Formalności, czyli adaptacja projektu gotowego i wniosek o pozwolenie na budowę

Każdy gotowy projekt domu należy zaadaptować do działki, na której chcemy go wybudować. Adaptacja jest niezbędna w procesie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Przeprowadza ją najczęściej lokalny architekt z uprawnieniami.

Adaptacja projektu do działki

Adaptacja projektu polega na dostosowaniu projektu do lokalnych warunków istniejących na danym terenie oraz do wymagań inwestora. Tak więc adaptacja to zagospodarowanie danego terenu i projektu na tym terenie, czyli osadzenie projektu na działce, wrysowanie projektu i przyłączy instalacyjnych w mapę do celów projektowych, przystosowanie projektu do wymogów prawa budowlanego, sprawdzenie i przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków wynikających ze stref klimatycznych, a także przeprowadzenie wszelkich formalności związanych z przygotowaniem zgłoszenia budowy lub przygotowaniem wniosku o pozwolenie na budowę.

Adaptacja polega m.in. na wrysowaniu domu i przyłączy instalacyjnych w mapę do celów projektowych, przystosowaniu projektu do wymogów prawa budowlanego oraz sprawdzeniu i przeliczeniu konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków. 

Czas przeprowadzenia adaptacji zależy od przebiegu formalności, ale przeważnie trwa nie krócej niż miesiąc. Koszt adaptacji jest uzależniony od zakresu i liczby zmian wprowadzanych do projektu.

Projekt domu
Adaptacja polega na zagospodarowaniu danego terenu i projektu na nim

Kto może przeprowadzić adaptację?

Musi być dokonana przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa, może to być architekt adaptujący, geodeta z uprawnieniami czy budowlaniec. Zaleca się zlecenie adaptacji lokalnemu architektowi, który ma doświadczenie na lokalnym rynku oraz zna miejscowe warunki zagospodarowania terenu. Poza tym ułatwi to także osobiste konsultacje inwestora z architektem, podczas których będą wprowadzane – za zgodą autora projektu – zmiany związane z indywidualnymi potrzebami inwestora pozwalające dopasować projekt do jego preferencji. Projektant adaptujący ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz jego zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi, przejmuje na siebie także obowiązki z tytułu sprawowania nadzoru autorskiego.

Dokumenty wymagane na etapie adaptacji

Adaptacja wymaga skompletowania następujących dokumentów:

  • wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile działka pod niego podlega, lub warunków zabudowy (do wniosku o warunki zabudowy warto załączyć rzuty, wymiary i wizualizacje z projektu domu, który zamierzamy kupić, by urząd gminy ustosunkował się do propozycji planowanej budowy),
  • projekt domu spełniający warunki zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy,
  • akt notarialny działki,
  • warunki podłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej oraz gazowej (do wniosku o pozwolenie na budowę nie jest konieczne dołączenie projektu instalacji przyłączy, konieczne są warunki przedstawiające możliwość zaopatrzenia w media),
  • mapę do celów projektowych, którą uzyskamy od geodety (koszt ok. 500 zł),
  • warto także zlecić wykonanie dokumentacji geologicznej.

    Model domu
    Do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych należy dołączyć cztery egzemplarze zaadaptowanego projektu

Wniosek o pozwolenie lub zgłoszenie

Wniosek o pozwolenie na budowę wydaje starosta powiatowy, chyba że przekaże uprawnienia do wydawania pozwoleń gminom, wtedy wydawane są one przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Od lipca 2015 roku w przypadków budowy obiektów, których obszar oddziaływania nie wykarcza poza działkę, można skorzystać z uproszczonej procedury; nie trzeba ubiegać się o pozwolenie, wystarczy zgłosić budowę. Inwestor, wraz z wnioskiem o pozwolenie lub wraz ze zgłoszeniem, składa dokumenty we właściwym urzędzie (powiatowym, gminnym lub dzielnicowym) w wydziale architektury lub urbanistyki. Do wniosku należy dołączyć:

  • 4 egzemplarze zaadaptowanego projektu budowlanego wraz z wszystkimi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i zaświadczeniami,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeśli jest wymagana (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Ile trzeba czekać na wydanie decyzji?

Na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy urząd ma 65 dni od dnia złożenia wniosku. Jeśli w naszym wniosku brakuje jakichś wymaganych dokumentów lub stwierdzono nieprawidłowości, urzędnik wyznaczy termin wniesienia poprawki. Pozwolenie na budowę staje się ważne po 14 dniach od otrzymania.

Na etapie adaptacji architekt wyznacza obszar oddziaływania budynku. Od tego, czy obszar wykracza poza działkę, zależy, czy dom będzie można budować na podstawie zgłoszenia, czy też konieczne będzie pozwolenie. 

Z kolei w przypadku zgłoszenia robót budowlanych urząd ma 21 dni na wydanie sprzeciwu. Jeśli w określonym czasie tego nie zrobi, mamy do czynienia z tzw. milczącą zgodą, a to oznacza, że można budować. 

Na 7 dni przed rozpoczęciem budowy należy poinformować inspektorat budowlany oraz zgłosić dziennik budowy. Należy pamiętać, że decyzja o pozwoleniu na budowę i zgłoszenie robót budowlanych tracą ważność po 3 latach od dnia uprawomocnienia, jeśli nie rozpoczęto budowy (nie pojawił się żaden wpis w dzienniku budowy).