrys z rejestru gruntów, a także mapę określającą powierzchnię działki, klasę gruntu oraz numer księgi wieczystej. Księgi wieczyste są ogólnodostępne i można je sprawdzić przez internet. Z danych w nich zawartych dowiemy się, kto jest prawnym właścicielem działki, jakie jest jej przeznaczenie oraz to, czy na nieruchomości ciąży hipoteka lub służebność drogi.


Nierzadko również w ofertach nieruchomości właściciele podają informację, że działka jest budowlana, a po analizie dokumentacji okazuje się, że to grunt rolny, siedliskowy lub z przeznaczeniem pod budownictwo usługowe. Przeznaczenie działki zweryfikujesz analizując MPZP dostępny w urzędzie gminy. Gdy dany teren nie jest objęty planem miejscowym, informacje te sprawdzimy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, możemy także wystąpić o warunki zabudowy. Niestety bez posiadania informacji zawartych w powyższych dokumentach, nie możemy przystąpić do wyboru projektu domu, ponieważ jest on determinowany przepisami lokalnymi.


Formalności i koszty notarialne podczas zakupu działki

Przystępując do zakupu działki musimy udać się do notariusza. Na spotkanie będziesz potrzebować:

  • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
  • Zaświadczenie z gminy — przeznaczenie w planie miejscowym.
  • Zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego, że działka nie jest lasem.
  • Aktualny odpis z księgi wieczystej.
  • Zaświadczenia o zapłaceniu podatku od nieruchomości.
  • Dokumenty potwierdzające przejęcie spadku i zaświadczenie o zapłaceniu podatku od spadków, jeżeli taka sytuacja miała miejsce.
  • Dowody osobiste kupujących i sprzedającego.
  • Dokument z banku o spłacie lub przeniesieniu zadłużenia z nieruchomości.


W przypadku zakupu nieruchomości, musimy ponieść koszty notarialne (taksę notarialną), które wynoszą od 0,4 do 2% wartości nieruchomości. Ponadto trzeba odprowadzić podatek od usług cywilnoprawnych (23% od wspomnianej taksy notarialnej) oraz opłatę sądową za wpis w księdze wieczystej – 200 zł (lub za założenie księgi – 60 zł).