Jak obliczyć powierzchnię zabudowy i powierzchnię użytkową?

Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa to pojęcia, które spotykamy na przykład w projektach budowlanych. Termin powierzchnia użytkowa wiąże się też z podatkiem od nieruchomości, z kolei powierzchnia zabudowy z obiektami budowanymi na zgłoszenie. Jak obliczyć te powierzchnie?

By jak najprościej wyjaśnić różnicę pomiędzy tymi pojęciami, można powiedzieć, że powierzchnia zabudowy to obszar zajęty przez budynek, natomiast powierzchnia użytkowa to przestrzeń mieszkalna. Jest to jednak duży skrót, ponieważ to przepisy i normy określają, które elementy budynku wlicza się do konkretnej powierzchni. Niestety w prawie budowlanym i przepisach wydanych na jego podstawie nie znajdziemy definicji ani powierzchni zabudowy ani użytkowej. O tym, w jaki sposób liczyć te powierzchnie, dowiemy się z innych aktów prawnych.

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazuje, by powierzchnię zabudowy i użytkową liczyć zgodnie z zasadami Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Choć normę tę wycofano i zastąpiono normą PN-ISO 9836:2015-12, w projektach budowlanych nadal powierzchnie oblicza się według tej pierwszej, ponieważ to ona jest przywołana we wspomnianym i obowiązującym rozporządzeniu.

Powierzchnia zabudowy to obszar zajęty przez budynek, natomiast powierzchnia użytkowa to przestrzeń mieszkalna. Taka definicja stanowi jednak duży skrót. To przepisy i normy określają, które elementy budynku wlicza się do konkretnej powierzchni. 

O tym, w jaki sposób liczyć powierzchnię użytkową na potrzeby podatku od nieruchomości, mówi Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Definicje powierzchni użytkowej znajdziemy też w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Z kolei w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wyjaśniono, co to jest pole powierzchni zabudowy budynku. Geodeta, wykonując inwentaryzację powykonawczą, powierzchnię zabudowy liczy właśnie według tego rozporządzenia.

Sądy często wskazują, że powierzchnię zabudowy należy liczyć zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997
Sądy często wskazują, że powierzchnię zabudowy należy liczyć zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy?

W poprzednim akapicie wymieniliśmy kilka aktów prawnych, które w różnym zakresie definiują powierzchnię zabudowy. Niestety prawo budowlane, które wiele obiektów zwalnia z pozwolenia na budowę, wprowadzając jako kryterium powierzchnię zabudowy, nie podaje definicji tego pojęcia. Jak więc liczyć tę powierzchnię w przypadku obiektów budowanych na zgłoszenie lub nawet bez formalności? Z pomocą przychodzi orzecznictwo sądowe. Sądy rozpatrujące sprawy z zakresu prawa budowlanego, np. budowy obiektów na podstawie zgłoszenia, często wskazują, że powierzchnię zabudowy należy liczyć zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. Norma ta jest także przywołana w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, dlatego w taki sposób powierzchnię zabudowy liczy się w projektach budowlanych.

W jaki sposób powierzchnię zabudowy definiuje norma PN-ISO 9836:1997? W zasadzie podaje ona dwa różne sposoby jej obliczania. W jednym punkcie mówi, że powierzchnię tę stanowi powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Z kolei w kolejnym, że określa się ją, rzutując pionowo na powierzchnię terenu zewnętrzne krawędzie budynku. W orzecznictwie sądowym, a także organach administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego ukształtował się pogląd, że powierzchnię zabudowy należy określać w ten drugi sposób, biorąc pod uwagę stan wykończony budynku. Jeśli więc piętro budynku ma powierzchnię większą od parteru z powodu wystających poza obrys parteru nadwieszeń, do powierzchni zabudowy wlicza się również te nadwieszenia znajdujące się ponad terenem.

Przywołana norma podaje również, których elementów budynku nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Są to: części budynku nie wystające ponad powierzchnię terenu, elementy drugorzędne, typu rampy i schody zewnętrzne, występy dachowe, daszki, a także obiekty pomocnicze, np. szklarnie, altany, szopy. Określając w ten sposób powierzchnię zabudowy, należy zachować ostrożność, ponieważ w orzecznictwie znajdziemy wyroki, które wskazują, że powierzchnię zadaszonego tarasu należy wliczać do powierzchni zabudowy budynku.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej nie wlicza m.in. antresoli
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej nie wlicza m.in. antresoli

W jaki sposób liczy się powierzchnię użytkową?

Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego podaje, w jaki sposób liczyć powierzchnię użytkową budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych. Należy wziąć pod uwagę zasady wskazane w normie PN-ISO 9836:1997 oraz jeden dodatkowy warunek, który mówi, w jaki sposób liczyć powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem. Rozporządzenie wskazuje następująco:

"Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie".

Części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się zatem w ogóle do powierzchni użytkowej. Pozostałe wytyczne znajdziemy w przywołanej wcześniej normie. Powierzchnię użytkową liczy się po powierzchni podłogi pomieszczeń w stanie wykończonym. Nie wlicza się do niej powierzchni: zajętej przez ściany wewnętrzne, przejść i otworów w ścianach, występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1 m², wnęk ściennych. Powierzchnie części dostępnych z mieszkania, a nie zakrytych ze wszystkich stron (np. balkony, tarasy, loggie) zalicza się do powierzchni pomieszczenia, ale wskazuje się je oddzielnie. Ponadto powierzchnię użytkową dzieli się na podstawową i pomocniczą. W wyżej opisany sposób powierzchnię użytkową powinno się liczyć w projektach budowlanych, z wyjątkiem nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania, jeśli budynek był oddany do użytkowania przed wejściem w życie rozporządzenia i wtedy nie stosowano tych reguł.

Powierzchnie których pomieszczeń zalicza się do powierzchni użytkowej? Tutaj pojawia się problem, ponieważ każda z przywołanych na początku ustaw wskazuje inaczej. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni klatek schodowych i szybów windowych, natomiast wlicza piwnice, sutereny, garaże podziemne. Z kolei ustawa o podatku od spadków i darowizn wskazuje, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się piwnic, klatek schodowych i szybów windowych. Natomiast ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza m.in. powierzchni antresoli, balkonów, tarasów, loggii, strychów, piwnic. Definicję określoną w tej ustawie bierze się pod uwagę m.in. przy ubieganiu się o dopłatę do budowy domu w programie „Mieszkanie dla młodych”.

Problemy interpretacyjne

Prawo budowlane nie wskazuje w jaki sposób liczyć powierzchnię zabudowy i użytkową, dlatego pojawia się w tej kwestii wiele problemów interpretacyjnych. Istnieje wiele aktów prawnych, które podają różne definicje tych powierzchni, dlatego sposób obliczania zależy przede wszystkim od tego, jakiemu celowi służą te obliczenia. Kilka z aktów prawnych powołuje się na normę PN-ISO 9836 i w tym zakresie, w jakim jest przywołana w konkretnych zapisach, jest ona obowiązująca.

Komentarze

  • Ilona W. 2018-05-18T13:02:33Z

    Witam Mam na działce mały budynek gospodarczy o powierzchni 18 m2.chce go powiekszyc .Czy mogę to powiększyć do łącznej powierzchni 35 m2 czy o 35 m2.aby było tylko zgłoszenie A nie pozwolenie. Ilona.W

    • Kris 2018-05-31T21:49:46Z

      Ilono robisz rozbudowę budynku gospodarczego, aby zatem skorzystać z uproszczonej procedury zgłoszenia robót łączna powierzchnia (po rozbudowie) nie może przekroczyć 35 m2

    • ILONA 2018-01-30T10:40:17Z

      Witam.prosze nie dziwcie sie mojemu pytaniu ale jestem zupelnie zielona w tym temacie.Chce zakupic projekt domu o pow.uzytkowej 78m .kw pow zabudowy 99m.kw i pow.calkowita 199 .Od jakich m.kw bede placila za budowe ssz bo kazdy mowi inaczej.Jedni licza od zabudowy ,ale wiekszosc od calkowitej.Jet to projekt :na rozstaju wariant III

      • wilG 2018-01-07T21:13:38Z

        Witam. może to będzie tak bardzo proste pytanie, że aż...banalne, ale zaryzykuję: Chcę wybudować domek gospodarczy typu altana i muszę zmieścić się w regulaminowych 35m/2 . Powierzchnia ta dotyczy także szerokości fundamentów?

        • kozik 2018-03-23T10:43:09Z

          Witam ja taką budowę kończę i chodzi o to żeby obrys budynku nie przekraczał parametrów 35 m2. Mogę ci podpowiedzieć, że ustawodawca nie napisał ile powinien mieć budynek do Góry hmmhmhmhmhmhmh

          • Mka 2018-01-09T10:17:25Z

            Nie. To dotyczy powierzchni która ma nad sobą dach. Czyli np. Taras zadaszony będzie wliczony w tą powierzchnię ale jeśli masz taras bez dachu to już nie wliczasz tego.nie ma tam wzmianki i tym jakich fundamentów masz używać i jak dużych.pamiętaj tylko co to jest altana -to obiekt który nie jest trwałe połączony z fundamentami. To najważniejsze bo jak zrobić domek murowany normalnie jak domki letniskowe czy zwykłe domy to już nie będziesz miał /a altany.

          • Niesforny kupujący 2018-01-04T21:22:32Z

            Witam, Ja mam podobny problem. Developer upiera się przy tym, że ścianki działowe są wliczane do powierzchni użytkowej. W przywołanej normie PN-ISO 9836:1997 mowa o ściankach działowych jest przy obliczaniu powierzchni kondygnacji netto i być może ten zapis jest brany przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu z uwagi na fakt, że powierzchnia użytkowa lokalu jest częścią powierzchni kondygnacji netto na której przedmiotowy lokal się znajduje.

            • lol 2017-10-10T10:33:03Z

              A czy powierzchnia pod ściankami działowymi jest wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania wg normy PN-ISO 9836:1997? Deweloper twierdzi że tak a norma nic o tych ściankach nie mówi.

              • Tomasz 2017-11-29T14:19:59Z

                Witam, Zgodnie z normą ISO 9836:1997 Deweloper nie ma prawa doliczać do powierzchni mieszkania powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe, taka interpretacja wynika z analizy postanowień normy. Nawet w przypadku podpisania umowy i odebrania mieszkania istnieje szansa na odzyskania od dewelopera nienależnie zapłaconych kwot. Mogę udzielić Ci więcej informacji na ten temat, szukam osób które mają podobny problem. Jeżeli jesteś zainteresowany to zapraszam.

                • Skoczek 2018-01-08T19:49:43Z

                  Witam, Ja mam podobny problem. Developer upiera się przy tym, że ścianki działowe są wliczane do powierzchni użytkowej. W przywołanej normie PN-ISO 9836:1997 mowa o ściankach działowych jest przy obliczaniu powierzchni kondygnacji netto i być może ten zapis jest brany przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu z uwagi na fakt, że powierzchnia użytkowa lokalu jest częścią powierzchni kondygnacji netto na której przedmiotowy lokal się znajduje

                  • Gość 2017-12-04T18:38:10Z

                    Właśnie ja mam taki problem, deweloper chce doliczyć mi o powierzchni użytkowej ścianki działowe ale ja się z tym nie zgadzam. Odpisał mi na moje wątpliwości w sposób lakoniczny „Powierzchnia użytkowa lokalu jest określona na podstawie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (…) zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie PN-ISO 9836:1997, zatytułowanej „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. (…) Do powierzchni użytkowej lokalu są wliczane elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały” - Zapis ten powinien znajdować się w paragrafie 7 umowy deweloperskiej. Ponadto moja znajoma kupiła wcześniej u tego dewelopera mieszkanie i na tym samym osiedlu z wyłączeniem ścianek działowych i z tą samą normą ISO 9836:1997. Czy to jest normalne? Chyba muszę poszukać dobrego prawni

                    • Tomasz 2017-12-05T14:17:59Z

                      Witam, tak jak wspominałem we wcześniejszym poście, deweloper nie ma prawa doliczać powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni mieszkania. Jeżeli chcesz uzyskać więcej informacji napisz mail na adres: powierzchniamieszkania@gmail.com. Postaram się pomóc. Pozdrawiam

                  • gosc 2017-10-19T19:02:12Z

                    mam ten sam problem z deweloperem :( czyżby Lublin?

                    • Gość 2017-10-13T13:22:26Z

                      PN-ISO 9836:1997 obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie podłogi. Czy deweloper ma dostęp do podłogi pod ścianą działową? Norma ta nic nie mówi o ścianach działowych, tak samo jak nie mówi o składzie chemicznym wody. Nazwa normy to: Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni netto. Powierzchnia netto to powierzchnia ograniczona przez elementy zamykające. Ściany działowe są elementami zamykającymi ograniczającymi powierzchnię (pokoju, kuchni itp.). Podsumowując: deweloper Cię okłamuje.

                    • Gość 2017-09-25T17:40:59Z

                      BŁĄD W ARTYKULE: powierzchnia uzytkowa dla skosow: < 1.9m nie wlicza sie, a >= 1.9m wlicza sie 100%

                      • Tooba.pl 2017-09-26T10:14:23Z

                        Dziękujemy za uwagę - błąd poprawiony. Pozdrawiamy!

                        • rommy 2017-10-03T12:57:18Z

                          Zgodnie z ROZPORZĄDZENIE MINISTRA TRANSPORTU, BUDOWNICTWA I GOSPODARKI MORSKIEJ z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego do 1,4m nie wlicza się, od 1,4 do 2,2m 50% pow. 2,2m 100% o reszcie się nie wypowiadam. Dziękuję za uwagę.

                      • aaa 2017-08-31T17:03:37Z

                        W związku z brakiem wyjaśnienia w tekście i dyskusją w komentarzach zwracam uwagę, że pow. zabudowy szczegółowo reguluje rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (po zmianach z 2015r). Mało który architekt zdaje sobie sprawę, że pow. zabudowy w niektórych przypadkach określają zewnętrzne krawędzie dachu. I znam już dwa przypadki, w których nadzór budowlany nie chce odebrać obiektu w związku z tym, że pow. zabudowy policzona powykonawczo zgodnie ze wspomnianym rozporządzeniem o ewidencji istotnie przekracza maksymalną dopuszczoną w MPZP.

                        • Jovars 2017-07-10T08:58:33Z

                          Licząc powierzchnię zabudowy, po zewnętrznym, wykończonym obrysie, to przy dodatkowym ociepleniu budynku choćby styropianem, zmienia się jego kubatura! Czy musimy na owo ocieplenie uzyskać dodatkowo zezwolenie? Zaznaczam budynek jest niższy niż 12 mb. Jak to się ma z domkiem jednorodzinnym, budynkiem gospodarczym czy choćby altaną bądź garażem?

                          • Tooba.pl 2017-07-10T09:08:51Z

                            Docieplenie budynków o wysokości do 25 m wymaga tylko zgłoszenia – w przypadku budynków o wysokości do 12 m nie wymaga się ani zgłoszenia ani pozwolenia na budowę, natomiast w odniesieniu do budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m wymagane jest zgłoszenie. Pozdrawiamy!

                            • ajacarte@hub.pl 2017-08-16T15:43:33Z

                              "do 12 m nie wymaga się ani zgłoszenia ani pozwolenia na budowę" Mają Państwo na myśli pod pojęciem: "pozwolenia na budowę" - docieplenie budynku?...po prostu ("docieplenie" styropianem to już..."budowa") ? "Pozwolenie na budowę" rozumiałem jako projekt calosciowy budynku lub dobudowy: elementy ścian , słupów, zadaszenia, posadzki, fundamentu itd. Czy urzędnik po zmierzeniu obrysu, tj powierzchni zabudowy nie każe zerwać położonego styropianu? Wszak żyjemy w systemie absurdu niejednokrotnie , więc wypada dmuchać na każdą nie do końca oczywistą odpowiedź..

                              • Tooba.pl 2017-08-21T11:00:16Z

                                Przed wejściem w życie zmian na zgłoszenie można było ocieplać tylko budynki o wysokości do 12 m, natomiast wszystkie, które przekroczyły te wielkość wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Na chwilę obecną w oparciu o zaakceptowany przez starostę wniosek zgłoszeniowy można ocieplać budynki o wysokości nieprzekraczającej 25 m. Dla wyższych obiektów nadal wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Wynika z tego, że trzeba jedynie zgłosić docieplenie budynku.

                          • grom1 2017-05-17T11:59:53Z

                            ....a jak określić powierzchnię zabudowy dla budynku "ukośnego" (istnieją takie budynki) ?

                            • emo 2017-07-10T10:37:32Z

                              Co masz na myśli pisząc - ukośnego?

                              • Gość 2017-07-12T09:29:43Z

                                Np. takiego, którego jedna sciana jest nie pionowa, tylko nachylona pod katem 45 stopni.

                                • Arek 2017-08-21T12:34:21Z

                                  Mówimy o pole. zabudowy czyli tak jak przeczytałeś wcześniej, mamy dwa sposoby do wyboru albo mierzysz obwod krawedzi wykonczonych scian zewnetrzych albo 'rzutujesz pionowo z gory' i wtedy bierzemy pod uwage ta część ściany która bardziej odstaje od bryły budynku, nie bierzesz pod uwage odstajacego dachu

                                  • Gosc 2017-07-18T07:47:44Z

                                    "Rozporządzenie wskazuje, że do powierzchni użytkowej wlicza się: w całości części pomieszczenia o wysokości równej lub większej 2,20 m, w 50% części o wysokości równej lub większej od 1,40 m, ale mniejszej od 2,2 m. Części pomieszczeń o wysokości w świetle poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni użytkowej. "

                                    • Mka 2018-01-07T20:47:10Z

                                      Mam.pytanie związane z tym komentarzem i tą drugą normą gdzie istotną wartoscią jest wysokość 1.9m Sytuacja wygląda tak...chce zbudować altanę prostokątną 5*7m (czyli 35m2) ale chcę zrobić w niej piętro użytkowe. Na dole będzie tylko kanapa i telewizor więc jak rozumiem piętro może być po całości czyli też 5*7m. Tylko tak się zastanawiam jeśli dach ma być dwuspadowy i te 7metrowe ściany będą miały te skosy to czy jeśli będą te ściany do 1.4m szły prosto do góry a potem będzie już zaczynał się skos to czy wtedy całe piętro nie będzie uwzględniane do powierzchni użytkowej?

                                      • Gość 2018-01-08T18:34:20Z

                                        [prawo budowlane mowi ze budynek nie moze przekraczc 4m do kalenicy i byc parterowy i wtedy tylko zgloszenie