Budowa domu: z generalnym wykonawcą czy samodzielna? Co się bardziej opłaca?

Dokładnie obliczenia! Budowa domu systemem gospodarczym (czyli samodzielna) czy zlecona firmie (generalnemu wykonawcy) – który system opłaca się bardziej? Ile i na czym dokładnie można oszczędzić? Jakie są formalności budowlane podczas samodzielnej realizacji domu? Sprawdź nasze porównanie i poradę.

Na koszty budowy ogromny wpływ ma technologia.
Na koszty budowy ogromny wpływ ma technologia.

Szacuje się, że koszty robocizny to średnio 20-30% całościowych kosztów budowy. Przy czym warto wiedzieć, że niemal połowa domów w Polsce powstaje w oparciu o system gospodarczy, co oznacza, że taka budowa jest jak najbardziej możliwa i może oznaczać spore oszczędności. Na co należy zwracać uwagę, decydując się na samodzielną budowę? Jakie prace lepiej zlecić firmie, a które wykonać na własną rękę? Czego kategorycznie nie możemy wykonać sami? W poniższym artykule opisujemy każdy z tych aspektów, poczynając od wyjaśnienia, co najbardziej podnosi koszty robocizny.


Co najbardziej wpływa na koszty robocizny?

  • Na koszty budowy ogromny wpływ ma technologia. Ponieważ w Polsce większość domów powstaje metodą murowaną, taka budowa wydaje się być najtańsza. Wyjątkiem mogą być domy energooszczędne – do ich realizacji konieczne jest zatrudnienie dobrze wyszkolonej ekipy budowlanej. Dość trudne może się okazać znalezienie firmy, która buduje domu drewniane lub szkieletowe – nie jest to popularne rozwiązanie. Alternatywę stanowią domy z fabryki (gdzie wszystkie elementy powstają w hali produkcyjnej, a na działce są tylko składane przez ekipę wykonawczą producenta).
  • Innym – ważnym – czynnikiem wpływającym na koszty jest oczywiście lokalizacja działki. Porównując koszty w poszczególnych województwach, łatwo zauważamy, że mniej zapłacimy np. za budowę domu w woj. podkarpackim czy świętokrzyskim, a najwięcej w zachodniopomorskim i mazowieckim.
  • Na koszty robocizny wpływa także stopień skomplikowania projektu domu oraz powierzchnia budynku. Im większy planujemy dom, z wieloma detalami (np. lukarnami, wykuszami), tym więcej czasu firma będzie musiała poświęcić na wykonanie robót, a to oznacza wyższe koszty.


Budowa domu systemem gospodarczym i budowa systemem zleconym – czym się różnią?

Budowa systemem gospodarczym polega na samodzielnej realizacji prostszych prac budowlanych. Musimy sami zająć się wyszukiwaniem i zatrudnianiem podwykonawców oraz zakupem materiałów. Od razu należy też zaznaczyć, że taka budowa jest bardzo czasochłonna. Szybsze i bardziej komfortowe będzie zatrudnienie firmy zewnętrznej, jednak to wiąże się z kosztami. Dodatkowa inwestycja zwalnia nas jednak z wielu obowiązków. Nie musimy pozyskiwać materiałów i kontrolować podwykonawców. Taka budowa jest także korzystniejsza dla osób finansujących budowę na podstawie kredytu hipotecznego, gdzie jest konieczność stosowania się do terminów określonych w umowie z bankiem.


Ile i na czym oszczędzisz budując dom samodzielnie?

Na etapie stanu zerowego możemy oszczędzić około 6 tys. zł (przy budowie domu 100 m2), budując samodzielnie ławy i ściany fundamentowe, a także realizując izolację przeciwwilgocią i cieplną. Kiedy fundamenty są gotowe, kolejne oszczędności pojawiają się podczas murowania ścian nośnych i działowych. Cena robocizny za postawienie zewnętrznych ścian nośnych z popularnego betonu komórkowego H+H24, równa się kwocie od 8 tys. wzwyż. Ściany działowe z bloczków betonowych H+H12 to kwota robocizny na poziomie od 2,5 tys. zł. Na tym etapie oszczędzamy więc minimum 10 tys. zł w przypadku budowy domu 100m2.


Na etapie wykonania stropu i konstrukcji dachu, oszczędzamy średnio 3 tys. zł za montaż stropu typu teriva oraz 4 tys. na więźbie dachowej. Wykonując samodzielnie poszycie dachu w postaci membrany, zaoszczędzimy ok. 1 tys. zł. Znaczną kwotę pochłonie także zlecenie montażu pokrycia dachowego. Wykonując go samodzielnie, oszczędzimy od 5 do 10 tys. zł.


Poza opisanymi pracami, spore oszczędności można poczynić np. na samodzielnym montażu drzwi, wykonaniu izolacji domu i dachu, wykończenia ścian tynkiem i wielu innych czynnościach. To zwykle prace, które jest w stanie wykonać każdy.

Dowiedz się co najbardziej wpływa na koszty robocizny!
Dowiedz się co najbardziej wpływa na koszty robocizny!


Lista prac, które możesz wykonać samodzielnie:

  • murowanie ścian zewnętrznych, wewnętrznych oraz działowych,
  • wykonanie nadproży prefabrykowanych
  • wykonanie deskowania elementów żelbetowych na etapie budowy stropów, wieńców i ścian parteru,
  • wykonanie stropu gęstożebrowego,
  • układanie kanałów kominowych,
  • impregnacja drewna na więźbę dachową,
  • wykonanie ocieplenia budynku,
  • wykonanie podbitki dachowej,
  • realizacja prac związanych z tarasami zewnętrznymi (np. roboty ziemne, budowa ścianek oporowych, zasypki, układanie okładzin),
  • wykonanie izolacji przeciwwilgociowej i cieplnej posadzki,
  • wykonanie posadzki cementowej,
  • ocieplenie dachu i poddasza,
  • układanie płyt gipsowo-kartonowych,
  • wykończenie ścian wewnątrz i na zewnątrz budynku.

 
Oszczędności podczas samodzielnej budowy – nie tylko na wykonywaniu prac!

Oszczędności podczas budowy systemem gospodarczym mogą płynąć nie tylko z samodzielnego wykonywania niektórych prac, chociaż tutaj są one największe. Samodzielne zarządzanie budową daje nam na przykład możliwość wyboru najbardziej opłacalnej oferty podwykonawców. Oszczędności mogą też wynikać z samodzielnych zakupów materiałów budowlanych, ponieważ poza porównaniem ofert, możemy spróbować negocjować ceny i uzyskać np. 5 czy 10% rabatu. Oczywiście firma też może to negocjować, ale oszczędności na materiale nie będą dla nas w takim przypadku odczuwalne, ponieważ ekipa budowlana wprowadza zwykle 20-30% marże. Z drugiej jednak strony, zakup materiałów budowlanych przez firmę oznacza niższy podatek VAT wynoszący 8%. W przypadku samodzielnych zakupów, obowiązuje nas podatek w wysokości 23%.


Wartość wszystkich prac możliwych do wykonania samodzielnie oraz zyski poczynione na kontrolowaniu wyboru wykonawców i materiałów, szacuje się na około 20-30% całościowych kosztów budowy. To więc zwykle kwota rzędu kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych.

 
Formalności podczas samodzielnej budowy – kierownik budowy, przyłącza, pozwolenie na użytkowanie

Zarówno budowa systemem gospodarczym, jak i zleconym, musi posiadać kierownika budowy kontrolującego inwestycję. Jego zadaniem jest nadzór nad bezpieczeństwem na placu budowy oraz dbanie o zgodność realizacji budowy z projektem. Zatrudnienie kierownika budowy leży w obowiązku inwestora.


Zakończenie budowy wiąże się z przyłączeniem mediów oraz otrzymaniem pozwolenia na użytkowanie budynku. Wniosek wraz z dokumentacją przedkładamy do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Gdy otrzymamy pozwolenie, budowa domu i formalności zostają rozwiązane.