Kosztorys budowy domu w 2020 roku – jak zrobić? WZÓR

Kosztorys inwestorski jest wymagany do kredytu na budowę domu. Jak sporządzić kosztorys, aby spełniał wymogi banku? Jakie są rodzaje kosztorysów? W jaki sposób kosztorys pozwala oszczędzać na budowie? Zobacz poradnik i wzór kosztorysu do pobrania w PDF lub formacie do edycji np. w Excelu!

Kosztorys musi uwzględniać aktualne ceny materiałów budowlanych
Kosztorys musi uwzględniać aktualne ceny materiałów budowlanych

Kosztorys budowy domu – dlaczego powinno się go posiadać?

Kosztorys inwestorski zawiera najważniejsze informacje dotyczące kosztów budowy, z osobna dla każdego etapu prac, robocizny oraz zastosowanych materiałów (z nazwami handlowymi). Jest to dokument, którego wymagają wszystkie banki, gdy staramy się o kredyt na budowę – to właśnie na kosztorysie oparta jest ocena planowanej inwestycji, na którą bank ma udzielić pożyczki. Kosztorys – poza tym, że jest niezbędny do kredytu – pełni także ważną rolę w procesie planowania budowy domu. Pozwala bowiem na oszacowanie wartości budowy jeszcze przed jej rozpoczęciem, co pomaga w optymalizacji kosztów. Jeśli wszystko przebiegnie zgodnie z planem, finanse nas nie zaskoczą, chyba że pozytywnie, ponieważ dzięki kosztorysowi uda się nam dokonać wielu oszczędności. Jednak – kosztorys kosztorysowi nie jest równy. Jakiego kosztorysu potrzebujesz, aby spełnił wymogi banków, a także aby można było na jego podstawie planować optymalizacje obniżające koszty budowy domu? Wyjaśniamy poniżej.

Kosztorys budowy domu – który wybrać?

Są cztery rodzaje kosztorysów, a różnią się one między sobą głównie zakresem prac, a także szczegółowością opisania poszczególnych etapów. Np. kosztorys ślepy to krótkie zestawienie kosztów, a kosztorys inwestorski – nierzadko ma kilkaset stron, z samymi konkretnymi danymi, co do ilości i rodzaju materiałów oraz kosztów robocizny dla danego rodzaju prac. W poniższej tabeli znajdują się najważniejsze cechy każdej odmiany kosztorysu.

Kosztorys budowy domu - rodzaje
Kosztorys budowy domu - rodzaje

Który kosztorys wybrać? Wybranie kosztorysu inwestorskiego wydaje się być naturalną opcją w przypadku budowy domu – nie tylko wtedy, gdy staramy się o kredyt (tutaj jest on obowiązkowy), ale także gdy po prostu chcemy optymalizować koszty lub budować dom systemem gospodarczym (sami szukamy ekip – kosztorys może być tu pomocny w postaci pewnego punktu odniesienia co do kosztów robocizny na każdy etap; gdy ekipa przedstawi mocno różniącą się wycenę budowy względem cen kosztorysowych, prawdopodobnie zawyża stawki i warto rozejrzeć się za jeszcze kilkoma wykonawcami).

Kosztorys budowy domu – gdzie zamówić?

Już wiemy, że najlepszą opcją jest wybór kosztorysu inwestorskiego. Przejdźmy więc do realizacji, czyli albo do sporządzenia kosztorysu samodzielnie (o czym piszemy poniżej), albo do zamówienia go do wykonania przez specjalistę. Jeżeli wcześniej nie wykonywaliście tego typu kalkulacji, zdecydowanie lepiej jest zamówić gotowy kosztorys, ponieważ ryzyko błędów jest duże, przy braku odpowiedniej wiedzy. Opracowanie kosztorysu przez specjalistę to zwykle koszt 400-500 zł. Trochę dużo, ale pomyślcie, że taka wycena będzie bardzo dokładna, bezbłędna, z aktualnymi cenami materiałów i robocizny na dany kwartał roku. Dzięki temu będzie po prostu bardziej realna i możliwa do osiągnięcia.

Najlepiej jest zamówić kosztorys w firmie, u której kupowaliśmy projekt domu. W niektórych biurach (np. Tooba) kosztorys dołączany jest gratis do wybranych projektów – warto zaglądać więc do zakładek typu „gratisy” i sprawdzać, czy znajduje się tam kosztorys, albo poszukać na stronie kolekcji „projekty z darmowym kosztorysem”.

Kosztorys inwestorski – samodzielne wykonanie

Jeśli jednak czujecie się na siłach do tego, aby samodzielnie sporządzić kosztorys, po pierwsze musicie znaleźć dane na temat aktualnych cen materiałów budowlanych. Ceny te zmieniają się bowiem bardzo dynamicznie, są inne w każdym kwartale. Aktualne dane można znaleźć w ogólnopolskich bazach cen w budownictwie (np. IC Market, InterCenBud itd.). Ceny zmieniają się też, jeśli chodzi o robociznę – np. porównując kosztorys z 2018 roku do kosztorysu z 2019 roku łatwo zauważyły, że ceny robocizny wzrosły średnio o 10%. Gdy mamy już wszystkie dane, możemy przejść do sporządzania kosztorysu. Pomocny w tym będzie wzór kosztorysu, o którym traktuje m.in. tytuł niniejsze artykułu.

Pobierz WZÓR kosztorysu→ https://www.tooba.pl/special/tooba-przykladowy-kosztorys-inwestorski.pdf

Wzór kosztorysu, który znajduje się pod linkiem, dostępny jest w formacie PDF, ale też w formacie xls (do edycji w Excelu, postać tabelek). Dzięki możliwości edycji, możemy łatwo przygotować plik ze swoim własnym kosztorysem, właśnie na podstawie pozycji, które zostały umieszczone we wzorze.

Przygotowując kosztorys samodzielnie, warto też wiedzieć, co powinno znaleźć się w poprawnie sporządzonym dokumencie. Przede wszystkim mowa tutaj o liście prac – aby nic nie było pominięte. I tak np. w domu z poddaszem lista prac powinna obejmować:

  • prace ziemne, fundamentowe, wykonanie warstwy konstrukcyjnej posadzki parteru,
  • roboty murowe konstrukcji parteru,
  • wykonanie stropu nad parterem (+ elementy żelbetowe),
  • roboty murowe konstrukcji poddasza + elementy żelbetowe,
  • konstrukcja i pokrycie dachu,
  • izolacje i posadzka poddasza + ocieplenie stropu poddasza,
  • stolarka otworowa (drzwi zewnętrzne, brama garażowa, okna),
  • wykończenie ścian,
  • wykończenie sufitów,
  • prace elewacyjne, roboty zewnętrzne,
  • tarasy, wejście do domu,
  • wykonanie instalacji c.o. (źródło ciepła + grzejniki itp.),
  • instalacje wod.-kan. + elektryczne + teletechniczne.

Oczywiście powyższa lista musi być szczegółowo rozwinięta w kosztorysie – każdy z powyższych etapów zawiera swoje podetapy. W kosztorysie należy także wpisać – poza rodzajem prac, kosztem materiałów i kosztem robocizny – parametry produktów (zastosowanych materiałów), przedmiary lub obmiary robót, a także uwzględnić elementy scalone.

Kosztorys inwestorski - wzór do edycji z Tooba
Kosztorys inwestorski - wzór do edycji z Tooba

Kosztorys szacunkowy to nie kosztorys inwestorski!

Wiele biur projektowych oferuje kosztorysy szacunkowe w PDF. Niestety, po analizie tych kosztorysów musimy stwierdzić, że ceny są często bardzo niezgodne z rzeczywistymi cenami. To samo tyczy się wskazanych pod projektami „kosztów budowy”, które są wyliczane automatycznie przez system (to tzw. koszty wskaźnikowe). Niestety, maszyna, która wylicza te koszty (zarówno z kosztorysów szacunkowych, jak i koszty wskaźnikowe podane na stronie z projektem domu), nie uwzględnia np. tego, że w domu są duże przeszklenia, które są kilkakrotnie droższe od standardowych okien. Nie uwzględnia też wszelkich załamań konstrukcyjnych (prosta bryła domu na pewno będzie tańsza od skomplikowanej, z licznymi uskokami i wcięciami). Ponadto, algorytmy te często bazują na danych, które zostały wprowadzone 2-3 lata temu. Na rynku budowlanym to bardzo długi okres, mogący diametralnie zmienić koszty inwestycji. Dla przykładu, ceny stali konstrukcyjnej (potrzebnej np. do zbrojenia) plasowały się w 2017 roku na poziomie aż o 40% wyższym niż rok wcześniej (w 2016 roku).

Podsumowanie

  • kosztorys inwestorski jest obowiązkowy do otrzymania kredytu na budowę;
  • kosztorys inwestorski przydaje się nie tylko do kredytu – pozwala np. optymalizować koszty budowy czy weryfikować oferty wykonawców;
  • jeśli nie ufamy swoim możliwościom, jeśli chodzi o przygotowanie szczegółowego kosztorysu inwestorskiego z aktualnymi danymi, lepiej zamówić taki kosztorys podczas kupna projektu domu; ceny w takim kosztorysie będą aktualne dla kwartału, w którym kupujemy projekt;
  • kosztorysy szacunkowe i koszty wskaźnikowe, znajdujące się na stronach z projektami, nie mogą być punktem odniesienia – często są błędnie obliczane przez algorytm, a także na podstawie przestarzałych wskaźników.