Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 3

Zaawansowana budowa domu — Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 3

Umowa z wykonawcą – co powinna zawierać, aby uniknąć problemów?

Dobrze sporządzona umowa z wykonawcą pozwoli Ci uniknąć wielu komplikacji i problemów związanych z budową Twojego domu. Wszystko powinno być spisane, jasno określone i podpisane przez obie strony.

W zależności od zakresu prac możesz podpisać z wykonawcą jedną z dwóch umów.

Umowa o dzieło – stosowana w przypadku mniejszych zleceń takich jak montaż instalacji czy wykończenie wnętrza. Wykonawca zobowiązuje się do dostarczenia konkretnego rezultatu.
Umowa o roboty budowlane – niezbędna przy generalnym remoncie lub budowie domu od podstaw. Obejmuje cały proces budowlany i wymaga precyzyjnego określenia zakresu robót.

Obie umowy są tzw. umowami rezultatu – oznacza to, że wykonawca odpowiada za osiągnięcie określonego efektu zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Nie jest to więc umowa starannego działania, jak np. umowa zlecenie, gdzie liczy się podjęcie starań, a nie sam końcowy rezultat.

Dane osobowe obu stron

W umowie muszą znaleźć się pełne dane – Twoje jako inwestora oraz wykonawcy. Gdy jest to firma, to konieczne są jej nazwa, adres, NIP oraz dane osoby reprezentującej. Jeśli zatrudniasz osobę prywatną, wpisz jej imię, nazwisko, PESEL i adres. Aby umowa była ważna, musi zostać podpisana przez osoby uprawnione do reprezentowania firmy budowlanej. Jeśli współpracujesz z dużą spółką, poproś o odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), aby sprawdzić, kto ma prawo do podpisywania dokumentów. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki cywilnej konieczne będzie uzyskanie odpisu z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Uwaga: W sytuacji, gdy podpisujesz umowę ze spółką cywilną, pamiętaj, że podpisy muszą złożyć wszyscy wspólnicy. W innych spółkach (np. z o.o., akcyjnych) konieczne jest sprawdzenie, które osoby widnieją w KRS jako upoważnione do reprezentacji.

Szczegółowy zakres prac

Co więcej, umowa powinna określać szczegółowy zakres prac. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie „wykonanie fundamentów” – musi zostać dokładnie zapisane, co wykonawca ma zrobić, jakie materiały wykorzysta i jakie standardy powinny zostać zachowane. Najlepiej, jeśli zakres prac odnosił się do dokumentacji projektowej. Im bardziej precyzyjne zapisy, tym mniejsze ryzyko nieporozumień.

Zobacz: Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 1

Zakup materiałów budowlanych

Zdecyduj, kto będzie odpowiedzialny za zakup i dostarczenie materiałów. Możesz zrobić to samodzielnie według wskazówek wykonawcy lub powierzyć to firmie budowlanej. Druga opcja jest wygodniejsza, ale często droższa – wykonawcy mają dostęp do hurtowych rabatów, jednak mogą doliczać marżę. Ustal także, kto odpowiada za ewentualną kradzież czy uszkodzenie materiałów na placu budowy. Bez takiego zapisu możesz mieć trudności z dochodzeniem roszczeń w razie problemów.

Termin rozpoczęcia i zakończenia prac oraz zapis o karach umownych

Kolejny ważny punkt to termin rozpoczęcia i zakończenia prac. Warto także zawrzeć zapis o karach umownych za opóźnienia – np. określoną kwotę za każdy dzień zwłoki. To zmotywuje wykonawcę do terminowego zakończenia robót.

Uwaga: Standardowo kary wynoszą od 0,5% do 1% wartości kontraktu za każdy dzień zwłoki.

Oprócz kar za opóźnienia możesz zawrzeć zapisy dotyczące kar za nieprawidłowe wykonanie prac. Możesz określić, że jeśli w trakcie odbioru stwierdzisz poważne błędy, wykonawca będzie musiał zapłacić lub poprawić usterki na własny koszt w określonym terminie.

Sposób wypłaty wynagrodzenia

W umowie powinieneś również jasno określić, ile i w jaki sposób zapłacisz wykonawcy. Najlepiej unikać płatności z góry – lepszym rozwiązaniem jest podział na transze po zakończeniu poszczególnych etapów.

Uwaga: Gdy konieczne są jakiekolwiek zmiany w umowie – dotyczące terminów, kosztów czy zakresu prac – muszą one zostać zapisane w formie aneksu. Dokument ten powinien jednoznacznie wskazywać, które zapisy umowy są modyfikowane i na czym polega zmiana. Aneks musi być podpisany przez obie strony, inaczej będzie nieważny.

Sposób odbioru prac

Dokładnie określ, jak będzie wyglądał odbiór poszczególnych etapów budowy. Możesz wymagać, aby wykonawca informował Cię o zakończeniu każdego etapu i dawał Ci czas na jego sprawdzenie. Jeśli pojawią się błędy, umowa powinna przewidywać ich naprawę w określonym terminie.

Gwarancja na wykonane prace

Bardzo ważnym punktem jest gwarancja na wykonane prace. Wykonawca powinien udzielić gwarancji na określony czas – zazwyczaj jest to okres od 3 do 5 lat, ale można negocjować dłuższy okres. Umowa powinna określać, jakie wady podlegają gwarancji, w jakim terminie wykonawca ma obowiązek je naprawić i jakie są konsekwencje, jeśli tego nie zrobi.
Możliwość rozwiązania umowy z wykonawcą

Uwaga: Dobrze jest przewidzieć sytuacje, w których możesz rozwiązać umowę bez ponoszenia dodatkowych kosztów oraz określić, jakie będą konsekwencje takiego rozwiązania dla obu stron.

Gwarancja powinna obejmować wszelkie wady wynikające z błędów wykonawczych. W sytuacji, gdy problem wynika z użycia wadliwych materiałów dostarczonych przez wykonawcę, to również on powinien odpowiadać za ich wymianę. Jeżeli zauważysz usterkę, powiadom wykonawcę pisemnie, określ problem, załącz zdjęcia i poproś o naprawę w wyznaczonym terminie. Gdy wykonawca nie odpowiada, masz prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze prawnej.

Uwaga: W sytuacji, gdy wada jest poważna i generuje dodatkowe koszty, możesz domagać się zwrotu poniesionych wydatków na jej naprawę.

Oprócz gwarancji obowiązuje również rękojmia za wady, która wynosi 5 lat i dotyczy każdego wykonawcy. Nawet jeśli w umowie nie ma słowa o gwarancji, możesz zgłosić wady w tym okresie i domagać się ich naprawy. Warto znać swoje prawa, aby nie dać się zbyć wykonawcy, który próbuje uniknąć odpowiedzialności.

Przeczytaj również: Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 2

Kontrola na budowie – na jakie aspekty zwrócić uwagę?

Jako inwestor powinieneś zwrócić uwagę na kontrolę poprawności wykonania prac budowlanych (zgodnie z projektem i zasadami sztuki budowlanej), aby uniknąć kosztownych poprawek i problemów w eksploatacji nieruchomości w przyszłości. Niestety, nawet doświadczeni fachowcy mogą popełniać błędy, a nieuwaga lub pośpiech mogą skutkować niedociągnięciami. Najlepiej, jeśli kontrole odbywają się na bieżąco, a nie dopiero po zakończeniu danego etapu prac budowlanych. Na przykład po wykonaniu fundamentów warto upewnić się, że mają one odpowiednią głębokość, a także sprawdzić, czy zbrojenie jest prawidłowo wykonane. W przypadku ścian zwróć uwagę na pion i poziom murów, a także na poprawność wykonania otworów na okna i drzwi. Na etapie stawiania dachu zweryfikuj, czy więźba dachowa została dobrze osadzona.

Jeśli zauważysz błędy, nie ignoruj ich. Gdy coś wzbudza Twoje wątpliwości, nie bój się prosić o wyjaśnienia lub konsultować się z niezależnym ekspertem. Lepiej wydać trochę więcej na kontrolę, niż później na kosztowne poprawki. Najlepszym sposobem na uniknięcie problemów jest po prostu regularna obecność na budowie i konsekwentne egzekwowanie jakości. Nie musisz być ekspertem, aby kontrolować podstawowe aspekty – ważne jest, żebyś był świadomym inwestorem, który wie, czego oczekiwać.

Co zrobić, gdy na budowie pojawią się błędy?

Gdy zauważysz, że wykonany etap budowy nie spełnia standardów lub odbiega od projektu, najważniejsze jest szybkie działanie. Im wcześniej wykryjesz i zgłosisz problem, tym łatwiej go naprawić bez ponoszenia dużych kosztów i bez wpływu na kolejne etapy budowy.

Zanim zgłosisz błąd wykonawcy lub kierownikowi budowy, upewnij się, że masz twarde dowody na nieprawidłowości. Zrób zdjęcia i filmy i sporządź dokładny opis problemu. Jeśli masz dostęp do dokumentacji technicznej lub projektu, porównaj stan faktyczny z założeniami projektowymi.

Kierownik budowy jest osobą odpowiedzialną za nadzór nad pracami, dlatego to do niego w pierwszej kolejności powinieneś zgłosić problem. Jeżeli kierownik bagatelizuje sprawę, możesz poprosić o opinię niezależnego specjalisty, np. inspektora nadzoru inwestorskiego. W sytuacji, gdy błąd leży po stronie ekipy budowlanej, to ona powinna go naprawić na własny koszt. Możesz też odwołać się do umowy, którą zawarłeś z wykonawcą – tak jak już wspominaliśmy, powinna ona jasno określać obowiązki i odpowiedzialność za błędy. Jeśli w umowie nie ma zapisu o konieczności naprawy wad, powołaj się na ogólne zasady rękojmi i odpowiedzialności za jakość wykonanych prac. Najlepiej, jeśli zgłoszenie problemu nastąpi na piśmie – zabezpieczy Cię to na wypadek późniejszych sporów. Ostatnią deską ratunku może być droga sądowa – w takim przypadku skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.

Uwaga: Jeżeli zgodnie z ustaleniami rozliczasz się z ekipą budowlaną etapami, to nie reguluj należności za źle wykonaną pracę, dopóki nie zostanie ona poprawiona. Wykonawcy zależy na otrzymaniu wynagrodzenia, więc w większości przypadków to wystarczy, aby skłonić go do naprawienia błędów. Gdy spór się przedłuża, a wykonawca nie chce przyznać się do błędu, warto wezwać inspektora nadzoru budowlanego lub niezależnego eksperta budowlanego, który oceni jakość prac.

Kiedy warto skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego?

Zadaniem rzeczoznawcy budowlanego jest ocena techniczna budynków, analiza błędów wykonawczych oraz wydawanie opinii i ekspertyz dotyczących stanu budynku. Możesz skorzystać z jego usług na różnych etapach budowy – co ważne, zarówno w trakcie prac, jak i po ich zakończeniu. Warto go wezwać, gdy: masz wątpliwości co do jakości wykonania prac, zauważysz niepokojące pęknięcia, zawilgocenia lub inne usterki, wykonawca nie chce uznać swoich błędów. W sytuacji, gdy budujesz dom systemem zleconym, możesz skorzystać z pomocy rzeczoznawcy podczas odbioru.

Uwaga: Pamiętaj o tym, że nie wszystkie błędy są widoczne od razu. Rzeczoznawca może przeprowadzić badania techniczne, aby wykryć ukryte wady.