Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa ustna czy pisemna?

Sporządzona na piśmie umowa jest dokumentem. Potwierdza istnienie zobowiązania między zleceniodawcą i zleceniobiorcą oraz określa, do czego się strony zobowiązały. W razie sporu umowa jest dowodem na podjęcie zobowiązania i pozwala egzekwować wykonanie świadczenia. Wprawdzie umowa ustna także jest wiążąca, lecz w przypadku sporu trudno jest dowieść jej istnienie i treść. Nawet jeśli gromadzone są rachunki czy faktury, nie jest łatwo udowodnić, do

czego zobowiązał się wykonawca.

Treść umowy

W umowie z wykonawcą o roboty budowlane należy podać przede wszystkim dokładne dane zleceniodawcy i zleceniobiorcy, datę i miejsce zawarcia umowy, zakres powierzonych prac wraz z terminem ich rozpoczęcia i zakończenia oraz wynagrodzenie. Jeśli chodzi o rodzaj prawny umowy, to powinna to być umowa o roboty budowlane lub umowa o dzieło, a więc umowa o dany efekt prac. W przypadku terminu ważny jest nie tylko termin zakończenia robót, ale również ich rozpoczęcia. Warto także wykonanie podzielić na etapy i w umowie zawrzeć terminy zakończenia określonych etapów robót. Taki podział prac pozwoli wykazać opóźnienia już w trakcie budowy domu. Przydatny jest także przy rozliczeniach z wykonawcą.

Określenie zakresu robót 

Nieporozumienia między inwestorem a wykonawcą najczęściej są spowodowane zbyt lakoniczną umową. Powinniśmy w niej dokładnie określić przedmiot umowy, a więc odnieść się do konkretnego projektu, umieszczając go w załączniku do umowy. Poza tym w umowie należy określić te prace, które nie są przewidziane w projekcie, na przykład rodzaj użytych materiałów.

W razie sporu umowa pisemna jest dowodem na podjęcie zobowiązania i pozwala egzekwować wykonanie świadczenia. Wprawdzie umowa ustna także jest wiążąca, lecz w przypadku sporu trudno jest dowieść jej istnienie i treść.

Niezwykle ważne jest podanie w umowie, kto zajmuje się zakupem materiałów budowlanych – czy kupujemy je sami według porad wykonawcy, czy kupuje je wykonawca i odpowiada za ich jakość. W przypadku gdy zakup materiałów powierzymy wykonawcy, należy zwrócić uwagę na to, czy dolicza on procent od cen materiałów lub koszt transportu. Warto umówić się z wykonawcą, by informował nas o terminie dostawy materiałów na plac budowy. Takie rozwiązanie pozwoli nam kontrolować ich jakość i od razu zauważać wady. Zgodnie z przepisami wykonawca, który sam zajmuje się zakupem materiałów, ponosi ryzyko ewentualnych szkód wynikłych z ich wadliwości, ponieważ jako profesjonalista jest w stanie ocenić jakość zamawianego materiału. W razie dostrzeżenia wad powinien złożyć reklamację u sprzedawcy oraz doprowadzić do wymiany towaru. Należy jednak pamiętać, aby po zakończeniu budowy uzyskać od wykonawcy dokumenty gwarancyjne na zakupione materiały.

W umowie powinniśmy szczegółowo określić rodzaj materiałów wraz z podaniem ich klasy lub gatunku. W przypadku gdy posługujemy się pojęciami określającymi stan budowy, na przykład stan surowy zamknięty czy stan pod klucz, należy dokładnie opisać, co to oznacza. Jest to istotne ze względu na to, że wykonawcy różnie interpretują te definicje. W takim przypadku unikniemy nieporozumień.

Nieporozumienia między inwestorem a wykonawcą najczęściej są spowodowane zbyt lakoniczną umową. Aby uniknąć problemów, powinniśmy dokładnie określić przedmiot umowy, a więc odnieść się do konkretnego projektu, umieszczając go w załączniku.

Wypłaty i kary

Podając cenę, warto cały koszt podzielić na etapy. Płatności ratalne powinny być określane wraz z terminami wykonania konkretnych etapów robót, przy czym najwyższa kwota powinna obejmować końcowy odbiór prac. A zatem nigdy nie powinniśmy płacić z góry, lecz po bezusterkowym wykonaniu konkretnego etapu prac. Warto też brać pisemne pokwitowania za zapłatę.

W umowie dobrze jest także określić kary przewidywane za niewykonanie umowy w terminie. Można też ustalić karę dla inwestora za nieterminowe wywiązywanie się z płatności. Aby jednak móc dochodzić kar umownych, konieczne jest precyzyjne określenie w umowie terminów rozpoczęcia budowy i zakończenia poszczególnych etapów prac.