Jak przekształcić budynek gospodarczy w mieszkalny?

Drukuj

Czy można zamieszkać w budynku gospodarczym? Wiele osób, po dokonaniu odpowiednich przeróbek, tak właśnie robi. Jeśli w parze z przebudową nie idzie jednak dopełnienie odpowiednich formalności, to można narazić się na zarzut popełnienia samowoli budowlanej.

Przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny nie jest remontem. To przebudowa. Wielu inwestorów nie zdaje sobie z tego sprawy i wychodząc z założenia, że do remontu nie są wymagane żadne formalności, nie przeprowadza ich. Jak już jednak zostało powiedziane – adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny nie stanowi remontu. Remont polega na zrealizowaniu w istniejącym budynku robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Takie działania nie wymagają zgłoszenia ani pozwolenia.

Przebudowa to nie remont

Ale do tej kategorii nie zalicza się wspomniana przebudowa. Nie chodzi w niej o odtworzenie stanu pierwotnego ani przywrócenie sprawności technicznej, ale o zmianę przeznaczenia budynku, która wiąże się między innymi z wykonaniem instalacji, ociepleniem przegród zewnętrznych, postawieniem ścian działowych i wstawieniem okien. Przebudowa to roboty budowlane, w wyniku których zmianie ulegają parametry użytkowe lub techniczne budynku, ale przy zachowaniu jego dotychczasowych parametrów, takich jak kubatura, wysokość czy powierzchnia zabudowy.

W budynku gospodarczym można zamieszkać, ale po dopełnieniu wszystkich formalności i dokonaniu przebudowy

Zgłoszenie lub pozwolenie na budowę

Aby przekształcenie obiektu gospodarczego w mieszkalny przeprowadzić zgodnie z prawem, najpierw z reguły należy zamówić ekspertyzę techniczną, w której zostanie określony stan budynku. Trzeba też zlecić architektowi wykonanie projektu adaptacji budynku gospodarczego. A następnie dopilnować pozostałych formalności. Zależnie od rodzaju obiektu – konieczne jest zgłoszenie lub pozwolenie. Zasada jest prosta – jeżeli zgłoszenie jest wymagane na budowę danego obiektu, jego przebudowę również można zgłosić. Natomiast jeśli budowa wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia, będzie ono wymagane także podczas adaptacji na cele mieszkalne. Przypomnijmy zatem, że obecnie na podstawie zgłoszenia można budować wolnostojące parterowe obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², pod warunkiem jednak, że ich liczba nie przekroczy dwóch na każde 500 m². W innych przypadkach trzeba starać się o pozwolenie – na budowę lub na przebudowę.

Przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny nie jest remontem, tylko przebudową. Zależenie od rodzaju obiektu może być realizowane na podstawie zgłoszenia lub po uzyskaniu pozwolenia.

Po uzyskaniu pozwolenia lub milczącej zgody w odpowiedzi na zgłoszenie, na siedem dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić inspektorat nadzoru budowlanego. Konieczne jest także zatrudnienie kierownika budowy i prowadzenie jej dziennika. W przypadku mniej skomplikowanych prac inwestor może uzyskać zgodę na zwolnienie z tego obowiązku.

Komentarze

  • Gość

    i jakies pomysly na mój problem??

  • Tooba.pl

    Takie działanie właścicielki domu podchodzi pod samowolę budowlaną. Właścicielka musi zgłosić fakt przebudowy i zmiany użytkowania.

  • kaśka

    Witam, mam problem, ponieważ chcę kupić dom w którym część gospodarczą przerobino na kuchnię, tzn. wybito drzwi w ścianie i pociągnięto ogrzewanie ale na mapkach jest to dalej oznaczone jako pomieszczenie gospodarcze (obecna właścicielka zrobiła to na własną rękę). Ja nie chcę kupić czegoś z nieczystą sytuacją więc co ona teraz może z tym zrobić??

  • przemass

    mam pytanie, od 2002 roku dzierżawiłem " budynek uzytkowy- po bylej szkole podstawowej" , lecz brak jest jakiejkolwiek dokumentacji na ten obiekt- dzierżawa jest zatytułowana- wydzierżawijący oddaje obiekt z przeznaczeniem na gospodarstwo agroturystyczne- urząd gminy - tak mi wydzierżawił ten obiekt - kupiłem go w 2008 roku, aktem notarialnym w którym jest zapis że " budynek po byłej szkole jest sprzedawany z przeznaczeniem na cele turystyczno- rekreacyjne" teraz nadzor budowlany pyta mnie czy mam dokonaną zmianę uzytkowania obiektu- ze szkoły na agroturuystykę- mówie że nie - bo ja na te cele wykupiłem i cały czas tak użytkuje- a zmiany ja nie dokonywałem - kazali mi wstepnie szykowac sie na zmiane- ja odparłem że ja mogę o co wystąpić to o zmianę z agroturystyki na agroturystyke, gdyż innej dokumentacji nie ma i nie wiem do czego mam siię odnościć, zastanawia mnie jeszcze- czy gdyby uznali że powinienem dokonać zmiany a ja tego nie wykonam, to nakażą mi prowadzić tutaj

  • Tooba.pl

    Taki budynek, jak ma Pani teraz, jest budynkiem gospodarczym. Jeżeli nie zmieni Pani konstrukcji podstawowych elementów (np. ścian zewnętrznych, okien itd.) to powinno wystarczyć zgłoszenie.

  • Angelika

    Witam. Mam problem nie bardzo juz wiem co robic .. a wiec tak.. mam chlewik z tego chlewika chciala bym zrobic pomieszczenie gospodarcze,potrzene jest mi zezwolenie czy tylko zgloszenie do gminy i czekac na decyzję? Prosze o szybka odpowiedz...

  • Natalia

    i moze wiecie jeszcze jakie dokumenty sa potrzebne na starostwie do zlozenia takiego wniosku??

  • Natalia

    Witam , posiadamy garaż gospodarczy , który chcemy przebudować na mieszkalne pomieszczenie . Oprócz tego , że najpierw musze wynająć geodetę do wyliczenia i notariusza zeby tesciowa przepisala to mojemu mężowi co muszę dalej zrobić?? Dzwoniłam do starostwa musze złożyć wniosek i mieć własnie projekt o przebudowę tego pomieszczenia , wiecie może gdzie znajdę taką osobę która się tym zajmie ? albo czy na przykład kierownik budowy może wykonać taki projekt??

  • Tooba.pl

    Zawsze warto próbować - najlepiej poradzić się jeszcze zaprzyjaźnionej osoby z urzędu lub prawnika. Życzymy powodzenia i pozdrawiamy!

  • DDD

    Legalizacja zmiany sposobu użytkowania kosztuje. Wynieść wszystkie rzeczy mogące wskazywać iż użytkuje Pani mieszkanie, wnieść grabie widły i inne rzeczy gospodarcze. A jeśli ma Pani żelazne nerwy morze Pani tego nie robić. Pytanie czy nie będzie jakiegoś życzliwego sąsiada. Natomiast na kontrolę PINB się umawia więc będzie miała Pani czas na ukrycie faktycznego użytkowania. W razie jakiekolwiek przesłuchania w PINB nie przyznawać się do niczego - użytkuje Pani pomieszczenia gospodarcze. Zgłosić się do projektanta aby SPRAWDZIŁ CZY SIĘ DA (bo niestety muszą być spełnione różne przepisy) i załatwił formalności.

  • Adam

    W naszym przypadku niestety plan zagospodarowania przestrzennego zakłada iż jeden dom na 1500m^2 a taką powierzchnię działki posiadamy i jak wspominałem jest tam już jeden budynek. Takie obostrzenia zapewne spowodowane są tym iż w Otwocku jest mazowiecki park krajobrazowy. Bardzo dziękuję za odpowiedź. Znając życie pewnie dostaniemy odmowę i będzie problem ale warto próbować.

  • Tooba.pl

    Obecnie zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, poza nielicznymi wyjątkami, wymaga tylko zgłoszenia. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
    1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
    2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
    3) może spowodować niedopuszczalne:
    a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
    b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
    c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
    d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
    Najlepiej upewnić się jeszcze w urzędzie lokalnym, czy zgłoszenie wystarczy.

  • Adam

    Witam
    Rozpoczęliśmy budowę budynku gospodarczego ponieważ nie było możliwości postawienia drugiego mieszkalnego na posesji i planujemy go adoptować na mieszkalny jednakże może wiedzą Państwo czy istnieje możliwość zmiany charakteru już w trakcie budowy. Chodzi konkretnie o pieniądze bo jedynie poinformowano VAT dla budynku gospodarczego wynosi 23% a mieszkalnego 8%.
    Budynek zadaszony posiada ściany dzialowe i okna dachowe. Doprowadzona jest również woda i kanalizacja a jesteśmy w trakcie układania elektryki. Budynek wybudowany na granicy działek z ścianą ogniową. Na samych oknach i drzwiach jesteśmy 2.5 tys w plecy dla budynku gospodarczego.
    Gdyby była taka możliwość to jakie dokumenty są potrzebne.
    Pozdrawiam

  • Artur

    No dobrze, nigdzie jednak nie znalazłem informacji co mam zrobić aby w budynku gospodarczym nie zmieniając jego trwałego przeznaczenia, tylko tymczasowo zmienić sposób jego użytkowania! Podobnie jak we własnym mieszkaniu jeden czy dwa pokoje zgłasza się tymczasowo, że będzie w nich prowadzona działalność gospodarcza np. szycie ubrań, (z tym nie ma problemów, sam zgłaszałem w gminie) o ile działalność ta nie będzie uciążliwa dla otoczenia.
    Zaznaczam, że taka tymczasowa zmiana sposobu użytkowania (z gospodarczego na mieszkalne) nie będzie wymagała żadnych robót czy remontów budowlanych, po za wniesieniem mebli.

  • marcin

    witam posiadam budynek gospodarczy który częściowo został odnowiony i ma część gospodarczą (duży garaż kotłownie i spiżarnie ) i część tak jakby mieszkalną tz dwa duże pomieszczenia po ok 35m2 łazienke z toaleą pokoik wejściowy i duże poddasze na którym można by zrobić ok 6 pokoi właściciel twierdzi że remonty zostały zrobione ok 7 lat temu i pozostaje w tym stanie do dnia dzisiejszego oczywiście wszystkie media są podłończone do owego obiektu moje pytanie brzmi co zrobić żeby przekształcić taki budynek na budynek mieszkalny i z jakimi kosztami może sie to wiązać ??

  • Tooba.pl

    Z tego, co Pan pisze, wynika, że zamierza Pan rozbudować budynek oraz zaadaptować go na mieszkalny. Więcej na temat formalności związanych z rozbudową piszemy w artykule: http://jakbudowac.pl/Planujesz-rozbudowe-domu-Nie-zapomnij-o-formalnosciach.

  • Łukasz

    Witam. Mam zamiar rozbudować budynek gospodarczy (z 4mx6m zrobic 8mx6m) i przekształcić go w mieszkalny.Chciałbym także by poddasze było użytkowe. Czy będzie to przebudowa,rozbudowa? Od jakich formalności zacząć?

  • Krzys

    Witam. Posiadam budynek gospodarczy który chce przekształcić w mieszkalny. Są to 2 garaże i letnia kuchnia. Są tam ściany nośne które nie byłyby ruszane. Jedynie w miejscu drzwi garażowych które będą zamurowane będą wstawione okna. Do tego z boku dostawiany komin. Czy jest potrzebny kierownik budowy? Jakie pozwolenia?

  • Tooba.pl

    Brak zgłoszenia przekształcenia budynku gospodarczego w mieszkalny jest traktowane jak samowola budowlana. Formalności legalizacyjne należy załatwić w miejscowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Więcej informacji na ten temat można znaleźć w tekście: http://jakbudowac.pl/Legalizacja-samowoli-budowlanej.

  • Marysia

    Witam. Z budynku gospodarczego zrobiłam malutkie mieszknie. Ale nigdzie tego nie zgłosiłam bo nie wiedziałam że muszę gdzieś to zgłosić. Co mam teraz zrobić. Bardzo Proszę o pomoc

  • Tooba.pl

    Budynek będzie wymagał przebudowy; przystosowania do celów mieszkalnych. Odpowiednie formalności należy załatwić w starostwie.

  • renata

    Mam budynek gospodarczy który 6 lat temu ulegl zniszczeniu w skutek huraganu który przeszedł w okolicy.Zniszczył część budynku.Gmina wyraziła zgodęna odtworzenie stanu pierwotnego z przeznaczeniem pomieszczeń na działalność gospodarczą.Budynek posiada wszystkie media i poddasze użytkowe oraz działke 10 arów.Myślimy nad wystąpieniem o zgodę na zmianę przeznaczenia na budynek mieszkalny.Czy jest taka możliwość i jak to załatwić?

  • Klaudia

    Witam, mam budynek gospodarczy 120 m, rozpoczęłam procedurę przekształcenia budynku gospodarczego w mieszkalny- lada dzień złożę wniosek do starostwa. Ale moje pytanie dotyczy prądu- jest tam już zrobione podłączenie ale czy powinnam zmienić taryfę na prąd budowlany czy może zostawić taki jak był dotychczas?

  • Tooba.pl

    Budynek, który ma służyć na cele mieszkalne, musi być zgodny z przepisami. Są one dość szczegółowe i dotyczą m.in. takich kwestii, jak wysokość pomieszczeń, ich wentylacja czy oświetlenie. Wymagania techniczne są bardziej wygórowane niż w przypadku budynków gospodarczych. Najlepiej więc najpierw skonsultować się z architektem, który wskaże, jakie prace będą niezbędne, aby obiekt można było przystosować do celów mieszkalnych. Przebudowę budynku będzie Pani mogła zgłosić, jeśli budowa takiego budynku również byłaby możliwa na podstawie zgłoszenia. Jeśli na jego budowę wymagane jest pozwolenie, przebudowa także wymaga uzyskania pozwolenia.

  • Agnieszka

    Mam dom na dzialce ponad 1000 m , w duzym miescie. Jest tez na niej osobny budynek gospodarczy , 103 m kw , wlasciwie duzy garaz , ale z lazienka , wc , ogrzewaniem centralnym na piec typu "koza" . Moj zmarly maz mial duza zajawke , by garaz , w ktorym mial motocykle , byl jak pomieszczenia mieszkalne. Teraz , niestety , zżera mnie podatek. Jest masakrycznie wysoki - 7, 4 zl za m kw , podczas kiedy za m kw w budynku mieszkalnym place 70 gr za m kw . Czy warto , i jak to zrobic , przeksztalcic na budynek na mieszkalny ? Czy wystarczy zgloszenie, czy musze robic jakies dodatkowe dzialania w zwiazku z tym ? Moge np powiedziec , ze to na mieszkanie dla dziecka .. Czy taki budynek musi spelniac jakies wygorowane warunki techniczne ? Na dobra sprawe , mozna tam mieszkac , jak jest teraz..

  • Tooba.pl

    Ze względu na niedostateczną wysokość pomieszczeń z przekształceniem budynku może być problem. Najlepiej skonsultować się z architektem, który sprawdzi, czy i jak można przebudować ten obiekt. Informacje na temat wymaganej wysokości pomieszczeń znajdzie Pani w rozporządzeniu (strona 19): http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20150001422

  • Tetka

    Witam
    Posiadam domek rekreacyjny drewniany, ocieplony, woda, prąd, okna wszystko jest.
    Zakwalifikowano ten domek jako gospodarczy ze względu na wysokość pomieszczeń 240cm.
    Domek składa się z łazienki, aneksu kuchennego z pokojem i użytkowego poddasza. Chciałam domek przekształcić na mieszkalny czy istnieje taka możliwość.
    Tetka

  • Tooba.pl

    Ekspertyza techniczna jest z reguły wymagana wówczas, gdy przekształcenie wiąże się ze zmianą warunków bezpieczeństwa oraz układu obciążeń budynku.

  • Gość

    Witam chciałbym przekrztałcic budynek gospodarczy w mieszkalny dodam że do połowy jest wymórowany z cegły a wyżej jest drewniany instalacja elektryczna była woda nie była podłączona czy muszę zrobić ekspertyzę techniczną i mieć projekt ? Na przekształcenie

  • Tooba.pl

    Sytuacja jest podobna do przedstawionej poniżej przez Pana Adriana. Wydaje się, że w Pana przypadku nie będzie obowiązku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku. Dla pewności można jednak skonsultować się z osobą posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

  • stako

    Czy należy zgłaszać cokolwiek jakiemukolwiek urzędowi, jeżeli chcę tylko pomalować ściany i położyć płytki w moich pomieszczeniach przybudówki, które zostały zakwalifikowane jako pomieszczenia gospodarcze, ale zasadniczo do połowy lat 90 mieściło się tam biuro firmy + łazienka dla personelu? Takie prace wystarczą, aby do tych pomieszczeń wstawić meble i użytkować je do celów mieszkalnych ponieważ wszystkie instalacje, co, woda, ścieki, elektryczna, okna plastikowe już tam były. Co może sprawić, aby starostwo przekwalifikowało takie pomieszczenia po ew. remoncie z "budynków pozostałych" na budynki mieszkalne?

  • Tooba.pl

    O zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego mówi art. 71 Prawa budowlanego. Zgodnie z nim dokonanie zgłoszenia w starostwie powiatowym jest wymagane, gdy w budynku ma zostać podjęta lub zaniechana działalność zmieniająca warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Jeżeli wprowadzane w budynku zmiany nie mają wpływu na wyżej wymienione okoliczności, formalności nie są potrzebne. Przepisy nie precyzują jednak, na czym dokładnie polega zmiana warunków związanych z bezpieczeństwem dalszego użytkowania obiektu i w związku z tym podobne sytuacje mogą być różnie interpretowane. W razie wątpliwości najlepiej więc konkretny przypadek skonsultować z osobą posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń.

  • Adrian

    Posiadam budynek byłego sklepu z dobudowaną na piętrze częścią mieszkalną (budynek sklepu z częścią mieszkalną). Czy przekształcenie całego budynku (dołu) na budynek mieszkalny wymaga także pozwolenia? Samo przekształcanie nie wymaga żadnych remontów, przeróbek. Można zamieszkać w stanie takim jakim jest w chwili obecnej.

  • Tooba.pl

    Można zajrzeć do Wikipedii (https://pl.wikipedia.org/wiki/Podzia%C5%82_nieruchomo%C5%9Bci), w której zamieszczono obszerne opracowanie dotyczące podziału nieruchomości. Znajdzie tam Pani również punkt, który dotyczy podziału nieruchomości niezależnie od miejscowego planu zagospodarowania.

  • Ania

    Jestem właścicielem działki budowlanej, na której znajduje się budynek mieszkalny i gospodarczy. Działka ma pow. 900 m2. Położona jest bezpośrednio przy dwóch ulicach. Budynek gospodarczy, który wynajmuję na działalność gospodarczą usytułowany jest przy jednaj ulicy, a budynek mieszkalny przy drugiej ulicy. Dostęp do mediów obydwa budynki mają osobny – oddzielne przyłącza do linii energetycznej, wody, kanalizacji. Chciałabym dokonać podziału działki w celu sprzedaży jednej połowy. Zwróciłam się do gminy z wnioskiem, ale uzyskałam odmowę ponieważ plan zagospodarowania przestrzennego określa, że minimalna wielkość działki wynosi 800 m2, a ja chcę podzielić na 2 działkę o wielkości 900 m2. Czy istnieje jakaś możliwość, aby legalnie dokonać podziału mojej działki? Słyszałam, że można dokonać podziału działki, jeżeli istnieją na niej dwa budynki mieszkalne. Czy jest to prawdą? Czy ktoś może udzielić mi wskazówek jak można dokonać podziału działki?