Jak zostać właścicielem przez zasiedzenie?
Zdarza się, że sprawy własnościowe dotyczące nieruchomości nie są do końca uregulowane. W efekcie ktoś, kto formalnie nie jest jej właścicielem, dba o nią i zachowuje się jakby nim był. Nie ma jednak prawa do jej sprzedaży. Jeżeli taka sytuacja trwa wiele lat, można ją rozwiązać dzięki instytucji zasiedzenia.
Zasiedzenie to legalny i zarazem nieodpłatny sposób nabycia własności. Polega na uzgodnieniu stanu faktycznego ze stanem prawnym. Mówiąc innymi słowami; osoba, która de facto zajmuje się daną rzeczą, ale nie jest jej prawnym właścicielem, przejmuje ją na własność bez uiszczania opłaty na rzecz dotychczasowego posiadacza. Zasiedzeniu może ulec nie tylko nieruchomość, ale także rzeczy ruchome, czyli na przykład samochód. Zasiedzenie dotyczy również użytkowania wieczystego, służebności gruntowej czy służebności przesyłu. Jego przedmiotem nie mogą być natomiast części składowe rzeczy (czyli na przykład jeden z pokoi w mieszkaniu czy piwnica). Zasiedzeniu mogą bowiem podlegać wyłącznie rzeczy będące odrębnym przedmiotem własności.
W wyniku zasiedzenia osoba, która de facto zajmuje się daną rzeczą, ale nie jest jej prawnym właścicielem, przejmuje ją na własność bez uiszczania opłaty na rzecz dotychczasowego posiadacza.
Nieprzerwane posiadanie samoistne
Jakie wymagania muszą zostać spełnione, aby można było mówić o zasiedzeniu? Istotne są dwie przesłanki: upływ czasu oraz stan samoistnego posiadania. Znaczenie ma również dobra wiara posiadacza. Posiadanie samoistne jest definiowane przez kodeks cywilny jako władanie rzeczą w takim zakresie jak właściciel. Zgodnie z tą definicją posiadacz samoistny może rozporządzać daną rzeczą, czerpać z niej korzyści, dbać o nią, a także wykonywać inne obowiązki (na przykład płacić podatki). Posiadacz samoistny – w przeciwieństwie do najemcy - jest niezależny od właściciela. Ponieważ w prawie istnieje domniemanie posiadania samoistnego, nie trzeba go udowadniać.
Posiadacz samoistny może rozporządzać daną rzeczą, czerpać z niej korzyści, dbać o nią, a także wykonywać inne obowiązki (na przykład płacić podatki). Posiadacz samoistny – w przeciwieństwie do najemcy - jest niezależny od właściciela.
Zasiedzenie nieruchomości
Aby móc ubiegać się o nabycie nieruchomości czy też prawa rzeczowego dającego prawne władztwo nad rzeczą (np. służebności gruntowej w postaci drogi koniecznej) w drodze zasiedzenia, stan taki musi trwać 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze). Dla zdefiniowania, czy mamy do czynienia z dobrą, czy złą wiarą, kluczowy jest moment przejęcia nieruchomości. Jeśli w tym momencie posiadaczowi towarzyszyła dobra wiara, to nawet jeśli później dowiedział się o jej nieprawnym posiadaniu, jego sytuacja nie ulega zmianie. Dobra wiara to subiektywne przekonanie o nabyciu danej rzeczy zgodnie z prawem. Istotne są występujące przy tym okoliczności (przekonanie może być błędne, ale usprawiedliwione). Natomiast jeśli działał w złej wierze, nie wyklucza to nabycia przez niego praw własności, wydłużeniu ulega jedynie okres zasiedzenia (do 30 lat). Warto pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy, która została zawarta bez zachowania aktu notarialnego, jest uznawana za działającą w złej wierze.
Do czasu posiadania można doliczyć czas posiadania przez poprzednika, jeśli przeniesienie posiadania nastąpiło podczas biegu zasiedzenia. Jeśli jednak poprzednik (którym najczęściej jest spadkodawca) nabył nieruchomość w złej wierze, to czas jego posiadania może zostać doliczony jedynie wówczas, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wyniesie co najmniej trzydzieści lat.
Zasiedzenie rzeczy ruchomej
Przedmiotów ruchomych dotyczą znacznie krótsze okresy zasiedzenia. Wystarczy trzyletni okres samoistnego posiadania. O ile jednak czas jego trwania rzadko kiedy budzi wątpliwości, problemem może okazać się spełnienie ostatniej przesłanki, czyli dobrej wiary posiadacza. W tym przypadku musi ona dotyczyć całego trzyletniego okresu dysponowania nieruchomością. Jeśli więc posiadacz w tym czasie dowiedział się o podejrzanym pochodzeniu danej rzeczy, przesłanka nie zostanie spełniona. Przy czym w tym przypadku również funkcjonuje domniemanie dobrej wiary. To strona przeciwna musi udowodnić, że posiadaczowi towarzyszyła świadomość, że dana rzecz pochodzi np. z kradzieży, czyli że działał w złej wierze. Jeśli tak się stanie, nie będzie mógł nabyć własności.
Przedmiotów ruchomych dotyczą znacznie krótsze okresy zasiedzenia. Wystarczy trzyletni okres samoistnego posiadania.
Postępowanie sądowe
Zasiedzenie można stwierdzić jedynie na drodze sądowej. Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla położenia rzeczy. Należy w nim wykazać, że wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Trzeba również podać wszystkich zainteresowanych w sprawie, a więc przede wszystkim poprzedniego właściciela. Jeżeli wnioskodawca tego nie uczyni, sąd będzie musiał wezwać wszystkich zainteresowanych do stawiennictwa (będą na to mieli trzy miesiące). Po pozytywnym zakończeniu sprawy nowy właściciel w drodze orzeczenia sądowego uzyska potwierdzenie nabycia własności. Jest ono niezbędne do uzyskania wpisu w księdze wieczystej. Od nabycia nieruchomości przez zasiedzenia należy zapłacić podatek w wysokości 7 procent wartości nieruchomości.
Komentarze