Budowa domu systemem gospodarczym – plan budowy od A do Z

Budowa domu systemem gospodarczym – co to znaczy?

Budowa domu systemem gospodarczym to proces, w którym inwestor samodzielnie zarządza budową, koordynuje poszczególne etapy prac oraz nadzoruje wykonawców. To rozwiązane jest często wybierane przez osoby, które mają wiedzę z zakresu budownictwa lub chcą zmniejszyć wydatki związane z budową. Co więcej, system gospodarczy pozwala na elastyczne dostosowywanie tempa prac (np. do aktualnego budżetu) oraz na indywidualne podejmowanie decyzji dotyczących m.in. wyboru materiałów budowlanych.

Warto jednak zwrócić uwagę na to, że budowa domu systemem gospodarczym wymaga znacznego zaangażowania, dyspozycji czasowej, doświadczenia w zarządzaniu budową oraz wiedzy technicznej. Inwestor musi na bieżąco koordynować działania różnych ekip budowlanych i fachowców, dbać o dostawy materiałów i kontrolować jakość wykonania poszczególnych etapów prac.

Zalety i wady budowy domu systemem zleconym

Budowa domu systemem zleconym, w odróżnieniu od systemu gospodarczego, polega na tym, że inwestor zleca całość prac generalnemu wykonawcy. Taki sposób budowy niesie za sobą zarówno zalety, jak i pewne wady. Jakie?

Wybór tej metody budowy domu to przede wszystkim oszczędność czasu, uniknięcie problemów logistycznych i organizacyjnych oraz ograniczenie obowiązków, które w systemie gospodarczym obarczają inwestora. Zatrudniając kierownika budowy, nie trzeba samodzielnie nadzorować poszczególnych etapów, ani koordynować pracy firm budowlanych, ponieważ odpowiedzialność za realizację harmonogramu, a także zamówienie materiałów, spoczywa na wykonawcy. Kolejną zaletą budowy systemem zleconym jest także większe prawdopodobieństwo terminowego zakończenia budowy.

Proces budowy systemem zleconym ma również swoje wady. Przede wszystkim należy podkreślić, że jest to rozwiązanie droższe, a wynagrodzenie generalnego wykonawcy oraz marże naliczane na materiałach budowlanych mogą znacząco podnieść koszty całej inwestycji. Sam inwestor ma także ograniczoną kontrolę nad wyborem podwykonawców i materiałów – nie wszystkie decyzje wykonawcy mogą więc być zgodne z oczekiwaniami właściciela nieruchomości.

Dodatkowym ryzykiem jest możliwość wystąpienia sporów na tle jakości wykonanych prac. W przypadku braku odpowiedniego nadzoru technicznego ze strony inwestora niektóre prace mogą wymagać późniejszych poprawek lub reklamacji.

Ile można oszczędzić, budując dom systemem gospodarczym?

Budowa domu systemem gospodarczym pozwala zaoszczędzić znaczną sumę w porównaniu budową systemem zleconym. Średni koszt budowy domu jednorodzinnego systemem gospodarczym w Polsce szacuje się na 3000-4000 zł za metr kwadratowy. Dla porównania budowa domu systemem zleconym może kosztować 5000-6000 zł za metr kwadratowy. To oznacza, że w przypadku nieruchomości o powierzchni 150 metrów kwadratowych różnica może wynosić od 150000 zł do 300000 zł.

Oszczędności wynikają głównie z eliminacji marży generalnego wykonawcy oraz możliwości samodzielnego zakupu materiałów budowlanych z hurtowni, często po bardziej konkurencyjnych cenach. Inwestor budujący dom systemem gospodarczym niektóre prace może wykonać samodzielnie, takie jak np. malowanie, co dodatkowo obniży koszty robocizny.

Jednak warto podkreślić w tym miejscu, że choć budowa domu systemem gospodarczym może wydawać się bardziej opłacalna, to w praktyce często pojawiają się nieprzewidywalne wydatki dodatkowe, które mogą wpłynąć na całkowity budżet inwestycji. Jednym z najczęściej pomijanych wydatków jest konieczność zakupu lub wynajmu specjalistycznego sprzętu budowlanego. W zależności od regionu i rodzaju sprzętu ceny wynajmu mogą wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych za dzień.

Kolejnym kosztem, który często umyka inwestorom budującym systemem gospodarczym, jest konieczność wynajęcia kontenerów na odpady budowlane (takie jak gruz czy resztki materiałów). W zależności od ilości odpadów ten wydatek może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych na różnych etapach budowy.

Budując dom w systemie gospodarczym, inwestor musi także pamiętać, że jako laik może odpowiednio nie doszacować wszystkich kosztów związanych z budową. Natomiast profesjonalni wykonawcy zazwyczaj dobrze wiedzą, co na każdym etapie budowy jest niezbędne. Przykładem może być instalacja dodatkowych punktów elektrycznych. Tego rodzaju modyfikacje są zwykle znacznie droższe, gdy realizowane są później, niż gdyby zostały przewidziane na etapie projektowania. Dodatkowe wydatki mogą wynikać również z nieoczekiwanych problemów technicznych, takich jak trudne warunki gruntowe.

Wybór i zakup materiałów

Wybór i zakup materiałów budowlanych to kolejny ważny aspekt budowy domu systemem gospodarczym. Przypominamy, że inwestor samodzielnie podejmuje decyzje, które materiały wybrać. Kupowanie materiałów na własną rękę często pozwala na oszczędności rzędu 5-15%, zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestor ma dostęp do hurtowni, które oferują rabaty przy większych zamówieniach. Możliwość negocjowania cen oraz wybór dostawców, którzy oferują korzystne warunki transportu, może obniżyć koszty. Jednak osoby bez doświadczenia w budownictwie mogą wybrać materiały tańsze, ale gorszej jakości.

Kolejną pułapką jest możliwość nabycia nadmiaru lub zbyt małej ilości materiałów budowlanych. Co więcej, wybierając produkty z mało popularnych źródeł, inwestor ryzykuje, że w przypadku braków magazynowych będzie zmuszony szukać alternatyw w ostatniej chwili, co może oznaczać wyższe ceny lub gorszą jakość.

Organizacja transportu materiałów budowlanych oraz koordynacja dostaw to kolejne zadania, które mogą być problematyczne. Dobrze zaplanowana logistyka pozwoli uniknąć przerw w trakcie budowy. Z drugiej strony, zbyt szybkie dostarczenie materiałów, które nie są od razu potrzebne, może prowadzić do problemów z ich składowaniem. Nieodpowiednie przechowywanie np. drewna czy cementu w niekorzystnych warunkach atmosferycznych może prowadzić do strat finansowych.

Zatrudnianie ekip budowlanych i planowanie etapów robót

Budowa systemem gospodarczym wymaga od inwestora podejmowania decyzji, kiedy poszczególne prace mają być wykonane i która firmy powinny zostać zatrudnione. Niestety, na rynku budowlanym nie brakuje sytuacji, gdzie ekipy są zarezerwowane z dużym wyprzedzeniem, co dodatkowo utrudnia koordynację. Ponadto, wybór odpowiednich ekip budowlanych to również kwestia jakości wykonanych prac. Inwestorzy często decydują się na zatrudnienie tańszych podwykonawców, co może prowadzić do problemów z jakością robót. Natomiast w przypadku budowy systemem zleconym generalni wykonawcy zazwyczaj dysponują sprawdzonymi ekipami.

Planowanie etapów budowy wiąże się również z koniecznością dostosowania harmonogramu do warunków pogodowych, dostępności materiałów i innych zmiennych, które mogą wpłynąć na postęp prac. Inwestor bez doświadczenia może nie być w stanie przewidzieć wszystkich tych czynników, co dodatkowo wydłuży czas budowy.

Ile trwa budowa domu metodą gospodarczą?

Budowa domu metodą gospodarczą zwykle trwa dłużej niż w przypadku realizacji przez generalnego wykonawcę. Szacuje się, że średni czas budowy domu wynosi dwa lata, jednak okres ten może się wydłużyć do 3 lat – w zależności od możliwości budżetowych, zaangażowania inwestora oraz dostępności ekip budowlanych. W przypadku ograniczonego budżetu inwestor może zdecydować się na przerwanie budowy na pewien czas, aby zgromadzić niezbędne fundusze na kolejny etap. Tego typu przestoje, szczególnie na etapie stanu surowego zamkniętego, występują dość często.

Wspomnianym już czynnikiem, który wpływa na przedłużający się czas realizacji, jest ograniczona dostępność ekip budowlanych z powodu dużego popytu na usługi budowlane. Pogoda również może wpływać na wydłużenie budowy, zwłaszcza jeśli prace są rozłożone na kilka sezonów. Prace zewnętrzne, takie jak wykonanie fundamentów czy pokrycia dachowego, mogą być wstrzymane z powodu niekorzystnych warunków atmosferycznych.

Jak wybudować dom systemem gospodarczym krok po kroku? Harmonogram i etapy

Poniżej zebraliśmy najważniejsze etapy budowy domu systemem gospodarczym.

1. Zakup działki, uzyskanie WZ lub MPZP

Pierwszym krokiem jest zakup działki. Przed podjęciem decyzji, warto sprawdzić stan prawny nieruchomości, dostęp do mediów oraz to, czy teren został objęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli działka jest objęta MPZP, to procedura jest prostsza, ponieważ plan określa wytyczne dla przyszłej zabudowy. W innej sytuacji należy wystąpić o uzyskanie warunków zabudowy (WZ).

2. Zakup projektu domu, adaptacja, pozwolenie na budowę i inne formalności

Po analizie MPZP lub uzyskaniu WZ należy zakupić gotowy projekt domu, który musi być zgodny z przepisami lokalnymi i wymaganiami działki, lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego. Kolejnym etapem jest adaptacja projektu do specyfiki działki i warunków miejscowych – tym krokiem zajmuje się architekt adaptujący. Następnie składa się wniosek o pozwolenie na budowę do odpowiedniego urzędu. Formalności przed rozpoczęciem budowy obejmują również uzyskanie zgody na przyłącza mediów (woda, prąd, gaz) oraz zatrudnienie kierownika budowy, który poprowadzi dziennik budowy.

3. Wybór materiałów budowlanych i zapewnienie niezbędnego sprzętu na budowie

Przed rozpoczęciem budowy należy wybrać materiały budowlane. To czas na zakup, negocjacje z dostawcami i zabezpieczenie materiałów. Ważne jest też zapewnienie dostępu do sprzętu budowlanego – np. poprzez jego wynajęcie.

4. BHP na budowie

Zanim rozpoczną się pierwsze prace, konieczne jest wdrożenie zasad bezpieczeństwa i higieny pracy (BHP). Obejmuje to m.in. odpowiednie oznakowanie placu budowy, stosowanie sprzętu ochronnego przez pracowników oraz zapewnienie bezpiecznego składowania materiałów. Przestrzeganie przepisów BHP jest niezbędne, aby uniknąć groźnych wypadków oraz problemów z kontrolami inspekcji budowlanej.

5. Fundamenty i prace ziemne

Prace ziemne i fundamenty są ważnymi etapami każdej budowy, ponieważ mają zagwarantować bezpieczną i stabilną konstrukcję budynku na lata.

Prace ziemne obejmują:

• oczyszczanie terenu – usunięcie roślinności, gruzu oraz innych przeszkód,
• wyrównanie terenu oraz ewentualne wykonanie odwodnień,
• wykopanie odpowiednich otworów, które później będą wypełnione fundamentami,
• zagęszczanie gruntu – jest konieczne w niektórych przypadkach, aby zapewnić stabilność budowli.

Zadaniem fundamentów jest przenoszenie obciążeń z całego budynku na grunt. Istnieje kilka typów fundamentów, które wybiera się w zależności od rodzaju gruntu i konstrukcji budynku: 

• fundamenty ławowe – są to pasy betonu zbrojonego, które biegną pod ścianami nośnymi budynku,
• fundamenty punktowe (stopy fundamentowe) – są stosowane w przypadku budowli o lekkiej konstrukcji; fundamenty stosuje się pod słupami lub kolumnami,
• płyta fundamentowa – zajmuje całą powierzchnię budynku i stosowana jest w przypadku słabszych gruntów, gdzie wymagane jest równomierne rozłożenie obciążeń,
• pale fundamentowe – stosowane są w trudnych warunkach gruntowych, kiedy grunt powierzchniowy nie jest wystarczająco nośny.

Ważnym elementem fundamentów jest ich odpowiednia izolacja przeciwwilgociowa lub przeciwwodna. W przypadku fundamentów betonowych stosuje się zbrojenie, czyli umieszcza się pręty stalowe wewnątrz betonu, co zwiększa jego wytrzymałość na obciążenia.

6. Mury nośne budynku

Po zakończeniu prac fundamentowych przystępuje się do wznoszenia ścian nośnych. To konstrukcja, która przenosi obciążenia budynku, dlatego musi być wykonana z solidnych materiałów. Równocześnie można zacząć montować stropy, które dzielą kondygnacje.

7. Dach

Kolejny krok to konstrukcja dachowa. Zazwyczaj stosuje się więźbę dachową z drewna, którą później pokrywa się materiałem wybranym przez inwestora, np. dachówką ceramiczną czy blachodachówką. Dach wymaga także odpowiedniej izolacji oraz montażu systemów odprowadzających wodę deszczową.

8. Stolarka zewnętrzna

Po zakończeniu budowy dachu montuje się okna, drzwi zewnętrzne oraz ewentualnie bramę garażową. Na tym etapie dom osiąga tzw. stan surowy zamknięty, co oznacza, że prace mogą być kontynuowane niezależnie od pogody.

9. Instalacje wewnętrzne

Po zakończeniu konstrukcji i montażu stolarki zewnętrznej przystępuje się do wykonywania instalacji wewnętrznych. Obejmuje to instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą, a w przypadku niektórych domów – również gazową czy rekuperacyjną. Wykonywanie instalacji musi być precyzyjnie zaplanowane i zgodne z projektem.

10. Izolacje termiczne i akustyczne

Kolejnym etapem jest izolacja termiczna, która zapewni domowi odpowiednią efektywność energetyczną. Najczęściej wykonuje się ją z materiałów takich jak styropian, wełna mineralna czy pianka poliuretanowa. Równocześnie można zadbać o izolację akustyczną, szczególnie w ścianach działowych czy stropach, co wpłynie na komfort użytkowania budynku.

11. Wykończenie wnętrz

Gdy dom jest odpowiednio zabezpieczony i wyposażony w instalacje, można przystąpić do wykończenia wnętrz. Obejmuje to m.in.: tynkowanie ścian, wylewki podłogowe, malowanie, montaż podłóg, montaż płytek oraz stolarki wewnętrznej (drzwi). To czas na wstawianie np. oświetlenia, armatury łazienkowej, mebli.

12. Odbiór budynku

Ostatni etap to odbiór budynku, który potwierdza zgodność wykonania prac z projektem oraz przepisami budowlanymi. Inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy budynek spełnia wymagania techniczne. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji inwestor może przystąpić do użytkowania domu.