Dom dwurodzinny (dwulokalowy) - wady i zalety, prawo współwłasności

Budowa domu mającego służyć rodzinie przez wiele lat jest ważnym momentem w życiu. Nie jest to sprawa prosta – najczęściej budujemy systemem gospodarczym, czyli długo i własnymi siłami. Nawet jeżeli nie, mamy na głowie wieloletnie zadłużenie. Nikogo nie dziwi odczuwana duma z powodu zdobycia własnego kawałka ziemi i własnego domu. Cały ten trud będzie przynosił korzyści przez wiele lat. Nie tylko nam. Szybciej niż nam się wydaje z domu mogą skorzystać dzieci, wnuki, rodzice w podeszłym już wieku. Wybierając projekt domu dwurodzinnego, także trud budowy dzielimy na pół, kiedy od razu przewidujemy zamieszkanie w budynku z inną rodziną. Dzięki temu możemy podzielić się obowiązkami związanymi z prowadzeniem budowy i jej kosztami. A w przyszłości korzystać z bliskości rodziny, co będzie przekładać się między innymi na poczucie bezpieczeństwa.

Wybór projektu domu dwurodzinnego

Cena projektu domu dwurodzinnego jest praktycznie taka sama lub niewiele wyższa od ceny projektu przeznaczonego tradycyjnie dla jednej rodziny. Budynek różni się rozkładem pomieszczeń i metrażem. Ze zrozumiałych względów często inna jest też liczba stanowisk w garażu lub garaży w ogóle. Wersja dwurodzinna w żaden sposób nie ogranicza stylu czy formy takiego domu. Projekty domów dwurodzinnych są dostępne zarówno w wersji murowanej, jak i drewnianej, w każdym możliwym stylu.

Z powodu większego niż w standardzie metrażu – średniej wielkości dom dwupokoleniowy ma około 120–150 metrów – raczej nie spotkamy wśród ofert projektów domów dwurodzinnych budynków parterowych. Dominują budynki z poddaszem użytkowym, ewentualnie piętrowe. Powierzchnia użytkowa takiego domu może być bardzo różna. Dolną granicę można oszacować na ok. 110 metrów. Największe propozycje sięgają nawet 350 m².

Z powodu większego niż w standardzie metrażu – średniej wielkości dom dwupokoleniowy ma około 120–150 metrów.

Z zewnątrz dom dwurodzinny może w niczym nie różnić się od budynku przeznaczonego dla jednej rodziny, zwłaszcza jeśli będzie mieć wspólne wejście do obydwóch częsci. Ale może też do złudzenia przypominać dom w zabudowie bliźniaczej. O tym, czy rzeczywiście jest bliźniakiem, czy też jedynie budynkiem dwulokalowym, nie przesądza jednak wygląd zewnętrzny, a konstrukcja budynku. O domu mówimy, że jest w zabudowie bliźniaczej, jeśli każdy z jego segmentów stanowi niezależną samodzielną całość z przerwą dylatacyjną ciągnącą się od fundamentów aż po dach. Jeśli ten warunek nie jest spełniony, mamy do czynienia z budynkiem dwulokalowym.

Rozkład funkcjonalny wnętrz domu dwurodzinnego – jak zaplanować?

Plan wewnętrzny domu rozwiązuje się najczęściej jedną z dwóch metod. Można umieścić w budynku jedno wejście i zapewnić dostęp do górnej kondygnacji za pomocą klatki schodowej tworzącej osobne, samodzielne mieszkanie. Lokalizując klatkę schodową bezpośrednio w wiatrołapie przy drzwiach wejściowych, zyskuje się dużą prywatność i odrębność – lokatorzy górnej kondygnacji mogą niezauważenie wchodzić do swojej części domu.

Zdarza się, że w projektach domów dwupokoleniowych jedno z mieszkań jest większe od drugiego i zajmuje także część dolnej kondygnacji. To dobre rozwiązanie, gdy w mniejszej części mają na przykład zamieszkać dziadkowie. Inne rozwiązanie polega na wyraźnym oddzieleniu wejścia do obydwu wydzielonych stref w budynku. W środku mogą kryć się identycznej wielkości mieszkania zaplanowane w odbiciu lustrzanym. Taki dom na pierwszy rzut oka niczym nie różni się od zabudowy bliźniaczej. Zazwyczaj ma umieszczone na skrzydłach drzwi frontowe.

Dobrze zaprojektowany dom dwurodzinny pozwala na dużą intymność poszczególnych rodzin. W takim układzie jedynym elementem wspólnym są ciągi komunikacyjne – schody na poddasze lub piętro i wejście główne, kiedy jest tylko jedno. Wspólnym pomieszczeniem bywa też kotłownia, ale nie jest to regułą. Rodziny, którym zależy na maksymalnym rodzieleniu dwóch mieszkań mogą wybrać projekt, w którym mieszkania nie mają żadnych części wspólnych. Ich wejścia są ulokowane we wzajemnym oddaleniu, każde z nich jest w pełni niezależne. Taki układ może być zachowany także wówczas, gdy jeden z lokali znajduje się na drugiej kondygnacji. Na górę mogą prowadzić schody zewnętrzne.

Dom należący do dwóch rodzin (dwulokalowy) w świetle prawa

Budowa domu dwurodzinnego z inną rodziną wiąże się niekiedy z zaistnieniem współwłasności. Jak wygląda to w świetle prawa? Który ze współwłaścicieli będzie miał decydujący głos w razie konfliktów?

Współwłasność – krótko mówiąc – to rodzaj własności, gdzie prawo do jednej rzeczy posiada kilka osób. W kodeksie cywilnym określone zostały dwa rodzaje współwłasności: łączną i w częściach (inaczej ułamkową, gdzie każdy z właścicieli otrzymuje określony procentowo udział). Współwłasność łączna obowiązuje wtedy, gdy małżonkowie nie posiadają rozdzielności majątkowej (brak intercyzy).

Jakie są prawa właścicieli przy współwłasności?

Każda strona współwłasności według prawa może samodzielnie dysponować swoim udziałem, bez zgody pozostałych. Jeżeli na przykład rodzeństwo jest współwłaścicielami jednego domu w dwóch równych częściach, każdy z nich będzie mógł swobodnie rozporządzać własną częścią. Może zatem ową część np. obciążyć hipoteką czy sprzedać. Musimy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że rozporządzanie musi dotyczyć „udziału” w nieruchomości, a nie „części” domu – żaden ze współwłaścicieli według przepisów nie posiada wyłącznego prawa do takiej części, dopóki nie ustanie okres współwłasności. Poniżej dokładnie wyjaśniamy, jak są prawa i obowiązki współwłaścicieli jednej nieruchomości.

1. Prawo do rozporządzania WŁASNYM udziałem

Każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać własnym udziałem (częścią ułamkową). Może zatem swój udział np. sprzedać, bez zgody innych właścicieli – a nawet bez ich informowania.

2. Prawo zarządzania rzeczą wspólną

Polega na tym, że prawo do dysponowania rzeczą wspólną (zarząd) posiada każdy ze współwłaścicieli – jednak wszystko zależy od rodzaju czynności. Jeżeli chodzi zwykły zarząd (np. konserwacja budynku), decyzję musi podjąć większość współwłaścicieli (proporcję oblicza się w stosunku do udziałów – nie liczby współwłaścicieli). Natomiast gdy czynności dotyczy np. sprzedaży rzeczy wspólnej, musimy uzyskać zgodę jednogłośną, czyli wszystkich właścicieli. Często w tym miejscu dochodzi do konfliktu – rozwiązaniem jest prawo żądania rozstrzygnięcia przez sąd. W przypadku konfliktu dotyczącego zwykłego zarządu, do sądu ma prawo zwrócić się każdy ze współwłaścicieli. Z kolei gdy chodzi np. o przebudowę czy sprzedaż domu, do sądu mogą się zwrócić tylko współwłaściciele, którzy posiadają min. 50% udział w nieruchomości.

3. Prawo do korzystania z rzeczy

To prawo pozwala współwłaścicielom korzystać z całej rzeczy wspólnej oraz uzyskiwać z niej pożytki (np. czynsz za wynajęcie). Jednak używając części wspólnej trzeba mieć na uwadze to, że takie samo prawo przysługuje również innym właścicielom. W tym miejscu należy również pamiętać, że współwłaściciel korzystający z części wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, musi rozliczać się z uzyskanych w ten sposób korzyści.

Każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o decyzję na temat określenia sposobu korzystania z części wspólnej. To rozwiązanie pozwala np. na ustalenie części użytku wyłącznego.

4. Prawo do wniesienia żądania o zniesienie współwłasności

Współwłasność nierzadko jest źródłem wielu konfliktów, dlatego każdy z właścicieli może żądać jej zniesienia. W takim przypadku sąd lub umowa współwłaścicieli określa zasady podzielenia. Można zatem wspólną rzecz podzielić lub ustanowić obowiązek spłaty udziału innych współwłaścicieli.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).