Umowa dożywocia – na czym polega? Czym różni się od darowizny? Szczegóły

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest jednym z rodzajów umowy cywilnoprawnej – zasady jej zawierania zostały opisane w Kodeksie cywilnym (artykuły 908-916). Najprościej rzecz ujmując, polega ona na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości, z zastrzeżeniem, że nabywca zobowiązuje się do dożywotniego zapewnienia utrzymania zbywającemu, który zwany jest również dożywotnikiem. W praktyce takie umowy najczęściej zawierane są pomiędzy członkami rodziny, np. własność domu zostaje przeniesiona na dzieci lub wnuki, zaś rodzice czy dziadkowie mają zagwarantowaną opiekę do końca życia. Co istotne, dożywotnikiem może być zarówno jedna osoba, jak też np. małżeństwo (w ramach jednej umowy), a także osoba, która nie jest właścicielem danej nieruchomości, lecz bliską osobą właściciela (partner życiowy, rodzice itp.). Należy przy tym pamiętać, że prawo dożywocia może być ustanowione wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, ale nabywcą nieruchomości może być również osoba prawna.

Przedmiotem takiej umowy może być zarówno dom lub mieszkanie, jak też gospodarstwo rolne czy nawet udział we własności danej nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego.

Obowiązki nabywcy nieruchomości

Konkretne zobowiązania osoby przejmującej prawo własności danej nieruchomości są zawarte w umowie. Jeżeli natomiast nie zostanie to zbyt precyzyjne opisane, wówczas nabywca jest zobowiązany do przestrzegania zapisów Kodeksu cywilnego w tym zakresie. Według obowiązujących przepisów, nowy właściciel nieruchomości musi zapewnić dożywotnikowi:

• mieszkanie (dożywotnik ma prawo mieszkać w danej nieruchomości),
• wyżywienie,
• ubranie,
• światło i ogrzewanie,
• pomoc i odpowiednią opiekę w przypadku choroby,
• pogrzeb zgodny z miejscowym obyczajem.

Powyższe obowiązki mogą być zmodyfikowane w umowie w taki sposób, by jak najlepiej odpowiadały indywidualnym potrzebom i możliwościom stron. Można np. ustalić, że dożywotnik nie będzie mieszkał z nowym właścicielem nieruchomości, lecz nabywca zapewni mu odpowiedni lokal mieszkalny lub miejsce w prywatnym domu opieki.

W sytuacji, gdy nabywca nie wypełnia swoich obowiązków, możliwa jest zamiana umowy dożywocia na dożywotnią rentę w ramach rekompensaty. Dzieje się tak zazwyczaj wówczas, gdy relacje pomiędzy nabywcą a dożywotnikiem ulegną pogorszeniu do tego stopnia, że bezpośredni kontakt będzie niemożliwy – czyli w sytuacji bardzo intensywnego konfliktu pomiędzy tymi dwiema stronami. Innym przypadkiem, w którym dożywocie można zastąpić rentą, jest sprzedaż nieruchomości przez zobowiązanego.

Warto również pamiętać, że zobowiązania nabywcy wobec dożywotnika przechodzą na spadkobierców nabywcy. Jeżeli zatem zobowiązany umrze wcześniej niż dożywotnik, wówczas osoby, które odziedziczyły daną nieruchomość, przejmują obowiązki wobec dożywotnika. Z kolei w przypadku śmierci dożywotnika jego spadkobiercy nie dziedziczą prawa do świadczeń ze strony zobowiązanego.

Sporządzanie umowy dożywocia – wymagane dokumenty

Umowa dożywocia musi zostać zawarta w obecności notariusza, w formie aktu notarialnego. Do informacji, jakie powinny znaleźć się w takim dokumencie, należą dane osobowe stron umowy (m.in. imię, nazwisko, imiona ojca i matki, data i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, PESEL, stan cywilny, numer i seria dowodu osobistego), a także dokładne warunki umowy. Należy określić, jaka nieruchomość jest przedmiotem umowy, jaka jest jej wartość, a także datę, w której ów przedmiot umowy zostanie przekazany nabywcy. Warto również dokładnie opisać zobowiązania nowego właściciela wobec dożywotnika, tak aby nie powstały żadne wątpliwości.

Planując sporządzenie umowy dożywocia, musimy też przygotować wszystkie niezbędne dokumenty. Potrzebny będzie dokument potwierdzający przekazanie nieruchomości – może to być np. umowa sprzedaży lub postanowienie sądu o nabyciu spadku, w zależności od tego, w jaki sposób nabywca staje się nowym właścicielem. Jeżeli nieruchomość została przekazana w formie spadku lub darowizny, musimy posiadać również zaświadczenie o opłaceniu podatku od spadków i darowizn, wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego (lub zaświadczenie o zwolnieniu z podatku). Pozostałe wymagania dotyczące dokumentacji są uzależnione od tego, co jest przedmiotem umowy:

• jeżeli nieruchomością przekazywaną w ramach umowy dożywocia jest działka, wymagany jest również wypis z rejestru gruntów;
• jeżeli przedmiotem umowy jest zabudowana działka, potrzebny będzie wypis z kartoteki budynków, wydawany przez starostwo powiatowe oraz zaświadczenie, że w budynku nie są zameldowane osoby trzecie;
• jeśli w obrębie przekazywanej nieruchomości nastąpił podział lub scalenie, niezbędne jest przedstawienie decyzji potwierdzającej podział (lub scalenie), a także wykaz zmian ewidencyjnych i wypis z rejestru gruntów z wyrysem mapy (ten wymóg dotyczy jedynie podziałów/scaleń, które nie zostały uwzględnione w księgach wieczystych);
• jeśli przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny, potrzebny będzie numer księgi wieczystej oraz zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami, wydane przez administrację budynku.

Oprócz tego, wybierając się do notariusza, trzeba pamiętać o zabraniu dokumentu tożsamości, czyli dowodu osobistego lub paszportu.

Umowa dożywocia a zakup nieruchomości

Informacja o umowie dożywocia nie zawsze jest uwzględniona w księdze wieczystej danej nieruchomości. Dlatego planując zakup domu lub mieszkania na rynku wtórnym, warto upewnić się, czy nie jest ono objęte taką umową. W przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązki wobec dożywotnika przechodzą na następnego właściciela. Kupując dom, którego poprzedni właściciel był związany umową dożywocia, jesteśmy zobowiązani do zapewnienia utrzymania i opieki dożywotnikowi, a niekiedy „zyskujemy” również nadprogramowego lokatora. Taka sytuacja jest nie tylko niekomfortowa, ale również niesie ze sobą dość duże koszty, które być może będziemy musieli ponosić przez lata.

Ważne jest również to, że na nieruchomość obciążoną umową dożywocia raczej nie uzyskamy kredytu hipotecznego. Wyjątkiem jest sytuacja, w której najpierw ubiegamy się o kredyt, a dopiero później sporządzamy umowę dożywocia z dotychczasowym właścicielem.

Opłaty i podatki związane z umową dożywocia

Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych opłat. Przede wszystkim, jako umowa cywilnoprawna, jest ona objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Obowiązek zapłacenia takiego podatku dotyczy nabywcy danej nieruchomości. Nie płacimy natomiast podatku od spadków i darowizn.

Drugą istotną opłatą jest taksa notarialna, która również jest uzależniona od wartości przekazywanej nieruchomości. Maksymalne stawki w ramach taksy notarialnej zostały określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 2004 roku. Jeżeli np. nieruchomość jest warta mniej niż 1 000 000 zł, taksa notarialna wynosi 1 010 zł (+0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł), zaś w przypadku wartości do 2 000 000 zł zapłacimy 4 770 zł (+0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł). Jeśli wartość nieruchomości jest oszacowana na więcej niż 2 000 000 zł, taksa wynosi 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki, przy czym ostateczna suma takiej opłaty nie może przekroczyć 10 000 zł.

Umowa dożywocia a darowizna – różnice

Umowa dożywocia, która najczęściej jest zawierana pomiędzy członkami rodziny, bywa niekiedy mylona z umową darowizny. Tymczasem pomiędzy tymi dokumentami zachodzą wyraźne różnice dotyczące zwłaszcza skutków prawnych umowy.

Obowiązki stron

W przypadku darowizny dotychczasowy właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przekazania jej nowemu właścicielowi, zaś nabywca nie ma wobec darczyńcy właściwie żadnych obowiązków. Można jedynie zawrzeć w umowie zapis o służebności mieszkania (dożywotnio lub na czas określony), który skutkuje tym, że np. osoba przekazująca swoim dzieciom lub wnukom prawo własności domu, ma prawo nadal w nim mieszkać. W przypadku umowy dożywocia, jak już zostało wspomniane, nabywca zostaje obciążony konkretnymi obowiązkami, które wynikają z zapisów Kodeksu cywilnego i mogą być egzekwowane sądownie.

Spadek i zachowek

Darowizna jest wliczana do schedy spadkowej, więc jeżeli nabywca jest jednym z prawnych spadkobierców darczyńcy, wówczas jego spadek może zostać pomniejszony ze względu na wartość przekazanej nieruchomości. Poza tym darowizna może również wiązać się z koniecznością zapłaty zachowku, jeśli istnieją inni ustawowi spadkobiercy, którzy nie zostali uwzględnieni przez spadkodawcę. W przypadku umowy dożywocia unikamy tego problemu, ponieważ jest ona traktowana jak umowa kupna-sprzedaży.

Podatki

Zarówno darowizna, jak i umowa dożywocia wiążą się z obowiązkiem odprowadzenia podatku. W przypadku dożywocia jest to 2% wartości nieruchomości. Natomiast podatek od darowizny może wynieść od 3% aż do 20%, w zależności od wartości darowizny, a także od tego, do której grupy podatkowej przynależy obdarowany i darczyńca (przynależność do grupy podatkowej jest określana przez stopień pokrewieństwa pomiędzy stronami). Warto jednak wiedzieć, że w niektórych sytuacjach możemy ubiegać się o zwolnienie z podatku od darowizny, pod warunkiem, że darczyńcą jest osoba z najbliższej rodziny.

Każda z tych dwóch umów ma swoje zalety i wady, zaś to, która z nich jest korzystniejsza, jest dość indywidualną kwestią i zależy od konkretnej sytuacji – dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji zawsze warto skonsultować się z prawnikiem.