Dom bliźniak – dlaczego opłaca się zamieszkać w bliźniaku?

 

Kiedy zapada decyzja o budowie własnych czterech ścian, wielu inwestorów wcale nie bierze pod uwagę możliwości zabudowy bliźniaczej. Jeśli buduje się dom bliźniak, to oba domy dysponują oddzielnym wejściem. Z reguły istnieje też wydzielona własna działka oraz możliwość indywidualnego rozplanowania przestrzeni wewnątrz domu. Jedyne, co mieszkańcy bliźniaka rzeczywiście muszą dzielić, to wspólna ściana, którą oba domy są połączone. Co więcej, jeśli wspólna ściana jest wyposażona w odpowiednią izolację akustyczną, to nikt nie musi uczestniczyć w codziennym życiu sąsiadów.

Dom bliźniak – czym się charakteryzuje?

Prawo budowlane nie określa jednoznacznej definicji budynku w zabudowie bliźniaczej. Zgodnie z zapisem dotyczącym definicji budynku jednorodzinnego, nieruchomość powinna służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora, a każda część bliźniaka powinna stanowić odrębną konstrukcyjnie całość. Co więcej, w bliźniaku można wydzielić maksymalnie dwa lokale mieszkalne. Istnieje również możliwość wydzielenia jednego lokalu mieszkalnego oraz jednego lokalu użytkowego, którego powierzchnia nie będzie przekraczać 30% całkowitej powierzchni budynku. Oznacza to, że każdy element konstrukcyjny powinien zostać od siebie oddalony przerwą dylatacyjną (od fundamentu, ścian, do dachu).

Aby zabudowa była uznana za zabudowę bliźniaczą, a nie za dom dwulokalowy, konieczne jest więc przede wszystkim oddylatowanie stykającej się ściany. Oddzielne muszą być też ławy fundamentowe. Jeśli więc budynki połączone są pełnymi ścianami konstrukcyjnymi, to zgodnie z prawem budowlanym nie powinny być określane jako zabudowa bliźniacza. Warto jednak podkreślić, że w praktyce domy typu bliźniak oferowane na rynku nieruchomości to budynki wznoszone w odbiciu lustrzanym, natomiast miejsce styku najczęściej stanowi ściana konstrukcyjna lub dach.

Decyzja o budowie bliźniaków nie oznacza więc, że muszą powstać dwie identyczne przestrzenie mieszkalne. Obie części zabudowy bliźniaczej nie muszą być lustrzanym odbiciem; powinny natomiast zachować pewien stopień podobieństwa. Na swojej części każdy ma możliwość wprowadzić balkon, wykusz albo lukarnę według własnych upodobań. Także fasadzie można nadać indywidualny charakter. Oczywiście, wnętrze bliźniaka może być tym bardziej indywidualnie rozplanowane. Mimo bliskości sąsiadów nic nie stoi na przeszkodzie, aby urządzić mieszkanie zgodnie z własnymi upodobaniami i potrzebami.

Mimo możliwości indywidualnego mieszkania w bliźniaku warto mieć świadomość, z kim będzie się w przyszłości dzielić najbliższe sąsiedztwo. Do budowy dwóch bliźniaków szczególnie wskazani są członkowie rodziny: rodzice i dzieci, rodzeństwo.

Jak podjąć decyzję o budowie bliźniaka?

Sama decyzja o budowie domu należy prawdopodobnie do najważniejszych i najdroższych projektów w życiu. Dobrze jest zastanowić się, czy rzeczywiście zabudowa bliźniacza jest zgodna z naszymi oczekiwaniami. Poniżej przedstawiamy pomocnicze pytania.

• Jak bardzo jesteśmy tolerancyjni?
• Jak znosimy bliskość innych ludzi?
• Czy godzimy się na ewentualne ograniczenia, które niesie bliskość z sąsiadem?
• Czy znamy rodzinę albo osoby, które będą mieszkać obok?
• Czy jesteśmy gotowi do tworzenia reguł i przestrzegania ich?

Co więcej, decydując się na budowę bliźniaka, warto stworzyć umowę, w której znajdą się takie kwestie, jak na przykład prawo pierwokupu zwalnianego bliźniaka albo zgoda na ewentualne wynajęcie. Jeśli budowa bliźniaków ma się rozpocząć równocześnie, umowa może określać jej szczegóły: wspólne ogrzewanie, rodzaj materiałów, kolor dachu i wiele innych rzeczy ważnych dla nas i naszego sąsiada. Trzeba tylko zwracać uwagę, aby zapisy w umowie były zgodne z obowiązującym prawem budowlanym.

Budowa domu bliźniaka a podział kosztów

Z reguły dom bliźniak jest tak zaprojektowany, że dzieli działkę na dwie połowy i tym samym koszt każdej części wynosi równo 50%. Także koszty architekta są dzielone proporcjonalnie. Jeśli chcemy budować dom bliźniak, to możemy stworzyć jeden projekt. Tak samo w koszty wlicza się jedno podpiwniczenie i jeden dach.

Głównym punktem w kosztorysie są usługodawcy zaangażowani w budowę. Te koszty też mogą być podzielone na dwie rodziny. Poza tym oszczędności generuje sama forma budynku, a istnienie tylko trzech ścian zewnętrznych pozwala zredukować koszty izolacji termicznej domu. Także drogie przyłącza gazu i wody można w przypadku bliźniaka korzystnie podzielić.

Zabudowa bliźniacza a przepisy prawne

Przymierzając się do budowy domu bliźniaka, powinniśmy wiedzieć, że precyzyjne zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pozwalające jasno na zabudowę bliźniaczą na danym terenie są rzadkością. Budowa bliźniaka jest natomiast dopuszczalna, jeżeli przepisy nie zawężają zabudowy wyłącznie do domu wolnostojącego. W sytuacji, gdy działka leży na terenie, dla którego nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie z tego dokumentu inwestor powinien dowiedzieć się, czy w przyszłości otrzyma pozwolenie na budowę swojej części bliźniaka.

W przepisach budowlanych znajduje się również zapis odnoszący się do zasady sytuowania zabudowy bliźniaczej na jednej działce. Ponownie podkreślimy, że dom bliźniak można postawić na jednej działce w sytuacji, gdy pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Budynki, które zwrócone są do siebie ściana bez otworów ściennych i otworów drzwiowych, należy zbudować w odległości 3 m od granicy działki. W indywidualnych sytuacjach, wynikających z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy, odległość ta może zostać zmniejszona do 1,5 m.

Jak zaprojektować dom w zabudowie bliźniaczej?

Projektując dom w zabudowie bliźniaczej, warto usytuować segmenty w taki sposób, aby łączyły się ścianą od strony garażowej. Wówczas obie części bliźniaka zostaną maksymalnie od siebie „oddalone”, dzięki czemu hałasy z jednego domu nie będą dochodzić przez wspólną ścianę do drugiej części mieszkalnej. Decydując się na takie usytuowanie, powinniśmy pamiętać o tym, że pomieszczenia, który zostały zaprojektowane przy wspólnej ścianie, będą miały okna wyłącznie na ścianie frontowej oraz na ścianie tylnej.

W sytuacji, gdy segmenty nie zostaną połączone ścianą od garażu, to aby zwiększyć komfort użytkowania bliźniaka, warto przy wspólnej ścianie zaplanować pomieszczenia gospodarcze (np. spiżarnię, pralnię) lub klatkę schodową.

Co więcej, projektując dom w zabudowie bliźniaczej, zwróćmy uwagę na to, aby możliwie oddalić od siebie wejścia do domów, umieścić ogrody lub tarasy na przeciwległych stronach budynków, oddzielić je za pomocą żywopłotu lub ogrodzenia.

Dom bliźniak – jakie są jego zalety i wady?

Przed podjęciem decyzji o zabudowie bliźniaczej warto poznać również zalety i wady tego rozwiązania.

Zalety domu w zabudowie bliźniaczej:

 

• estetyczna, atrakcyjna zabudowa;
• możliwość połączenia segmentów poprzez ścianę garażu – wówczas dźwięki z obu domostw nie będą praktycznie słyszalne;
• zabudowa z trzech stron otoczona ogrodem;
• osobne wejście do budynku, samodzielny podjazd oraz garaż;
• niższe koszty budowy w porównaniu z domem jednorodzinnym wolnostojącym (w przypadku, gdy obie połówki zabudowy powstają w tym samym czasie);
• niższe rachunki za ogrzewanie domu;
• efektywne wykorzystanie działki o mniejszym metrażu, a także szerokiej działki;
• poczucie bezpieczeństwa dzięki bliskiej obecności sąsiadów.

Natomiast wśród wad zabudowy bliźniaczej można wymienić:

 

• bliskość sąsiadów – zmniejszenie prywatności np. w ogródku, możliwe występowanie hałasu czy kłótni sąsiedzkich;
• konieczność uwzględnienia prac remontowych z sąsiadem;
• możliwość wystąpienia utrudnień związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• w przyszłości możliwe utrudnienia z odsprzedażą połowy bliźniaka lub z wynajęciem.