Pozwolenie na budowę domu: procedury 2020/2021

Co wybrać w 2020/2021 roku: zgłoszenie budowy czy pozwolenie?

Zgłoszenie prac budowlanych jest teoretycznie prostsze i krótsze. Dlaczego „teoretycznie”? Wyjaśnimy za chwilę, a teraz omówimy, jak zgłosić budowę domu.

Zgłoszenie budowy wiąże się z możliwością rozpoczęcia prac budowlanych po upływie 21 dni od daty zgłoszenia, o ile nie wniesiony został sprzeciw (urząd wydał milczącą zgodę). Sprzeciw jest równoznaczny z wydaniem odpowiedniej decyzji w ciągu 21 dni od daty zgłoszenia. Jeśli sprzeciwu nie otrzymaliśmy, oznacza to, że możemy rozpocząć budowę.

Kiedy możliwe jest zgłoszenie budowy zamiast pozwolenia? Jest możliwe wtedy, gdy obszar oddziaływania budynku nie będzie wykraczał poza teren inwestycji, czyli wtedy, gdy poza inwestorem nie ma innych stron postępowania administracyjnego. W takiej sytuacji nie zawiadamia się np. sąsiadów o tym, że na posesji obok będzie budowany dom – ponieważ realizacja tej inwestycji nie wpłynie na ich nieruchomości.

Mimo, że procedury zgłoszenia są łatwiejsze, zaledwie 3% osób budujących dom w 2018 roku wybrało tę formę legalizacji budowy zamiast pozwolenia. Dlaczego jest tak mało chętnych? Okazuje się, że pozwolenie na budowę może być dużo korzystniejsze od zgłoszenia, ponieważ pozwala na wprowadzanie istotnych zmian – wystarczy wykonać projekt zamienny i uzyskać zamienne pozwolenie na budowę, które uzyskuje się dość szybko. Jeżeli budowa domu jest realizowana na podstawie zgłoszenia, niestety w przypadku zmian konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, więc i tak ostatecznie trzeba przejść długotrwały proces formalności budowlanych.

Wniosek o pozwolenie na budowę w 2020/2021 roku – co musi zawierać?

Wniosek o pozwolenie na budowę składamy po zakupie działki i po opracowaniu projektu budowlanego (na który składa się projekt domu i projekt zagospodarowania działki). Wniosek składamy na formularzu urzędowym lub możemy skorzystać z gotowego wzoru wniosku o pozwolenie na budowę.

Do wniosku dołącza się szereg dokumentów. Całość składamy w starostwie powiatowym, które jest odpowiednie dla lokalizacji naszej inwestycji. Jakie dokumenty dołączamy do wniosku o pozwolenie na budowę? Poniżej lista:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego (projekt budowlany musi też zawierać wszelkie uzgodnienia, pozwolenia i opinie).
• Zaświadczenie, że architekt posiada odpowiednie uprawnienia.
• Oświadczenie właściciela działki o prawie do dysponowania nią na cele budowlane.
• Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy załączyć też decyzję o warunkach zabudowy.
• Potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej w określonych przypadkach (opłata jest wymagana, gdy część domu będzie przeznaczona pod działalność gospodarczą).

Wniosek po złożeniu będzie wpisany do specjalnego rejestru znajdującego się na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GOV).

Co urzędnik sprawdzi, zanim wyda pozwolenie na budowę?

Zanim zostanie wydane pozwolenie na budowę, urzędnicy sprawdzą, czy projekt jest kompletny (czy zawiera wszystkie załączniki) i czy np. są też odpowiednie zaświadczenia (np. o uprawnieniach architekta, które potwierdza przynależność do izby architektów). Urząd sprawdzi też, czy projekt spełnia wymagania z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Następnie weryfikuje się też, czy opracowany projekt zagospodarowania działki odpowiada przepisom. Jeżeli urząd stwierdzi, że wystąpiły jakieś braki czy nieprawidłowości, naniesie na nas obowiązek naprawy tych błędów lub uzupełnienia braków w określonym czasie (otrzymamy listownie wezwanie). Jeżeli w tym czasie nie naprawimy błędów lub nie uzupełnimy wszystkich braków, niestety urząd będzie zmuszony wydać decyzję odmowną. Jeżeli jednak spełnimy wszystkie wymagania, otrzymamy pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę domu.

Ile to wszystko trwa? Jak długo czeka się na pozwolenie na budowę?

Ile czeka się na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę? To zależy, czy mówimy o teorii czy praktyce… Według przepisów prawa, urząd powinien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę w ciągu zaledwie miesiąc od dnia złożenia wniosku, przy czym termin ten może być z różnych powodów wydłużony do 2 miesięcy. Jednak, jak te terminy mają się do rzeczywistości? Jak się okazuje w większości przypadków – nijak… Na pozwolenie na budowę często czeka się miesiącami, a załatwianie formalności blokuje możliwość rozpoczęcia budowy w planowanym terminie. Poniżej omówimy, z czego to wynika.

Zacznijmy od tematu możliwości odwołania, który wydłuża czas na otrzymanie decyzji. Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, urzędnik najpierw musi ustalić strony postępowania administracyjnego, a do nich należą np. właściciele sąsiednich działek (jeśli inwestycja oddziałuje na ich nieruchomość), inni właściciele naszej działki, użytkownicy wieczyści, zarządcy drogi. Do tych wszystkich „stron” rozsyłana jest informacja o wszczęciu postępowania. Każda ze stron ma prawo do wniesienia uwag do zebranych materiałów. Pozwolenie może stać się ostateczne dopiero wtedy, gdy żadna ze stron nie złoży stosownego odwołania od decyzji w okresie 14 dni od momentu jej otrzymania (czyli doliczamy także czas potrzebny na doręczenie listu, a z tym bywa różnie). Jeśli dojdzie do odwołania, sprawa trafia do organu drugiej instancji. Ten z kolei może wydać orzeczenie, które np. podtrzyma decyzję i będzie możliwe rozpoczęcie prac.

Po drugie, czas oczekiwania na wydanie decyzji wydłuża się niekiedy z naszej winy lub winy projektanta, gdy wystąpiły błędy w dokumentacji. Czas od momentu otrzymania wezwania do uzupełnienia braków oraz później poprawienia dokumentacji, nie jest wliczany w terminy przewidziane ustawowo.

Podsumowując, przymierzając się do formalności budowlanych, warto od razu założyć najgorszą opcję, jeśli chodzi o terminy, czyli min. 2 miesiące + 2 tygodnie na uprawomocnienie się decyzji.

Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od dnia uprawomocnienia się decyzji. Jeżeli w tym czasie nie rozpoczniemy budowy lub wstrzymamy ją na okres dłuższy niż 3 lata, pozwolenie straci swoją ważność i rozpoczęcie lub kontynuacja budowy, będą wymagać uzyskania nowego pozwolenia na budowę, czyli przechodzimy proces formalności jeszcze raz (w innym przypadku budowa będzie uznana za samowolę).

Czy można przenieść pozwolenie na budowę na inną osobę?

Jeśli chcesz kupić dom, którego budowa została rozpoczęta (lub sprzedajesz taki dom), prawo budowlane pozwala na przeniesienie pozwolenia na budowę na inną osobę, za zgodą osoby, na którą wydano wcześniej owe pozwolenie. Urząd pozwala na przeniesienie decyzji na inną osobę pod warunkiem, że nowy nabywca pozwolenia zaakceptuje wszystkie postanowienia z wydanej decyzji.