Warunki zabudowy – jak uzyskać decyzję? Co określa ten dokument?

Przed wyborem projektu, a najlepiej jeszcze przez zakupem działki po budowę domu, należy sprawdzić lokalne przepisy, które określają parametry budynków powstających w okolicy. Do najważniejszych dokumentów należy MPZP lub warunki zabudowy. W niniejszym artykule wyjaśnimy sytuację, w której należy postarać się o warunki zabudowy.

Warunki zabudowy - jak uzyskać? Instrukcja krok po kroku
Warunki zabudowy - jak uzyskać? Instrukcja krok po kroku

Kiedy warunki zabudowy, a kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Gdy zamierzamy kupić jakąś działkę, zanim tego dokonamy, powinniśmy sprawdzić, jakie są ustanowione przepisy lokalne dla zabudowy na tym terenie. Przepisy te określone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednak na wielu obszarach nie został on jeszcze uchwalony. W takiej sytuacji występuje się o wydanie warunków zabudowy.

Po co musimy znać plan miejscowy lub uzyskiwać warunki zabudowy? W dokumentach tych określony jest np. maksymalny procent powierzchni zabudowy, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy, szerokość elewacji frontowej, rodzaj zabudowy – to bardzo istotne parametry, które warunkują wygląd i właściwości naszego przyszłego domu! Dlaczego powinniśmy zapoznać się z nimi przed wyborem projektu, aby zakup był trafiony, a budowa możliwa. Plan miejscowy jest ogólnodostępny – w urzędzie i na stronach internetowych – dla każdego. Jeśli go nie ma, występujemy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taki wniosek może złożyć każdy – nie trzeba być właścicielem działki czy mieć do niej prawa – wystarczy, że się nią interesujemy np. w celu zakupu. Dla jednej działki urząd może wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy – dla wielu osób.

Poniżej opisujemy ze szczegółami, jakich sytuacji dotyczy uzyskiwanie warunków zabudowy, jak złożyć wniosek i co do niego dołączyć, a także jak długo się czeka na wydanie decyzji.

Kiedy warunki zabudowy są obowiązkowe?

Jeśli na danym terenie nie ma MPZP, a chcemy uzyskać pozwolenie na budowę domu, musimy uzyskać warunki zabudowy. Warunki zabudowy są niezbędne w takich przypadkach, gdy zamierzamy (poza brakiem MPZP):

  • zbudować, rozbudować albo nadbudować obiekt,
  • przeprowadzić roboty, które wymagają pozwolenia na budowę (więcej o pozwoleniu na budowę piszemy TUTAJ),
  • zmienić sposób użytkowania obiektu lub części obiektu,
  • zbudować dom na podstawie zgłoszenia.

Warunki zabudowy nie są jednak potrzebne, gdy występuje plan miejscowy oraz gdy chcesz:

  • wykonać jednorazową oraz tymczasową (trwającą nie dłużej niż rok) zmianę zagospodarowania terenu niewymagającą pozwolenia na budowę;
  • wykonać remont, montaż, przebudowę, które nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania obszaru lub użytkowania obiektu;
  • zrealizować inwestycję związaną z celem publicznym.

Warunki zabudowy a plan miejscowy
Warunki zabudowy a plan miejscowy

Kiedy i gdzie składać wniosek o wydanie warunków zabudowy?

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wnioskować każdy zainteresowany nieruchomością – nie trzeba mieć dyspozycji na cele budowlane, ani być właścicielem. Sprawę załatwia się w dowolnym momencie przez budową domu – przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – ale tak jak wspomnieliśmy, należałoby to zrobić przez zakupem działki, a na pewno przed wyborem projektu domu, aby uniknąć kosztownych błędów. Wniosek składa się do urzędu miasta lub gminy, urzędu dzielnicowego, wojewódzkiego lub urzędu miasta na prawach powiatu – ważne, aby był to urząd obsługujący teren objęty wnioskiem.

Złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy

Po pierwsze składamy wniosek i wymagane załączniki. Urząd sprawdzi poprawność wniosku oraz jego kompletność. Jeśli pojawią się braki, otrzymamy od urzędu wezwanie do uzupełnienia, na co mamy 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Należy także dokonać opłaty skarbowej za wydanie decyzji, a dowód opłaty dołączyć do wniosku o wydanie warunków zabudowy. Ponadto do wniosku załączamy 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej lub katastralnej (skala mapy 1:500 lub 1:1000). Jeden z egzemplarzy musi być czystą mapą, a na drugim zaznaczamy lokalizację inwestycji i obszar wskazany we wniosku (zaznaczamy granice i obszar oddziaływania).

Dołączamy także opisowe i graficzne określenie sposobu planowanego zagospodarowania terenu (np. przeznaczenie budynku, powierzchnia zabudowy itp.). Jeśli działka wymaga uzbrojenia w media, musimy również złożyć dokument, który będzie potwierdzać możliwość wykonania konkretnych przyłączy (np. wstępna umowa o wykonanie uzbrojenia z administratorem sieci). Na niektórych terenach konieczne jest też dołączenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Przeczytaj także >> Formalności przed budową domu

Decyzję można złożyć przez pełnomocnika – w takiej sytuacji należy dołączyć dokument pełnomocnictwa oraz dowód opłaty skarbowej za jego wydanie. W kolejnym kroku urząd ustala strony postępowania – jeśli wniosek jest kompletny. Do stron wysyłana jest informacja o wszczęciu postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy. Stronami są zwykle właściciele sąsiadujących nieruchomości. Strony postępowania mają prawo do składania odwołań i zażaleń.

Następnie urząd ocenia wniosek pod względem merytorycznym, tzn. sprawdza, czy np. dla obszaru, dla którego wnioskujemy o warunki zabudowy, nie uchwalono miejscowego planu lub czy nie przystąpiono już do jego sporządzania. W drugim z przypadków urząd może zawiesić postępowanie na maksymalnie 9 miesięcy. W pierwszym – wydaje decyzję odmowną, ponieważ rację bytu ma uchwalony już plan miejscowy. Może także wystąpić sytuacja, że dla danego terenu jest obowiązek ustalenia MPZP – wówczas urząd zawiesza postępowanie o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia planu.

Dokumenty wymagana do wniosku o warunki zabudowy
Dokumenty wymagana do wniosku o warunki zabudowy

Analiza urbanistyczna i uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy

W kolejnym etapie urząd przeprowadza analizę urbanistyczną, która polega np. na analizie zasad zagospodarowania terenu i zabudowy, wynikających z odrębnych przepisów. Urząd sprawdza także stan prawny i faktyczny terenu, a następnie wydaje parametry dla planowanej inwestycji, czyli np.:

  • linię zabudowy,
  • procent powierzchni zabudowy działki,
  • szerokość elewacji frontowej,
  • wysokość gzymsu, kalenicy,
  • kształt i kąt nachylenia dachu.

Określone parametry są dołączane do decyzji. W niektórych przypadkach konieczne są też dodatkowe uzgodnienia z innymi urzędami, np. w kwestiach ochrony środowiska czy zabytków. Organ uzgadniający ma 14 dni na wydanie stanowiska od momentu wniosku o uzgodnienie (wyjątkiem jest urząd ochrony środowiska, który ma 21 dni). Rozwiązanie ma formę milczącej zgody (czyli urząd zgadza się na projekt) lub postanowienia, na które ew. można złożyć zażalenie.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Jesteśmy już o krok od końca formalności. Zanim jednak decyzja będzie wydana, urząd ma obowiązek powiadomić wszystkie strony postępowania o skompletowaniu dokumentów, a każda ze stron może zapoznać się z nimi i wydać opinię. W udostępnionych dokumentach może być sugestia, że decyzja będzie odmowna – urząd poda Ci warunki, których nie spełniłeś, a które zależą od Ciebie. Możemy to jeszcze naprawić, uzupełniając dokumentację o postawione wymagania w określonym przez urząd terminie.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpi, gdy zostaną spełnione wszystkie poniżej wypisane wymagania (muszą być spełnione łącznie):

  • w sąsiedztwie występuje przynajmniej jedna działka zabudowa w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. kontynuacja zabudowy lub zasada dobrego sąsiedztwa),
  • jest dostęp z działki do drogi publicznej,
  • uzbrojenie działki (projektowane lub występujące) jest wystarczające dla przyszłej inwestycji,
  • posesja nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Ile kosztuje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy należy dokonać opłaty skarbowej w wysokości 107 zł. Jeżeli dodatkowo chcemy przyznać pełnomocnictwo, musimy dodatkowo zapłacić 17 zł za jego wydanie (opłaty tej jednak nie płacimy, jeśli pełnomocnictwo dotyczy małżonka, dzieci, rodziców lub rodzeństwa). Powyższych opłat dokonujemy w momencie składania wniosku o warunki zabudowy. Należy zachować dowody tych wpłat – będą potrzebne do skompletowania wniosku!

Ile czeka się na wydanie warunków zabudowy?

Sprawa może być załatwiona w ciągu miesiąca, ale w niektórych przypadkach termin może zostać wydłużony do 2 miesięcy. Decyzja może zostać opóźniona np. ze względu konieczności uzyskiwania wszystkich uzgodnień, opinii czy występowania okresów zawieszenia postępowania.

Gdy otrzymasz decyzję, ale okaże się ona niekorzystna lub będzie odmowna, możesz złożyć odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem instytucji, do której składałeś wniosek o wydanie warunków zabudowy. Na odwołanie masz 14 dni od otrzymania decyzji. Prawo to przysługuje wszystkim stronom postępowania. Wydane warunki zabudowy możesz też zmienić – o czym piszemy w osobnym artykule.

Wzór wniosku o wydanie warunków zabudowy

Przygotowaliśmy dla Państwa wzór wniosku o wydanie warunków zabudowy - jest on do pobrania za darmo w odrębnym artykule. Zapraszamy do pobierania:

WZÓR WNIOSKU