Pozwolenie na budowę domu – formalności w 2025 roku

Jeśli planujesz budowę domu, na pewno wiesz, że jest szereg formalności, które należy spełnić, by móc mieć wymarzony dom. Przede wszystkim jest to kwestia pozwolenia na budowę. Jest to administracyjna decyzja – dokument urzędowy, który pozwala legalnie budować dom na działce. Kiedy już masz projekt domu, czas na formalności.

Gdzie i do kogo złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu. Nie jest to jednak urząd, w którym inwestor jest zameldowany, a urząd właściwy dla miejsca planowanej budowy.

Taką decyzję wydaje starosta powiatu, prezydent miasta na prawach powiatu, wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego i to właśnie do któregoś z nich należy skierować wniosek. Warto jednak zaznaczyć, że wojewoda lub Inspektor Nadzoru wydają pozwolenie dopiero w przypadku odmowy pierwszej instancji i składania odwołania.

Od 2023 roku wniosek o pozwolenie na budowę można składać również elektronicznie poprzez platformę e-Budownictwo. W 2025 roku ta forma składania dokumentów jest już powszechnie stosowana i akceptowana w całej Polsce.

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie budowy – czym to się różni?

Większość domów powstaje w ramach udzielonego wcześniej pozwolenia na budowę. Zdarza się jednak, że wystarcza jedynie zgłoszenie chęci budowy. Obecnie możliwa jest więc budowa domów jednorodzinnych do 70 m2 bez pozwolenia na budowę, a także bez kierownika budowy i dziennika budowy – wystarczy samo zgłoszenie. Warunkiem jest, aby dom był wolnostojący, parterowy, przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe i mieścił się w całości w granicach działki inwestora. Możliwe jest to w przypadku między innymi:

wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu,
pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m,
zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach,
wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat – o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
przydomowych ganków, oranżerii (ogrodów zimowych) – o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki,
gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2.

Zgłoszenie budowy należy skierować do organu administracji architektoniczno-budowlanej. W dokumentach należy określić miejsce, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia.

Co można zbudować bez pozwolenia i zgłoszenia?

Są takie sytuacje, w których możliwa jest budowa bez uzyskiwania pozwolenia na budowę i bez konieczności zgłaszania chęci budowy. Od 2022 r. ustawowo poszerzono katalog obiektów niewymagających formalności, w tym podniesiono limity metrażowe dla niektórych z nich. Nie potrzebujesz tych formalności, jeśli w planie masz zbudowanie:

obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej – parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
wiat o powierzchni zabudowy do 70 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,
wolnostojących altan o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

Pozwolenie na budowę – formalności w 2025 roku

Jeśli chcesz w 2025 roku uzyskać pozwolenie na budowę, musisz mieć świadomość aktualnie obowiązujących przepisów Prawa Budowlanego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, musisz złożyć w urzędzie dokumentację projektową. Powinieneś do niej dołączyć:

kopię zaświadczenia o wpisie projektanta na listę członków izby architektów lub izby inżynierów,
oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Urzędnik, zanim wyda pozwolenie na budowę, sprawdza projekt pod względem zgodności z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, z przepisami techniczno-budowlanymi. Sprawdzane są też wszelkie załączniki, pozwolenia, zaświadczenia, a także uprawnienia projektanta.

Z czego składa się projekt budowlany?

W świetle aktualnych przepisów na projekt budowlany składają się trzy części:
1. projekt architektoniczno-budowlany,
2. projekt techniczny,
3. projekt zagospodarowania działki lub terenu.
Nie wszystkie jednak projekty trzeba złożyć w urzędzie. Piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Oprócz tego, w zależności od przypadku, niekiedy konieczne jest oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą krajową lub wojewódzką. Zdarza się, że do projektu trzeba dołączyć pozwolenie konserwatorskie lub pozwolenie wodnoprawne.

Dokumentacja powinna być oprawiona, mieć ponumerowane strony. Na stronie tytułowej i w metrykach rysunków muszą znaleźć się takie informacje jak:

imię i nazwisko inwestora,
dane inwestycji, adres i numer ewidencyjny działki,
nazwa i adres pracowni, dane projektantów wraz z numerami ich uprawnień budowlanych i wpisów do izby inżynierów lub architektów,
spis zawartości z uwzględnieniem załączników (pozwoleń, uzgodnień, opinii).

Projekt architektoniczno-budowlany – co musi zawierać?

Projekt architektoniczno-budowlany zawiera takie elementy i informacje jak:

układ przestrzenny budynków istniejących,
sposób użytkowania obiektu, ilość lokali,
parametry techniczne,
opinia geotechniczna i informacja o sposobie posadowienia domu,
rozwiązania materiałowe i techniczne oraz ich wpływ na środowisko,
charakterystyka ekologiczna,
informacja o źródłach ciepła do ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
opis dostępności dla osób niepełnosprawnych (w przypadku budynków wielorodzinnych i obiektów użyteczności publicznej).

W projekcie architektoniczno-budowlanym musi też znaleźć się informacja o powierzchni netto domu, z podziałem na część nadziemną i podziemną (w przypadku domów podpiwniczonych), jego kubaturze z podziałem na ogrzewaną i nieogrzewaną.

Projekt techniczny

Kolejną częścią projektu domu jest projekt techniczny. W nim ujęte są:

rozwiązania konstrukcyjne z obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi,
charakterystyka energetyczna,
rozwiązania techniczne i materiałowe,
dokumentacja geologiczno-inżynierska.

Projekt techniczny od 2021 roku nie jest składany do urzędu – inwestor przechowuje go u siebie i udostępnia kierownikowi budowy oraz inspektorowi nadzoru przy zakończeniu budowy.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządza się na aktualnej mapie. Na nią naniesione muszą być między innymi granice działki, usytuowanie i obrys budynków oraz obiektów istniejących, sposób odprowadzania ścieków, układ zieleni i komunikacyjny. W tej części konieczna jest także informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

Jakie formalności są konieczne przy pozwoleniu na budowę? — mcdmag

Pozwolenie na budowę w praktyce

Wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub chęcią zgłoszenia budowy, składasz projekt, ale nie wszystkie wymienione części. Do wniosku o pozwolenie na budowę musisz dołączyć jedynie 3 egzemplarze (przed nowelizacją były to 4 egzemplarze) projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego. Rodzi się więc pytanie co z trzecią częścią, czyli projektem technicznym. Ten projekt zatrzymaj u siebie – będzie Ci potrzebny jedynie do okazania w nadzorze budowlanym przy zgłaszaniu zakończenia budowy. Niemniej jednak projekt ten musi być gotowy przed rozpoczęciem prac i przekazany kierownikowi budowy. Trzy złożone egzemplarze, po uzyskaniu zgody na budowę, trafiają do inwestora, do organu zatwierdzającego projekt i do nadzoru budowlanego.

Na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy urząd ma 65 dni od momentu złożenia wniosku.

Kiedy mogę zacząć budowę?

Jeśli pokonałeś szereg formalności i masz już pozwolenie na budowę, to nie oznacza, że już możesz rozpocząć prace budowlane. Najpierw musisz poczekać 14 dni na uprawomocnienie decyzji. Dopiero wtedy możesz wpuścić pierwszych robotników na plac. Pozwolenie na budowę ważne jest przez 3 lata.

Podsumowując, formalności związane z pozwoleniem na budowę są niezbędne, jeśli planujesz budowę większego domu. Samo ich załatwienie nie jest specjalnie skomplikowane, a najczęściej w skompletowaniu dokumentów i ich złożeniu w urzędzie wraz z odpowiednim wnioskiem, pomoże Ci projektant. Z pomocą dostępnych obecnie narzędzi online, takich jak platforma e-Budownictwo, cały proces jest znacznie prostszy, niż mogłoby się wydawać.