Kredyt na budowę domu – jak się przygotować? Poradnik 2025

Grafika przedstawiająca makietę domu i pieniądze — Kredyt na budowę domu – jak się przygotować? Poradnik 2025

Kredyt na budowę domu 2025 – rodzaje finansowań

Planując budowę domu jednorodzinnego w 2025 roku, masz do wyboru kilka form finansowania inwestycji za pomocą kredytu. Jakich?

Kredyt budowlano-hipoteczny

Najpopularniejszym rozwiązaniem jest kredyt budowlano-hipoteczny. Wypłacany jest w transzach i zgodnie z postępami prac budowlanych, a po zakończeniu inwestycji przekształca się w kredyt hipoteczny, który będziesz spłacać w miesięcznych ratach kapitałowo-odsetkowych.

Kredyt hipoteczny

Drugą opcją jest kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na budowę domu. W jego ramach możesz sfinansować zarówno zakup działki, jak i samą budowę, jednak pod warunkiem, że dysponujesz kompletną dokumentacją (projekt budowlany, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, kosztorys inwestorski).

Uwaga: Bank będzie wymagać od Ciebie wniesienia wkładu własnego. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego minimalna wysokość wkładu własnego to 20% wartości inwestycji, jednak przy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego możliwe jest obniżenie wkładu do 10%. Co więcej, jeśli jesteś właścicielem działki budowlanej, to jej wartość może stanowić wkład własny, o ile spełnia warunki banku i pokrywa określoną część inwestycji (zazwyczaj co najmniej 10%).

Kredyt gotówkowy

Trzecią możliwością jest kredyt gotówkowy, czyli pożyczka konsumencka, którą możesz przeznaczyć na dowolny cel – w tym również na zakup lub budowę domu. To rozwiązanie jest dostępne bez zabezpieczenia hipotecznego, ale jego największą wadą jest znacznie wyższe oprocentowanie oraz krótszy okres spłaty (zwykle do 10 lat). Warto jednak podkreślić, że eksperci zalecają taką formę pożyczki jedynie przy niewielkich inwestycjach lub jako uzupełnienie finansowania głównego, np. gdy potrzebujesz wykończyć dom po zakończeniu budowy kredytem budowlano-hipotecznym.

Kredyt na budowę domu a kredyt hipoteczny – jakie są różnice?

Warto wiedzieć, że kredyt na budowę domu i kredyt hipoteczny nie są tym samym, mimo iż oba terminy używane są zamiennie. Różnice pomiędzy nimi dotyczą głównie celu finansowania, sposobu wypłaty środków oraz momentu rozpoczęcia spłaty właściwej raty kredytowej. Celem kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką może być zarówno zakup domu, jak i jego budowa. Natomiast kredyt na budowę domu, nazywany kredytem budowlano-hipotecznym, skonstruowany jest z myślą o budowie domu, która realizowana jest etapami.

Tak jak już wspominaliśmy, w przypadku kredytu na budowę domu środki wypłacane są transzami, zgodnie z harmonogramem budowy. Po każdej wypłacie bank oczekuje przedstawienia postępu prac, najczęściej w postaci zdjęć. Do momentu formalnego odbioru nieruchomości spłacasz jedynie odsetki od wypłaconej części kredytu, a dopiero po zakończeniu budowy kredyt przechodzi w fazę hipoteczną, w której zaczynasz spłacać raty kapitałowo-odsetkowe. W przypadku standardowego kredytu hipotecznego bank zazwyczaj wypłaca całą kwotę jednorazowo, a spłata pełnych rat rozpoczyna się od razu. Nie ma tu podziału na fazę budowlaną i mieszkaniową, a zabezpieczeniem jest zazwyczaj już istniejąca nieruchomość z księgą wieczystą.

Co więcej, obie opcje finansowania mają odmienne wymagania dokumentacyjne. Kredyt budowlany wymaga od Ciebie m.in. przedstawienia pozwolenia na budowę, projektu budowlanego, kosztorysu inwestorskiego i harmonogramu prac. Hipoteczny kredyt na dom natomiast takich dokumentów nie wymaga i skupia się zwłaszcza na wycenie nieruchomości i Twojej zdolności kredytowej.

Kredyt budowlano-hipoteczny

Kredyt na budowę domu przeznaczony jest dla osób, które budują dom. Co ważne, nie ma obowiązku zatrudniania generalnego wykonawcy (tak jak w przypadku budowy systemem zleconym), dlatego też możesz realizować inwestycję metodą gospodarczą. Wyjątkiem będzie natomiast zastosowanie nietypowych technologii – wówczas bank może wymagać zawarcia umowy z wykonawcą.

Tak jak już wspominaliśmy, środki z kredytu budowlanego wypłacane są w transzach, a nie jednorazowo. Przy czym transze odpowiadają kolejnym etapom budowy i są uruchamiane po udokumentowaniu postępu prac, a bank zawsze zweryfikuje realizację inwestycji na podstawie inspekcji, zdjęć lub oświadczenia podpisanego przez kierownika budowy. Im mniej takich etapów, tym również mniej formalności i wizyt rzeczoznawcy. Dlatego warto wybrać ofertę, która zakłada wypłatę w większych, ale rzadszych transzach. Typowy harmonogram zakłada wypłaty np. po zakończeniu: stanu zerowego, surowego otwartego, zamkniętego, stanu deweloperskiego. Liczba transz oraz ich wartość muszą być określone w kosztorysie inwestorskim, który będziesz składać razem z wnioskiem kredytowym.

Uwaga: Banki oczekują, że inwestycja zostanie doprowadzona przynajmniej do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, dlatego też np. dom w stanie surowym otwartym nie będzie stanowić pełnowartościowego zabezpieczenia dla kredytodawcy.

W fazie budowy spłacasz tylko odsetki od wypłaconego kapitału, czyli karencję w spłacie rat kapitałowych. To oznacza, że nie spłacasz jeszcze samego kredytu. Dopiero po zakończeniu budowy i dostarczeniu do banku dokumentów potwierdzających oddanie budynku do użytkowania (lub zawiadomienia o zakończeniu budowy w sytuacji, gdy budujesz dom na zgłoszenie) kredyt przechodzi w fazę hipoteczną. Od tego momentu spłacasz już pełne raty kapitałowo-odsetkowe.

Warto w tym miejscu podkreślić, że banki najczęściej oczekują, że budowa domu zostanie zakończona w ciągu 24-36 miesięcy. W przypadku opóźnień możesz wnioskować o przedłużenie terminu, pod warunkiem odpowiedniego uzasadnienia. Istnieje również ryzyko wstrzymania kolejnych transz, jeśli prace nie postępują zgodnie z harmonogramem, dlatego też bardzo ważne jest dobre przygotowanie dokumentów, m.in.:

pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia z projektem),
projektu budowlanego z aktualnymi danymi inwestora,
kosztorysu budowlanego,
harmonogramu prac,
aktu własności działki (lub umowy zakupu),
wypisu i wyrysu z rejestru gruntów,
dokumentów osobistych i dochodowych.

Uwaga: Jeśli działka nie została zakupiona ze środków własnych, możliwe jest sfinansowanie zakupu gruntu w ramach tego samego kredytu.

Od strony zabezpieczenia bank ustanawia hipotekę na nieruchomości, a do momentu jej formalnego powstania (czyli wpisu w księdze wieczystej), zwykle wymaga dodatkowego zabezpieczenia – najczęściej w postaci ubezpieczenia pomostowego (czyli wyższe oprocentowanie przez pierwsze miesiące) oraz cesji z polisy budowy.

Uwaga: Aktualnie, w 2025 roku, w wielu bankach obowiązuje już nowy wskaźnik referencyjny WIRON, który zastępuje stopniowo WIBOR. WIRON ma mniejszą zmienność i bardziej przewidywalne aktualizacje, ale wpływa na wysokość rat. Dlatego przy podpisywaniu umowy powinieneś dokładnie sprawdzić, jaki wskaźnik zostanie użyty i czy masz opcję przejścia na stałe oprocentowanie, które oferowane jest najczęściej na 5 lat.

Ostateczna wysokość kredytu zależy nie tylko od kosztów budowy, ale też od wyceny nieruchomości po zakończeniu inwestycji. To tzw. wartość docelowa – bank musi mieć pewność, że końcowy standard budynku będzie stanowić wystarczające zabezpieczenie.

Uwaga: W sytuacji, gdy nie będziesz potrzebować pełnej kwoty kredytu, możesz zrezygnować z wypłaty ostatniej transzy.

Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jest długoterminowy, zabezpieczony wpisem hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. Oprocentowanie kredytu zależy od stopy referencyjnej WIBOR 3M lub wskaźnika WIRON, a także od polityki marżowej danego banku. Na rynku dostępne są zarówno kredyty ze stałym oprocentowaniem, jak i ze zmiennym, aktualizowanym co kwartał. Przed podpisaniem umowy powinieneś więc dokładnie przeanalizować tzw. całkowity koszt kredytu (RRSO), warunki ubezpieczeń oraz możliwość przerwy w spłacie (karencji).

Co ważne, kredyt hipoteczny nie daje Ci pełnej własności nieruchomości od razu. To bank ma prawo wpisu do księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Oznacza to, że do momentu całkowitej spłaty kredytu jesteś właścicielem nieruchomości, która obciążona jest hipoteką. W sytuacji, gdy przestaniesz regulować zobowiązania, bank może dochodzić wypłaty zaległości ze sprzedaży domu.

Jak podwyższyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa to jeden z ważnych czynników decydujący o tym, czy otrzymasz kredyt na budowę domu i na jakich warunkach. Banki analizują przede wszystkim Twoje dochody, wydatki, zobowiązania finansowe, historię kredytową oraz stabilność zatrudnienia.

Chcąc poprawić swoją zdolność kredytową, w pierwszej kolejności zadbaj o spłatę zbędnych zobowiązań. Jeśli masz kredyty gotówkowe, limity na kartach czy inne pożyczki, to ich spłata lub konsolidacja obniży miesięczne obciążenia.

Optymalizacja i udokumentowanie dochodów

Banki preferują stabilne, regularne źródła dochodu, zwłaszcza z umowy o pracę na czas nieokreślony. W przypadku umów cywilnoprawnych lub działalności gospodarczej konieczne jest więc przedstawienie dłuższej historii wpływów (najczęściej minimum 6-12 miesięcy). Co więcej, każde dodatkowe, stabilne źródło dochodu (np. umowa zlecenie czy działalność gospodarcza) podnosi Twoją wiarygodność w oczach banku. Ważne, aby wszystkie dochody były oficjalnie udokumentowane i regularnie wpływały na konto.

Wydłużenie okresu kredytowania

Kolejną metodą na zwiększenie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu kredytowania. Dłuższy okres spłaty oznacza niższą miesięczną ratę, a bank, analizując Twój wniosek, patrzy głównie na relację raty do dochodu. Pamiętaj jednak, że wydłużenie okresu kredytowania wiąże się z wyższym całkowitym kosztem kredytu.

Pozytywna historia kredytowa

Regularne i przede wszystkim terminowe spłacanie innych zobowiązań buduje Twój scoring w Biurze Informacji Kredytowej i pokazuje bankom, że jesteś rzetelnym klientem. Unikaj jednak składania wielu wniosków kredytowych w krótkim czasie.

Wnioskowanie o kredyt z drugą osobą

Wspólny wniosek o kredyt, np. z partnerką/partnerem, to częsta strategia zwiększenia zdolności kredytowej. Wówczas Wasze dochody są sumowane, a koszty utrzymania gospodarstwa dzielone, co może wiązać się z możliwością uzyskania większej kwoty kredytu.

Kredyt na budowę domu bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Standardowo banki w Polsce oczekują, że wniesiesz co najmniej 10-20% wartości inwestycji jako wkład własny. Rozwiązaniem tego problemu jest program rządowy „Mieszkanie bez wkładu własnego” znany również jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Dzięki temu programowi, jeśli masz odpowiednią zdolność kredytową, ale nie dysponujesz wymaganym wkładem własnym, możesz uzyskać finansowanie nawet do 100% wartości nieruchomości. Brakujący wkład własny jest gwarantowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Oznacza to, że BGK poręcza za Ciebie tę część kwoty, a jeśli nie będziesz spłacać kredytu, bank otrzyma zwrot brakującego wkładu właśnie od BGK.

Uwaga: Gwarancja BGK może pokryć brakujący wkład do 100 tys. zł, a suma wkładu oraz gwarancji nie może przekroczyć 200 tys. zł – w zależności od przypadku.

Warto pamiętać, że aby starać się o kredyt, musisz spełnić konkretne kryteria programu. Banki nadal muszą przeanalizować Twoją zdolność kredytową, a także wymagają kompletnej dokumentacji dotyczącej inwestycji. Program jest dostępny w wybranych bankach współpracujących z BGK, dlatego przed złożeniem wniosku sprawdź, czy Twój bank oferuje taką możliwość. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy wymaga również minimalnego okresu spłaty kredytu, który wynosi 15 lat.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy można rozpocząć budowę przed otrzymaniem kredytu budowlano-hipotecznego?

Tak. Jednak w sytuacji, gdy rozpoczniesz budowę z własnych środków przed uzyskaniem decyzji kredytowej, bank może nie zaakceptować już wykonanych prac jako części inwestycji do sfinansowania. Zaleca się, aby poczekać z rozpoczęciem robót do podpisania umowy i wypłaty pierwszej transzy kredytu.

2. Czy można zmienić harmonogram lub kosztorys w trakcie budowy?

Tak, ale każda zmiana musi zostać zaakceptowana przez bank, co oznacza konieczność złożenia aneksu do umowy kredytowej i ponownej oceny inwestycji. Co ważne, zmiany te mogą wpłynąć na wypłatę kolejnych transz.

3. Czy można połączyć kredyt na działkę i budowę w jednym wniosku?

Tak, większość banków oferuje taką możliwość. Warunkiem jest dysponowanie kompletną dokumentacją. Zakup działki może być uwzględniony jako pierwszy etap budowy finansowany w ramach jednego kredytu.

4. Jak długo trwa uzyskanie decyzji kredytowej?

Średni czas oczekiwania wynosi od 2 do 6 tygodni.

5. Czy do wzięcia kredytu na budowę domu potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Tak. Jeżeli nie uzyskasz pozwolenia na budowę, to bank nie wypłaci kredytu.

6. Ile transz wypłaca bank w ramach kredytu na budowę domu?

Zwykle bank dzieli wypłatę środków na od 3 do nawet 8 etapów w zależności od harmonogramu inwestycji.

7. Czy można uwzględnić w kredycie także koszty wykończenia domu?

Tak, jest to możliwe, jeśli prace wykończeniowe zostały uwzględnione w kosztorysie zaakceptowanym przez bank.

8. Na czym polega okres karencji w spłacie kapitału?

Karencja to czas, podczas którego spłacane są jedynie odsetki od kredytu, zwykle trwający do momentu zakończenia budowy. Wówczas zaczynasz regularną spłatę kapitału wraz z odsetkami, co oznacza wyższe raty miesięczne.

9. Czy można zmienić rodzaj oprocentowania kredytu w trakcie jego trwania?

Tak, jeśli bank oferuje taką możliwość, to można złożyć wniosek o zmianę oprocentowania np. ze zmiennego na stałe. Wymaga to jednak podpisania aneksu do umowy oraz ponownej oceny sytuacji finansowej przez bank.

10. Czy można samodzielnie zbudować dom (bez firmy wykonawczej)?

Tak. Większość banków akceptuje budowę domu metodę gospodarczą. Należy jednak udokumentować postępy prac i dostarczyć szczegółowy kosztorys oraz harmonogram.