Jak obliczyć powierzchnię zabudowy i powierzchnię użytkową?

Drukuj

Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa to pojęcia, które spotykamy na przykład w projektach budowlanych. Termin powierzchnia użytkowa wiąże się też z podatkiem od nieruchomości, z kolei powierzchnia zabudowy z obiektami budowanymi na zgłoszenie. Jak obliczyć te powierzchnie?

By jak najprościej wyjaśnić różnicę pomiędzy tymi pojęciami, można powiedzieć, że powierzchnia zabudowy to obszar zajęty przez budynek, natomiast powierzchnia użytkowa to przestrzeń mieszkalna. Jest to jednak duży skrót, ponieważ to przepisy i normy określają, które elementy budynku wlicza się do konkretnej powierzchni. Niestety w prawie budowlanym i przepisach wydanych na jego podstawie nie znajdziemy definicji ani powierzchni zabudowy ani użytkowej. O tym, w jaki sposób liczyć te powierzchnie, dowiemy się z innych aktów prawnych.

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazuje, by powierzchnię zabudowy i użytkową liczyć zgodnie z zasadami Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Choć normę tę wycofano i zastąpiono normą PN-ISO 9836:2015-12, w projektach budowlanych nadal powierzchnie oblicza się według tej pierwszej, ponieważ to ona jest przywołana we wspomnianym i obowiązującym rozporządzeniu.

Powierzchnia zabudowy to obszar zajęty przez budynek, natomiast powierzchnia użytkowa to przestrzeń mieszkalna. Taka definicja stanowi jednak duży skrót. To przepisy i normy określają, które elementy budynku wlicza się do konkretnej powierzchni. 

O tym, w jaki sposób liczyć powierzchnię użytkową na potrzeby podatku od nieruchomości, mówi Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Definicje powierzchni użytkowej znajdziemy też w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Z kolei w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wyjaśniono, co to jest pole powierzchni zabudowy budynku. Geodeta, wykonując inwentaryzację powykonawczą, powierzchnię zabudowy liczy właśnie według tego rozporządzenia.

Projekt zagospodarowania terenu
Sądy często wskazują, że powierzchnię zabudowy należy liczyć zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy?

W poprzednim akapicie wymieniliśmy kilka aktów prawnych, które w różnym zakresie definiują powierzchnię zabudowy. Niestety prawo budowlane, które wiele obiektów zwalnia z pozwolenia na budowę, wprowadzając jako kryterium powierzchnię zabudowy, nie podaje definicji tego pojęcia. Jak więc liczyć tę powierzchnię w przypadku obiektów budowanych na zgłoszenie lub nawet bez formalności? Z pomocą przychodzi orzecznictwo sądowe. Sądy rozpatrujące sprawy z zakresu prawa budowlanego, np. budowy obiektów na podstawie zgłoszenia, często wskazują, że powierzchnię zabudowy należy liczyć zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. Norma ta jest także przywołana w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, dlatego w taki sposób powierzchnię zabudowy liczy się w projektach budowlanych.

W jaki sposób powierzchnię zabudowy definiuje norma PN-ISO 9836:1997? W zasadzie podaje ona dwa różne sposoby jej obliczania. W jednym punkcie mówi, że powierzchnię tę stanowi powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Z kolei w kolejnym, że określa się ją, rzutując pionowo na powierzchnię terenu zewnętrzne krawędzie budynku. W orzecznictwie sądowym, a także organach administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego ukształtował się pogląd, że powierzchnię zabudowy należy określać w ten drugi sposób, biorąc pod uwagę stan wykończony budynku. Jeśli więc piętro budynku ma powierzchnię większą od parteru z powodu wystających poza obrys parteru nadwieszeń, do powierzchni zabudowy wlicza się również te nadwieszenia znajdujące się ponad terenem.

Przywołana norma podaje również, których elementów budynku nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Są to: części budynku nie wystające ponad powierzchnię terenu, elementy drugorzędne, typu rampy i schody zewnętrzne, występy dachowe, daszki, a także obiekty pomocnicze, np. szklarnie, altany, szopy. Określając w ten sposób powierzchnię zabudowy, należy zachować ostrożność, ponieważ w orzecznictwie znajdziemy wyroki, które wskazują, że powierzchnię zadaszonego tarasu należy wliczać do powierzchni zabudowy budynku.

Antresola nad salonem
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej nie wlicza m.in. antresoli

W jaki sposób liczy się powierzchnię użytkową?

Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego podaje, w jaki sposób liczyć powierzchnię użytkową budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych. Należy wziąć pod uwagę zasady wskazane w normie PN-ISO 9836:1997 oraz jeden dodatkowy warunek, który mówi, w jaki sposób liczyć powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem. Rozporządzenie wskazuje następująco:

"Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie".

Części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się zatem w ogóle do powierzchni użytkowej. Pozostałe wytyczne znajdziemy w przywołanej wcześniej normie. Powierzchnię użytkową liczy się po powierzchni podłogi pomieszczeń w stanie wykończonym. Nie wlicza się do niej powierzchni: zajętej przez ściany wewnętrzne, przejść i otworów w ścianach, występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1 m², wnęk ściennych. Powierzchnie części dostępnych z mieszkania, a nie zakrytych ze wszystkich stron (np. balkony, tarasy, loggie) zalicza się do powierzchni pomieszczenia, ale wskazuje się je oddzielnie. Ponadto powierzchnię użytkową dzieli się na podstawową i pomocniczą. W wyżej opisany sposób powierzchnię użytkową powinno się liczyć w projektach budowlanych, z wyjątkiem nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania, jeśli budynek był oddany do użytkowania przed wejściem w życie rozporządzenia i wtedy nie stosowano tych reguł.

Powierzchnie których pomieszczeń zalicza się do powierzchni użytkowej? Tutaj pojawia się problem, ponieważ każda z przywołanych na początku ustaw wskazuje inaczej. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni klatek schodowych i szybów windowych, natomiast wlicza piwnice, sutereny, garaże podziemne. Z kolei ustawa o podatku od spadków i darowizn wskazuje, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się piwnic, klatek schodowych i szybów windowych. Natomiast ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza m.in. powierzchni antresoli, balkonów, tarasów, loggii, strychów, piwnic. Definicję określoną w tej ustawie bierze się pod uwagę m.in. przy ubieganiu się o dopłatę do budowy domu w programie „Mieszkanie dla młodych”.

Problemy interpretacyjne

Prawo budowlane nie wskazuje w jaki sposób liczyć powierzchnię zabudowy i użytkową, dlatego pojawia się w tej kwestii wiele problemów interpretacyjnych. Istnieje wiele aktów prawnych, które podają różne definicje tych powierzchni, dlatego sposób obliczania zależy przede wszystkim od tego, jakiemu celowi służą te obliczenia. Kilka z aktów prawnych powołuje się na normę PN-ISO 9836 i w tym zakresie, w jakim jest przywołana w konkretnych zapisach, jest ona obowiązująca.

Komentarze

  • Gość

    PN-ISO 9836:1997 obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie podłogi. Czy deweloper ma dostęp do podłogi pod ścianą działową? Norma ta nic nie mówi o ścianach działowych, tak samo jak nie mówi o składzie chemicznym wody. Nazwa normy to: Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni netto. Powierzchnia netto to powierzchnia ograniczona przez elementy zamykające. Ściany działowe są elementami zamykającymi ograniczającymi powierzchnię (pokoju, kuchni itp.). Podsumowując: deweloper Cię okłamuje.

  • lol

    A czy powierzchnia pod ściankami działowymi jest wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania wg normy PN-ISO 9836:1997? Deweloper twierdzi że tak a norma nic o tych ściankach nie mówi.

  • rommy

    Zgodnie z
    ROZPORZĄDZENIE MINISTRA TRANSPORTU, BUDOWNICTWA I GOSPODARKI MORSKIEJ z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
    do 1,4m nie wlicza się, od 1,4 do 2,2m 50% pow. 2,2m 100%
    o reszcie się nie wypowiadam.
    Dziękuję za uwagę.

  • Tooba.pl

    Dziękujemy za uwagę - błąd poprawiony. Pozdrawiamy!

  • Gość

    BŁĄD W ARTYKULE: powierzchnia uzytkowa dla skosow: < 1.9m nie wlicza sie, a >= 1.9m wlicza sie 100%

  • aaa

    W związku z brakiem wyjaśnienia w tekście i dyskusją w komentarzach zwracam uwagę, że pow. zabudowy szczegółowo reguluje rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (po zmianach z 2015r). Mało który architekt zdaje sobie sprawę, że pow. zabudowy w niektórych przypadkach określają zewnętrzne krawędzie dachu. I znam już dwa przypadki, w których nadzór budowlany nie chce odebrać obiektu w związku z tym, że pow. zabudowy policzona powykonawczo zgodnie ze wspomnianym rozporządzeniem o ewidencji istotnie przekracza maksymalną dopuszczoną w MPZP.

  • Arek

    Mówimy o pole. zabudowy czyli tak jak przeczytałeś wcześniej, mamy dwa sposoby do wyboru albo mierzysz obwod krawedzi wykonczonych scian zewnetrzych albo 'rzutujesz pionowo z gory' i wtedy bierzemy pod uwage ta część ściany która bardziej odstaje od bryły budynku, nie bierzesz pod uwage odstajacego dachu

  • Tooba.pl

    Przed wejściem w życie zmian na zgłoszenie można było ocieplać tylko budynki o wysokości do 12 m, natomiast wszystkie, które przekroczyły te wielkość wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Na chwilę obecną w oparciu o zaakceptowany przez starostę wniosek zgłoszeniowy można ocieplać budynki o wysokości nieprzekraczającej 25 m. Dla wyższych obiektów nadal wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Wynika z tego, że trzeba jedynie zgłosić docieplenie budynku.

  • ajacarte@hub.pl

    "do 12 m nie wymaga się ani zgłoszenia ani pozwolenia na budowę"
    Mają Państwo na myśli pod pojęciem: "pozwolenia na budowę" - docieplenie budynku?...po prostu
    ("docieplenie" styropianem to już..."budowa") ?
    "Pozwolenie na budowę" rozumiałem jako projekt calosciowy budynku lub dobudowy: elementy ścian , słupów, zadaszenia, posadzki, fundamentu itd.
    Czy urzędnik po zmierzeniu obrysu, tj powierzchni zabudowy nie każe zerwać położonego styropianu?
    Wszak żyjemy w systemie absurdu niejednokrotnie , więc wypada dmuchać na każdą nie do końca oczywistą odpowiedź..

  • Gosc

    "Rozporządzenie wskazuje, że do powierzchni użytkowej wlicza się: w całości części pomieszczenia o wysokości równej lub większej 2,20 m, w 50% części o wysokości równej lub większej od 1,40 m, ale mniejszej od 2,2 m. Części pomieszczeń o wysokości w świetle poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni użytkowej. "

  • Gość

    Np. takiego, którego jedna sciana jest nie pionowa, tylko nachylona pod katem 45 stopni.

  • emo

    Co masz na myśli pisząc - ukośnego?

  • Tooba.pl

    Docieplenie budynków o wysokości do 25 m wymaga tylko zgłoszenia – w przypadku budynków o wysokości do 12 m nie wymaga się ani zgłoszenia ani pozwolenia na budowę, natomiast w odniesieniu do budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m wymagane jest zgłoszenie. Pozdrawiamy!

  • Jovars

    Licząc powierzchnię zabudowy, po zewnętrznym, wykończonym obrysie, to przy dodatkowym ociepleniu budynku choćby styropianem, zmienia się jego kubatura! Czy musimy na owo ocieplenie uzyskać dodatkowo zezwolenie? Zaznaczam budynek jest niższy niż 12 mb. Jak to się ma z domkiem jednorodzinnym, budynkiem gospodarczym czy choćby altaną bądź garażem?

  • grom1

    ....a jak określić powierzchnię zabudowy dla budynku "ukośnego" (istnieją takie budynki) ?