Budowa domu systemem zleconym – obowiązki Inwestora, harmonogram

Na czym polega budowa domu systemem zleconym?

Budowa systemem zleconym polega na tym, że inwestor zleca całość prac budowlanych generalnemu wykonawcy, który odpowiada za realizację projektu od początku do końca. Oznacza to, że wykonawca bierze na siebie pełną odpowiedzialność za przebieg poszczególnych etapów budowy – często od formalności związanych z uzyskaniem pozwoleń, przez organizację placu budowy, aż po realizację poszczególnych prac konstrukcyjnych, instalacyjnych i wykończeniowych. Inwestor staje się przede wszystkim nadzorcą przebiegu budowy, monitoruje postępy prac, ale nie jest bezpośrednio zaangażowany w ich realizację. To wykonawca odpowiada za harmonogram prac, ich jakość, a także za dotrzymywanie ustalonych terminów.

Co szczególnie ważne w budowie systemem zleconym, przekazując odpowiedzialność wykonawcy, inwestor minimalizuje ryzyko związane z nieprzewidzianymi problemami technicznymi. Profesjonaliści mają bowiem odpowiednie zaplecze technologiczne, doświadczenie oraz wiedzę, co wpływa na większe bezpieczeństwo realizacji budowy. Wszystkie prace są wykonywane zgodnie z harmonogramem ustalonym na początku inwestycji, co w praktyce oznacza większą kontrolę nad czasem realizacji projektu.

Dla porównania, w budowie domu systemem gospodarczym to inwestor samodzielnie angażuje się w koordynację wszystkich działań związanych z pracami budowlanymi. Chociaż może to obniżyć koszty budowy domu, to wiąże się jednak z dużym ryzykiem opóźnień robót i problemów wynikających np. z braku doświadczenia w zarządzaniu ekipami budowlanymi.

System zlecony jest więc dobrym wyborem dla osób, które cenią sobie profesjonalne podejście do budowy, przewidywalność kosztów i harmonogramu oraz minimalizację ryzyka wynikającego z błędów wykonawczych.

Jakie są obowiązki inwestora, który zdecydował się na system zlecony?

Tak jak już wspominaliśmy, decydując się na budowę domu w systemie zleconym, inwestor odgrywa rolę nadzorcy projektu, jednak to generalny wykonawca przejmuje większość kluczowych obowiązków związanych z samym procesem budowy. Nie zapominajmy jednak o tym, że inwestor nadal musi spełnić pewne obowiązki formalne i decyzyjne. Jakie?

Zanim rozpoczną się jakiekolwiek prace budowlane, inwestor jest odpowiedzialny za nabycie działki budowlanej. Do obowiązków należy również upewnienie się, że teren jest odpowiedni do zabudowy pod kątem technicznym i prawnym – m.in. konieczne jest sprawdzenie, czy działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeśli nie, to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Co więcej, to na inwestorze formalnie ciąży obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, podjęcie decyzji dotyczącej wyboru gotowego projektu domu lub zlecenia projektu indywidualnego. Decyduje również o detalach konstrukcyjnych, materiałach budowlanych i wykończeniowych, a zgodnie z polskim prawem budowlanym jest zobowiązany do zatrudnienia doświadczonego kierownika budowy – będzie on odpowiedzialny za nadzorowanie przebiegu prac budowlanych, dbanie o ich zgodność z projektem i z przepisami, a także za prowadzenie dziennika budowy.

Budowa systemem zleconym wymaga od inwestora odpowiedzialności za kontrolowanie kosztów inwestycji, co wiąże się z monitorowaniem zgodności z umową i budżetem. Choć wykonawca przedstawia kosztorys, inwestor powinien na bieżąco kontrolować jego realizację, aby uniknąć niespodziewanych wydatków. Po zakończeniu budowy przeprowadza również odbiór techniczny domu.

Jakie są wady i zalety powierzenia budowy domu jednej firmie budowlanej?

Decyzja o budowie domu systemem zleconym powinna zostać podjęta, biorąc pod uwagę różne aspekty związane m.in. z czasem budowy, możliwościami finansowymi inwestora oraz kontrolą nad projektem. Warto też poznać wady i zalety związane z budową domu metodą zleconą.

Najważniejszą zaletą jest to, że generalny wykonawca zarządza wszystkimi podwykonawcami, co znacząco odciąża inwestora. Taka kompleksowa obsługa zmniejsza ryzyko błędów wynikających z braku koordynacji między różnymi ekipami. Pozwala również na lepsze zarządzanie harmonogramem prac, tak, aby unikać przestojów (np. związanych z czynnikami atmosferycznymi). Generalny wykonawca bierze pełną odpowiedzialność za cały proces budowy, co oznacza, że ewentualne błędy czy niedociągnięcia spoczywają na nim, a inwestor unika konieczności rozstrzygania sporów między podwykonawcami. 

Z drugiej strony, chociaż zatrudnienie jednej firmy daje większą przewidywalność budżetu, to inwestor traci możliwość samodzielnego kontrolowania cen materiałów czy negocjowania stawek z podwykonawcami. Wykonawca może więc naliczać marże na materiałach lub usługach.

Zatrudniając jedną firmę, inwestor ma mniejszy wpływ na szczegóły budowy. Wykonawca podejmuje większość decyzji technicznych i organizacyjnych, co może prowadzić do poczucia braku kontroli nad projektem. Dokonanie zmian w projekcie będzie często wymagać negocjacji i ponownego ustalenia kosztów.

Czy zlecając budowę doświadczonemu wykonawcy, możemy liczyć na oszczędności?

Koszt budowy domu systemem zleconym w Polsce zależy od wielu czynników, takich jak: lokalizacja, standard wykończenia, zastosowane technologie, wybór materiałów. Przyjmuje się, że średni koszt realizacji projektu domu jednorodzinnego systemem zleconym wynosi:

• od 3500 do 4500 zł/m2 – stan surowy zamknięty,
• od 5000 do 6500 zł/m2 – stan deweloperski,
• od 6500 do 8500 zł/m2 – dom pod klucz.

Doświadczony wykonawca potrafi skutecznie planować prace ekip budowlanych, co ogranicza przestoje i przyspiesza realizację inwestycji. Szybsza budowa to mniejsze koszty związane m.in. z utrzymaniem placu budowy i wynajmem sprzętu. Nie zapominajmy o tym, że doświadczenie generalnego wykonawcy przekłada się na zminimalizowanie błędów budowlanych, które mogłyby w przyszłości prowadzić do kosztownych poprawek. Fachowcy dbają o jakość prac, zgodność z projektem i przepisami, co redukuje ryzyko problemów technicznych.

Tak jak wspominaliśmy, choć doświadczony wykonawca może wynegocjować niższe ceny materiałów, to może doliczać swoje marże, co podnosi ostateczny koszt wykonania. Także każda zmiana w projekcie w trakcie realizacji budowy może prowadzić do renegocjacji umowy i dodatkowych kosztów.

Harmonogram budowy domu systemem zleconym

Budowa domu systemem zleconym odbywa się według ściśle określonego harmonogramu, który pozwala na płynne przechodzenie przez kolejne etapy inwestycji, minimalizując ryzyko opóźnień i komplikacji. Przyjmuje się, że czas trwania budowy – w zależności od skomplikowania projektu i warunków – może wynosić od 9 do 18 miesięcy.

1. Zakup działki

Przed zakupem działki warto przede wszystkim sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz to, czy teren został objęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Tak jak wspominaliśmy, ta procedura jest prostsza, ponieważ plan określa szczegółowe wytyczne dla zabudowy. Jeżeli działka nie występuje w MPZP, to należy wystąpić o uzyskanie warunków zabudowy (WZ). Ważną kwestią jest również sprawdzenie dostępności działki do mediów, a także przeprowadzenie badania gruntów.

2. Zakup projektu domu i adaptacja

Kolejnym krokiem będzie zakup gotowego projektu domu lub zlecenie wykonania projektu indywidualnego. Projekt musi być zgodny z lokalnymi przepisami oraz z wymaganiami działki, dlatego też konieczna jest adaptacja, którą zajmuje się architekt adaptujący.

3. Pozwolenie na budowę i inne formalności

Przed rozpoczęciem prac budowlanych inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę – wniosek wraz z wymaganymi dokumentami należy złożyć do odpowiedniego urzędu. Kwestie formalne obejmują także uzyskanie zgody na przyłącza mediów i zatrudnienie kierownika budowy.

4. Wybór materiałów budowlanych i zorganizowanie placu budowy

Przed rozpoczęciem budowy należy także: wybrać materiały budowlane, ogrodzić teren budowy i odpowiednio go oznakować, przygotować zaplecze techniczne, wytyczyć budynek.

5. Fundamenty i prace ziemne

Kolejnym krokiem są prace ziemne polegające na wykonaniu wykopów pod fundamenty. Prace ziemne obejmują: oczyszczanie terenu, wyrównanie terenu, wykopanie odpowiednich otworów, które zostaną wypełnione fundamentami pod dom, zagęszczanie gruntu (opcjonalnie). Następnie przechodzi się do zbrojenia i wylania fundamentów oraz wykonania ewentualnych izolacji przeciwwilgociowych.

Ten etap obejmuje również wykonanie płyty fundamentowej, jeśli jest przewidziana.

6. Mury nośne budynku i konstrukcja dachowa

Po zakończeniu prac ziemnych i wzniesieniu fundamentów przystępuje się do wznoszenia ścian nośnych. W zależności od projektu mogą być stosowane różne technologie – od tradycyjnej murowanej, po szkieletową. Na tym etapie wykonuje się także montaż stropów (np. żelbetowych, gęstożebrowych) oraz konstrukcji schodów.

Kolejny krok to wykonanie więźby dachowej oraz pokrycia dachowego (np. dachówki ceramiczne, blachodachówka).

7. Montaż stolarki zewnętrznej oraz izolacje termiczne

Po wykonaniu konstrukcji dachowej montuje się stolarkę okienną i drzwiową, co zamyka bryłę budynku – dom osiąga tzw. stan surowy zamknięty. 

Ważna jest także izolacja fundamentów, ścian zewnętrznych oraz dachu. Ocieplenie najczęściej wykonuje się z użyciem styropianu lub wełny mineralnej.

8. Instalacja wewnętrzne

Po zakończeniu montażu drzwi i okien przystępuje się do wykonywania instalacji wewnętrznych: instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, wentylacyjnej (rekuperacji lub innej formy wentylacji mechanicznej). Instalacja musi zostać wcześniej zaplanowana i wykonana zgodnie z projektem.

9. Wykończenie wnętrz

W przypadku domu pod klucz wykończenie wnętrz obejmuje: malowanie ścian, wykończenie podłogi (montaż np. płytek, paneli, podłóg drewnianych), montaż drzwi wewnętrznych, montaż wyposażenia łazienek i kuchni (umywalki, toalety, wanna/prysznic, baterie), montaż gniazdek i włączników elektrycznych.

W zależności od umowy stan pod klucz może obejmować także wykonanie kuchni na wymiar czy szaf wnękowych.

10. Odbiór budynku

Odbiór budynku potwierdza zgodność wykonania prac budowlanych z projektem oraz z przepisami budowlanymi. Na tym etapie inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy budynek spełnia wymagania techniczne. Uzyskanie pozytywnej decyzji oznacza, że inwestor może przystąpić do użytkowania nieruchomości.