Jak zrobić kosztorys inwestorski?

Budowa domu – nawet jeżeli nie zamierzamy w najbliższej przyszłości go wynajmować ani sprzedawać, tylko po prostu w nim mieszkać – jest niczym innym, jak inwestycją w nieruchomości. Aby dobrze przygotować się do takiego przedsięwzięcia, musimy przede wszystkim zgromadzić odpowiednie środki.

Zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt (lub „rozbijać skarbonkę” z oszczędnościami), warto wiedzieć, jakiej sumy będziemy potrzebować. Dlatego jednym z kluczowych elementów planowania budowy jest kosztorys.

Kosztorys do budowy domu - jak zrobić samodzielnie?
Kosztorys do budowy domu - jak zrobić samodzielnie?

Rodzaje kosztorysów - sprawdź, którego potrzebujesz

W branży budowlanej możemy mieć do czynienia z kilkoma rodzajami kosztorysów. Po pierwsze, dla każdego obiektu wchodzącego w skład budynku oraz dla każdej instalacji przygotowuje się oddzielny kosztorys. Dzieje się tak dlatego, że każda część prac może być wykonywana przez inną ekipę fachowców. Przed podpisaniem umowy wykonawca robót sporządza dla inwestora kosztorys ofertowy, czyli wycenę realizacji prac budowlanych.

Przed podpisaniem umowy wykonawca robót sporządza dla inwestora kosztorys ofertowy, czyli wycenę realizacji prac budowlanych.

W przypadku nastąpienia zmian w ilości robót budowlanych przewidzianych w kosztorysie ofertowym, sporządza się kosztorys zamienny, który – jak sama nazwa wskazuje – zmienia wybrane wartości. Trzeba zaznaczyć, że mogą być w nim uwzględnione wyłącznie takie pozycje, które znalazły się wcześniej w kosztorysie ofertowym. Jeżeli natomiast kosztorys ofertowy nie jest przygotowywany, wynagrodzenie ekipy budowlanej określa kosztorys podwykonawczy, otrzymywany po zakończeniu prac – cena w nim zawarta jest już wiążąca i ostateczna. Czwartą odmianą jest kosztorys inwestorski, który może zostać przygotowany przez samego inwestora lub inną osobę, zajmującą się tym profesjonalnie.

Czym jest kosztorys inwestorski?

W kosztorysie inwestorskim szacuje się wartość robót budowlanych jeszcze przed ich rozpoczęciem. Dzięki temu osoba planująca budowę domu może ocenić, jakich nakładów finansowych potrzebuje, co jest bardzo istotne przy ubieganiu się o kredyt budowlany. Elementy, jakie zazwyczaj znajdują się w takim kosztorysie, to:

  • prace, jakie należy wykonać oraz ich kolejność,
  • liczba roboczogodzin potrzebnych na wykonanie poszczególnych prac,
  • wykaz sprzętu,
  • wykaz materiałów budowlanych.

Kosztorys inwestorski przygotowuje się w oparciu o projekt wykonawczy, specyfikację techniczną oraz średnie ceny jednostkowe za wykonanie poszczególnych robót i ceny materiałów. Pracując nad takim dokumentem, mamy możliwość przeanalizowania i porównania ofert różnych wykonawców i różnych technik budowlanych, a co za tym idzie – możemy lepiej przygotować się do późniejszych negocjacji.

Kosztorys budowlany zależy od wyboru materiałów, ekipy budowlanej i technologii
Kosztorys budowlany zależy od wyboru materiałów, ekipy budowlanej i technologii

Jak zrobić dobry kosztorys do budowy domu?

Opracowanie kosztorysu inwestorskiego możemy zlecić profesjonalnym kosztorysantom. Można również znaleźć taki projekt domu, do którego kosztorys dołączany jest za darmo. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że wszystkie wyliczenia zostały wykonane prawidłowo, jednak z drugiej strony – taka usługa może nas kosztować ponad 1000 zł. Jeżeli nie chcemy ponosić dodatkowych kosztów, a przy tym posiadamy podstawową wiedzę na temat branży budowlanej, możemy samodzielnie zająć się kosztorysowaniem. Warto przy tym korzystać z dostępnych wzorów lub portali internetowych, na których znajdziemy przydatne kalkulatory do tego typu obliczeń.

1. Od czego należy zacząć sporządzanie kosztorysu?

Na początku warto rozpisać sobie poszczególne etapy budowy, które musimy wycenić: stan zerowy, stan surowy otwarty i zamknięty, prace wykończeniowe, prace instalacyjne. Następnie każdy z etapów dzielimy na mniejsze części, np. wykonanie fundamentów, ściany zewnętrzne, ściany działowe, konstrukcja dachu itd. Każda część powinna być rozpisana jak najbardziej szczegółowo, aby uzyskać możliwie największą dokładność obliczeń. Dla przykładu, wyceniając budowę fundamentów, należy uwzględnić podkłady, ławy fundamentowe, płytę chudego betonu, fundamenty z bloczków betonowych, a także izolację przeciwwilgociową. Zaznaczamy także, jakie materiały (i w jakiej ilości) zostaną użyte do wykonania każdego z tych elementów oraz jaka technika zostanie wykorzystana.

2. Szablony kosztorysów inwestorskich

Jeżeli sami nie posiadamy doświadczenia w budownictwie, wówczas najlepiej wyszukać w szablony kosztorysów inwestorskich bądź skonsultować się np. z kierownikiem budowy lub szefem ekipy budowlanej. Oprócz tego do sporządzania kosztorysu inwestorskiego będziemy potrzebować również dokumentacji projektowej, zawierającej specyfikację budynku, oraz przedmiaru robót, czyli dokumentu, w którym znajduje się swego rodzaju instrukcja dotycząca budowy poszczególnych elementów – informacje na temat ich wielkości (np. wymiary otworów okiennych i drzwiowych, powierzchnia dachu), zastosowanych materiałów oraz sposobu wykonania.

3. Analiza ofert firm budowlanych do kosztorysu

W momencie sporządzania kosztorysu inwestorskiego musimy również zadecydować, jaki ma być standard budynku – dotyczy to zarówno technologii budowy, jak też wykończenia domu. Niezbędna będzie również wiedza na temat kosztów robocizny, dlatego zanim zabierzemy się za kosztorys, najpierw musimy sprawdzić i przeanalizować co najmniej kilka ofert firm budowlanych, biorąc pod uwagę ich doświadczenie i renomę.

4. Darmowe programy do zrobienia kosztorysu budowy domu

Kiedy zgromadzimy już wszystkie informacje, możemy przystąpić do spisania kosztorysu. W obliczeniach możemy posiłkować się np. programem MS Excel. W internecie dostępne są również darmowe licencje programów do kosztorysowania, np. PriMus DCF, KOBRA, WINBUD czy Rodos, jednak zazwyczaj są to okrojone wersje, przeznaczone głównie dla studentów i nauczycieli.