Strona główna > Prawo > Formalności i prawo

Dwa domy w jednej zabudowie

2015-08-04

Bliźniaki są niezwykle popularne zwłaszcza na najbardziej zurbanizowanych terenach, gdzie grunty są drogie i trudno o atrakcyjną, dużą działkę. Jednak nie każdy dom, który wygląda jak bliźniak, jest nim w rzeczywistości. Jakie warunki musi spełnić dom w zabudowie bliźniaczej?

Sytuując dwa domy na granicy działki, zyskuje się więcej miejsca na ogródek wokół każdego z budynków. Wspólna budowa może też oznaczać oszczędności, dostrzegalne również na etapie użytkowania domów (koszty ogrzewania).

Budynki w zabudowie bliźniaczej konstrukcyjnie powinny stanowić odrębne części
Budynki w zabudowie bliźniaczej konstrukcyjnie powinny stanowić odrębne części
Domy w zabudowie bliźniaczej kojarzą się z budynkiem o dwóch identycznych częściach, które tworzą lustrzane odbicie. Tak jednak wcale nie musi być. Domy w zabudowie bliźniaczej nie muszą być identyczne. Powinny natomiast przylegać do siebie całą długością ścian o takiej samej wysokości i szerokości. W prawie budowlanym nie znajdziemy definicji domu w zabudowie bliźniaczej. W przepisach zostało natomiast określone, co należy rozumieć przez jednorodzinny budynek mieszkalny. Jest to obiekt wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość. Dopuszcza się w nim wydzielenie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego (o powierzchni nieprzekraczającej 30 procent powierzchni całkowitej powierzchni budynku). Budynek w zabudowie bliźniaczej zgodnie z tą definicją powinien więc składać się z dwóch odrębnych technicznie części i to jest kluczowe kryterium dla tego rodzaju zabudowy. Obydwa segmenty powinny posiadać elementy konstrukcyjne stanowiące samodzielną całość, oddzielone od siebie przerwą dylatacyjną ciągnącą się od fundamentów po dach. Jeżeli dwa budynki nie stanowią samodzielnych całości, posiadają wspólne ściany konstrukcyjne, nie można mówić o zabudowie bliźniaczej.

Trzeba przy tym pamiętać, że nie na każdej działce zbudujemy bliźniaka. Sprawa jest jasna, jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyraźnie określono, że na wybranym terenie dopuszcza się zabudowę bliźniaczą. W praktyce jednak rzadko można trafić na tak precyzyjne zapisy. Bliźniak może powstać na działce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną, pod warunkiem jednak, że w przepisach nie zawężono tej grupy jedynie do domów wolno stojących. Najłatwiej uzyskać pozwolenie na budowę domu przy granicy działki wówczas, gdy na sąsiedniej parceli zbudowano już lub wydano pozwolenie na budowę takiego domu. Dwa domy w zabudowie bliźniaczej mogą też powstać na jednej działce, ale wówczas cała inwestycja musi zostać objęta wspólnym pozwoleniem na budowę.

bliźniak budowa na wąskiej działce dom przy granicy granica działki granica działki a budynek ograniczenia wąskiej działki pozwolenie na budowę prawo budowlane przepisy budowlane wąska działka zabudowa bliźniacza

Proponowane dla Ciebie

Komentarze

  • Joanna 2018-02-19T08:30:22Z

    Dom jednorodzinny został podzielony geodezyjne na dwie części wraz z działka, została zniesiona współwłasność. Teraz chce rozbudować swoją część, w urzędzie Pani upiera się, że teraz z domu jednorodzinnego powstał bliźniak, czy słusznie? dom posiada wspólną konstrukcję,przed zielony jest ściana dzialowa.

    • aneta 2018-03-31T15:51:21Z

      bliźnik to 2 osobne budynki przedzielone np. dylatacją, więc to na pewno nie bliźniak! he he he! to się nazywa budynek dwólokalowy, lub zabudowa szeregowa. Do rozbudowy lepiej traktować jako szeregową :) znajdź interpretację, zapis przepisów prawnych i wystosuj oficjalne pismo do zwierzchnika! zawsze też możesz zacząć od opinii inspektora nadzoru budowlanego :)

    • derek 2018-02-05T19:25:27Z

      co za durne pytanie czy reklama szeptana

      • Andy 2018-01-23T15:40:33Z

        Witam mam pytanie.mianowicie wraz z siostra postanowiliśmy wybudować dwa wolnostojące domy obok siebie tak żebyśmy nie musieli odgradzac sie od siebie. Nie jesteśmy pewni czy to możliwe w świetle nowych przepisów. I czy musimy kupić dwie oddzielne działki czy możemy zrobić to na jednej dzialce. W projekcie na kazdy dom potrzebujemy min. 300m2 kazdy.(boczne scianybez zadnych otworow)a dzialke chcemy kupic ok 1000m2 i podzielić się po polowie. Czy ktos sie orientuje czy to mozliwe? Dziekujemy

        • Aneta 2018-02-07T10:01:03Z

          I po podziale fizycznym bez przeszkód wyprowadzicie sobie księgi wieczyste. I będzie wiadomo co jest kogo. Bez tego zgodnie z prawem ty możesz korzystać z jej części domu a ona twojego. Można też to samo robić w sądzie po 15 lub 30 latach, zgodnie z przepisami o zasiedzeniu w dobrej i złej wierze. Jeśli natomiast przepisy na terenie dopuszczają działki budowlane o powierzchni 500m2 co raczej się nie zdarza... To procedura podobna tylko obchodzi się bez sądu. Podział fizyczny to zapewnienie sobie dokumentu na swoją własność i prawa do wyłączności na swojej części. Tak można obejść przepisy o za małych działkach itd...

          • Aneta 2018-02-07T09:54:29Z

            Mam działkę składającą się z dwóch i tak będę robić... Ale do twojego pytania: musisz sprawdzić co pisze w miejscowym planie zagospodarowania, bo tam np jest procent zabudowy i zieleni na działce. Więc przypadnie wam ok 500m2 jak zabudujesz 300 to 60% itd... jeśli wszystko cię puszcza: wysokość budynku proporcje itd to możesz. Jeśli nie ma planu to sprawa prosta. Poszukaj sobie w przepisach, bo jest taki przepis co przewiduje karę za nie wydanie pozwolenia na budowę chyba do 2 miesięcy! Warto to dodać przy składaniu papierów bo znam wioski gdzie termin oczekiwania liczono w latach!!!! A co do samego domu i budowy! Działka najlepiej by była na was oboje, bo razem składacie 1 pozwolenie na budowę! W projekcie i wszystkich papierach gdzie inwestor itd. to oboje. I tak jakbyście wszystko razem budowali itd. do Piero po zakończeniu, a najlepiej po odbiorach składacie wniosek do sądu. Tam prosicie o sądowy podział fizyczny i rzeczoznawca sądowy to robi za od 200zł. I po takim podziale fizy.

            • Andy 2018-02-07T10:58:47Z

              Dzieki Aneta. Zaraz się tym zajmiemy wraz siostrą. Mam nadzieję że pójdzie szybko i sprawnie:-)