Budowa domu – umowa z wykonawcą

Komu zlecić budowę domu? Jak się zabezpieczyć? Jak powinna wyglądać dobra umowa z wykonawcą? Właściwy wybór firmy budowlanej to jedno, ale sporządzenie umowy, która będzie nas chronić w przypadku błędów czy nieuczciwych działań wykonawcy – to drugie. W poniższym artykule wyjaśniamy krok po kroku, jak zadbać o swoje prawa podczas współpracy z firmą wykonawczą.

Jak wybrać dobrego wykonawcę?
Jak wybrać dobrego wykonawcę?

Jak wybrać dobrego wykonawcę? Sprawdzamy firmy budowlane

Firmę budowlaną możemy sprawdzić na wiele sposobów. Stosując wszystkie z nich, zminimalizujesz ryzyko zatrudnienia nieuczciwego lub nieposiadającego odpowiednich kwalifikacji wykonawcy.

 
Referencje – po pierwsze sprawdź to, co znajdziesz bez większego wysiłku w internecie, czyli w tym przypadku referencje budowlańców. Warto skorzystać nie tylko z serwisów z opiniami na temat firm, ale również z konsultacji ze specjalistami (kierownikiem budowy czy architektem), którzy dysponują dużą wiedzą i podejmują prób weryfikacji przekazywanych informacji o kontrahentach. Dobrym sygnałem może być posiadanie przez danego wykonawcę różnych certyfikatów potwierdzających odbywanie szkoleń. Jeśli firma takie posiada, to prawdopodobnie zna nowoczesne technologie i materiały budowlane oraz ma wiedzę na temat tego, jak je dobrze wykorzystać.

Ślepy kosztorys – to dobry sposób na sprawdzenie uczciwości wykonawcy. Ślepy kosztorys to wykaz robót oraz materiałów (wraz z instalacjami) bez wypełnionych cen – je uzupełnia ekipa budowlana. Spróbuj uzyskać taki kosztorys od wielu firm, aby porównać, czy dany wykonawca nie wprowadza Cię w błąd co do wartości poszczególnych prac. Jednak pamiętaj, że niższa cena może równać się z gorszą jakością (ale nie musi!).

Projekt umowy – poproś o niego wykonawcę odpowiednio wcześniej, aby zapoznać się z treścią. Wykonawca nie powinien zaskakiwać Cię umową. Masz prawo ponadto domagać się, aby zapewnienia ustne składane przez firmę, były spisane w dokumencie. Jeżeli wykonawca jest uczciwy, nie będzie miał problemu ze spisaniem ustnych ustaleń. Wykonawca nie powinien również sprzeciwiać się, jeśli będziesz chciał spotkać się z nim w obecności adwokata.


Umowa w wykonawcą – jak dobrze sporządzić umowę o budowę domu?

Umowę z wykonawcą koniecznie sporządź w formie pisemnej. Niektóre firmy budowlane dysponują swoimi wzorami umów, jednak koniecznie należy sprawdzić, czy umowa w sposób nieuprawniony nie faworyzuje wykonawcy. Poniżej znajdują się kwestie, na które musisz zwrócić szczególną uwagę, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Pamiętaj, że informacje zawarte w umowie mają odpowiadać temu, jaka jest treść porozumienia. Nie dopuszczaj do tego, żeby po podpisaniu umowy, pewne rzeczy ustalać „ustnie”. Pamiętaj, że umowa nie jest potrzebna wtedy, gdy wszystko idzie gładko, a strony się dobrze dogadują, ale wtedy, gdy coś pójdzie nie tak i kiedy nie możesz liczyć na lojalność i słowność drugiej strony. Umowa, żeby Cię rzeczywiście zabezpieczyć, musi być realizowana, a nie ignorowana.


1. Rodzaj prawny umowy o budowę domu

Sporządzamy umowę o dzieło (gdy mamy do czynienia z drobnym zleceniem czy remontem) lub umowę o roboty budowlane (budowa od podstaw lub generalny remont). Obie umowy są umowami rezultatu (czyli wykonawca zobowiązuje się realizacji konkretnego celu – np. wybudowania budynku), a nie umowami starannego działania (jak w przypadku zlecenia), gdzie osiągnięcie ustalonego wcześniej efektu nie jest gwarantowane.


2. Strony umowy oraz osoby reprezentujące

Umowę trzeba spisać ze wszystkimi uprawnionymi do tego działania osobami. W przeciwnym wypadku umowa może zostać uznana za nieważną. Możemy sami ustalić, kto jest uprawniony do podpisania umowy (np. za wykonawcę) – będziemy potrzebować w tym celu odpisu z rejestru przedsiębiorców KRS (w przypadku spółek akcyjnych, z ograniczoną odpowiedzialnością, komandytowych i jawnych). Jeśli umowę podpisujemy z osobą fizyczną (prowadzącą działalność w ramach spółki cywilnej lub w formie jednoosobowej), musimy uzyskać odpis z CEIDG. W imieniu spółki podpis musi złożyć każdy ze wspólników, a w przypadku innych spółek – osoby widniejące w KRS jako uprawnione do reprezentacji spółki.


3. Określ przedmiot umowy

Określ w umowie, co i w jaki sposób powinno być wykonane. Odnieś się do konkretnego projektu budowlanego – będzie on traktowany jako załącznik do umowy. Dokładnie wymień te prace, które nie są przewidziane projektem. Określ standard wykonania, materiałów, kolorów i pozostałych elementów wykończenia.


4. System realizacji prac – czy kompleksowo?

Ustal pisemnie, czy firma samodzielnie zrobi za nas wszystko (np. od uzyskania od projektu, pozwolenia na budowę i nadzoru, po znalezienie i zatrudnienie podwykonawców); czy będzie zajmowała się wykonaniem wszystkich prac budowlanych, czy tylko ogólnobudowlanych (wykopy, fundamenty itp.). 


5. Zakup materiałów – kto jest odpowiedzialny?

Bardzo ważne jest określenie w umowie, kto kupuje materiały budowlane. Czy kupujemy je sami według wytycznych wykonawcy, czy to on dokonuje wszystkich zakupów i odpowiada za ich jakość? Druga opcja jest korzystniejsza dla inwestora, ale wiąże się z wyższymi kosztami. Wykonawca może odciążyć nas z realizacji wszystkich zakupów – unikamy problemów logistycznych czy zakupu nieodpowiednich materiałów. Co więcej, firmy budowlane często posiadają atrakcyjne rabaty w hurtowniach. Unikamy w tej sytuacji również zrzucania przez wykonawcę odpowiedzialności na złą jakość materiałów w przypadku niesatysfakcjonującego efektu robót. Należy również ustalić, kto odpowiada za kradzież lub uszkodzenie materiałów. 

Jak zadbać o swoje prawa podczas współpracy z firmą wykonawczą?
Jak zadbać o swoje prawa podczas współpracy z firmą wykonawczą?

6. Terminy na budowie – jak je zapisać?

W umowie precyzyjnie określ termin rozpoczęcia i zakończeni robót, a także poszczególnych etapów. W umowie nie mogą znaleźć się zapisy umożliwiające wykonawcy jednostronne (i bez uzasadnionej przyczyny) przesuwać terminy realizacji. Wykonywanie każdego z etapów należy wpisywać do dziennika budowy, odpowiednio je dokumentując.


7. Ustalenie kosztów wykonanych prac

Ceny można określić ryczałtem lub metodą kosztorysową. Ryczałt jest niezmienny – z góry (w momencie podpisania umowy) znamy całkowite koszty prac. Warto posiłkować się przy ryczałcie zewnętrznym audytorem. W przypadku metody kosztorysowej określamy zakres prac, których koszt będzie wynikać z bieżących cen materiałów, robocizny oraz sprzętu. To metoda dość ryzykowna, ale często okazuje się korzystniejsza. W umowie należy ściśle ustalić zakres prac oraz sporządzić kosztorys inwestorski w oparciu o projekt, rodzaj i zakres robót. Ważne, aby obu metod nie mieszać w jednej umowie. Pamiętaj również, aby nigdy nie płacić z góry. Najlepsze dla inwestora są płatności częściowe za wykonane i odebrane etapy, z największą transzą za ostatnie prace.


8. Zasady odpowiedzialności, rękojmia i gwarancja

Ustal kary umowne. Będą potrzebne na wypadek niedotrzymania terminów, powstania wad lub odstąpienia od umowy. Niestety nie ma przepisu, który z góry określa wysokość kar umownych. Zwykle przyjmuje się je na poziomie ok. 0,5-1% od całkowitej kwoty wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki. Pamiętaj, że kary umowne pozwalają uniknąć skomplikowanych procesów odszkodowawczych (wyliczenie wysokości szkody jest trudne). I w końcu – uczciwy wykonawca nie będzie się bał wprowadzenia zapisu w umowie o karach. Kolejna ważna sprawa to rękojmia, która jest regulowana przez przepisy prawa. Zawiera uprawnienia inwestora wobec wykonawcy, które aktualizują się po zakończeniu umowy (możemy żądać np. usunięcia wad w terminie 5 lat od odebrania obiektu). Czas rękojmi możemy wydłużyć dzięki zapisowi w umowie (nie może być on jednak krótszy, niż czas przewidziany w ustawie). Umownie można również dodać gwarancję wykonawcy na jakość zrealizowanych robót.

 
9. Zmiany w umowie – wszystkie zapisuj!

W przypadku jakichkolwiek zmian (np. zmian cen czy terminów), spisuj wszystkie w umowie w formie aneksu. W aneksie wskazujemy, którego paragrafu dotyczy zmiana i na czym polega. Aneks muszą podpisać obie strony umowy wraz z podaniem daty rozpoczęcia obowiązywania treści zmian.