Jak zabezpieczyć należyte wykonanie prac budowlanych?

Jedna z najbardziej istotnych obaw towarzyszących inwestorom rozpoczynającym budowę domu dotyczy możliwych problemów z wykonawcą. Opóźnienia w realizacji kolejnych etapów budowy, usterki, nienależyte wywiązywanie się z zapisów umowy – jak zabezpieczyć się przed skutkami podobnych wydarzeń?

Pisemna umowa o roboty budowlane jest dokumentem, który potwierdza istnienie zobowiązania pomiędzy inwestorem a wykonawcą oraz określa (im bardziej szczegółowo, tym lepiej) do czego strony się zobowiązują. Jej znaczenie szczególnie docenia się w przypadku pojawienia się sporu; gdy trzeba wyegzekwować wykonanie świadczenia. Dla inwestorów oczywiście najważniejsze jest, aby prace zostały wykonane zgodnie z projektem i w określonych terminach. Jeśli pojawią się nieprawidłowości, to istotne jest jak najsprawniejsze i skuteczne ich usunięcie. A jeżeli dojdzie do odstąpienia od umowy, to zleceniodawcy zależy także na odzyskaniu wpłaconej wcześniej zaliczki. Jakie zabezpieczenia stosuje się na wypadek zaistnienia takiej sytuacji? Obecnie najczęstszą formą takiej asekuracji jest gwarancja bankowa. To zabezpieczenie umożliwia inwestorowi bardzo szybkie odzyskanie żądanej kwoty, bez konieczności prowadzenia procesu sądowego i bez obaw o niewypłacalność wykonawcy. Jego koszt jest jednak stosunkowo wysoki, mogą sobie nań pozwolić jedynie zleceniodawcy prowadzący większe inwestycje. Tańszym a podobnym rozwiązaniem jest gwarancja ubezpieczeniowa.

Pisemna umowa o roboty budowlane jest dokumentem, który potwierdza istnienie zobowiązania pomiędzy inwestorem a wykonawcą oraz określa do czego strony się zobowiązują. Im bardziej szczegółowo, tym lepiej.

Gwarancja to dokument, w którym bank (lub ubezpieczyciel) deklaruje zapłatę określonej kwoty na rzecz inwestora. W ten sposób można zabezpieczyć zwrot zaliczki, prawidłowe wykonanie umowy, a także usunięcie usterek, które wystąpią już po zakończeniu prac budowlanych. Gwarancja może być bezwarunkowa – płatna na pierwsze żądanie inwestora, bez konieczności spełnienia jakichkolwiek warunków. Zleceniodawca otrzymuje wówczas żądaną kwotę bez konieczności udowadniania niedotrzymania warunków umowy przez wykonawcę. Częściej jednak stosuje się gwarancję warunkową, w której określa się w jakich przypadkach inwestor będzie mógł skorzystać z zabezpieczenia.

Budowa domu
Rozpoczynając inwestycję budowlaną, nie można przewidzieć wszystkich możliwych wydarzeń, ale przed negatywnymi skutkami niektórych spośród nich można się zabezpieczyć

Rodzaje gwarancji bankowych (ubezpieczeniowych)

Gwarancja zwrotu zaliczki jest zabezpieczeniem, z którego inwestor może skorzystać wówczas, gdy wykonawca naruszy warunki umowy. Wysokość gwarancji zazwyczaj wynosi tyle, ile zaliczka wpłacona przez zleceniodawcę na rzecz wykonawcy. Jej kwota może być zmniejszana równolegle do spłaty zaliczki przez wykonawcę (np. poprzez faktury opłacane przez inwestora).
Gwarancja dobrego wykonania robót budowlanych najczęściej jest wystawiana przez wykonawcę na wartość od 5 do 15% określonego w umowie całkowitego kosztu robót budowlanych. Jej celem jest zabezpieczenie właściwego wykonania prac. Inwestor może z niej skorzystać, jeśli warunki umowy nie zostaną dotrzymane. Jej ważność kończy się wraz z zakończeniem i odbiorem robót budowlanych.

Gwarancja to dokument, w którym bank (lub ubezpieczyciel) deklaruje zapłatę określonej kwoty na rzecz inwestora. W ten sposób można zabezpieczyć zwrot zaliczki, prawidłowe wykonanie umowy, a także usunięcie usterek, które wystąpią już po zakończeniu prac budowlanych. 

Podobne zabezpieczenie może także dotyczyć usunięcia wad i usterek. Taka gwarancja jest udzielana przez wykonawcę zazwyczaj na okres od roku do trzech lat po wydaniu dokumentu potwierdzającego ostateczny odbiór robót. Jej wysokość wynosi 2-3% wartości wykonanych prac i najczęściej ulega zmniejszeniu po roku od momentu dokonania końcowego odbioru. Bywa też i tak, że gwarancja dobrego wykonania oraz gwarancja usunięcia usterek są sporządzane w formie jednego dokumentu, który obowiązuje w trakcie trwania prac oraz po ich zakończeniu.
Zazwyczaj, niezależnie od wyżej wymienionych gwarancji, wykonawcy udzielają także gwarancji jakości wykonanych robót, w której zostaje określony m.in. czas jej obowiązywania oraz sposób i terminy usunięcia usterek. Tego rodzaju zapisy są umieszczane bezpośrednio w umowie o roboty lub wynikają z dodatkowego dokumentu gwarancyjnego. Oprócz tego inwestorowi przysługują również uprawnienia wynikające z rękojmi za wady fizyczne wykonanych robót, wynikające z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane.

Umowy i faktury związane z budową domu
Inwestor może zwrócić jedynie część wpłaconej kaucji, a resztę zatrzymać na rzecz zabezpieczenia usunięcia usterek

Kaucja, kara i zawieszenie płatności

Kolejnym sposobem zabezpieczenia jest tzw. kaucja gwarancyjna, czyli zastrzeżenie prawa zatrzymania części kwoty należnej wykonawcy z każdej faktury. Zgodnie z jej zapisami wykonawca otrzyma zatrzymaną kwotę w chwili końcowego odbioru robót. Kaucja gwarancyjna może być realizowana również poprzez wniesienie przez wykonawcę określonej kwoty na czas realizacji umowy. Inwestor może na przykład zwrócić jedynie część wpłaconej kaucji, a resztę zatrzymać na rzecz zabezpieczenia usunięcia w terminie wad oraz usterek.
W umowach o wykonanie robót budowlanych często stosowana forma zabezpieczenia polega na zastrzeżeniu kary umownej na wypadek opóźnienia lub zwłoki w wykonaniu umowy. Wypłacenie określonej kwoty przysługuje inwestorowi w sytuacji niewykonania prac w terminie i nie wiąże się z koniecznością udowadniania zaistnienia szkód.
Innym sposobem na egzekwowanie właściwego wykonania robót jest prawo zawieszenia płatności lub odstąpienia od umowy (stosowne zapisy można znaleźć w kodeksie cywilnym). Inwestor może z niego skorzystać, gdy wykonawca mimo wezwania w sposób istotny opóźnia wykonywanie prac oraz gdy mimo wezwania wykonuje je niezgodnie z projektem lub wytycznymi inwestora.