Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę

1. Uzyskanie warunków zabudowy lub wypisu i wyrysu z MPZP

Starając się o pozwolenie na budowę domu, pierwszym krokiem jest zdobycie informacji, czy na danej działce występuje MPZP, czy konieczne jest wystąpienie o warunki zabudowy. Te informacje uzyskamy u wydziale architektu urzędu miasta bądź w starostwie. Obecnie wiele planów można także łatwo znaleźć w internecie.

Dane, które znajdziemy w powyższych dokumentach obejmują parametry, według których dom może zostać na danym terenie wybudowany. Będzie to np.:

powierzchnia zabudowy,
liczba kondygnacji budynku,
kąt nachylenia dachu,
powierzchnia biologiczne czynna na działce.

Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP?

Wyrys i wypis z MPZP możemy uzyskać wypełniając wniosek (np. przez stronę internetową) w odpowiednim miejscowym organie administracyjnym (architektoniczno-budowlanym). Wniosek musi zawierać numer działki oraz załączniki, takie jak dowód dokonania opłaty skarbowej oraz ewentualnie mapę, na której będą zaznaczone granice terenu. Oczekiwanie na dokumenty nie powinny przekroczyć 14 dni (jednak istnieją od tej reguły wyjątki).

Starając się o pozwolenie na budowę domu, pierwszym krokiem jest zdobycie informacji, czy na danej działce występuje MPZP, czy konieczne jest wystąpienie o warunki zabudowy.

Gdy nie ma planu miejscowego - warunki zabudowy

W przypadku, gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego MPZP, musimy starać się o decyzję o warunkach zabudowy. Do wniosku o wydanie warunków dołącza się:

kopię mapy zasadniczej (dwa razy), która jest dostępna w wydziale geodezyjnym urzędu,
kopię mapy, gdzie zaznaczony jest obszar inwestycji,
dokumenty poświadczające, że istniejące (bądź projektowane) uzbrojenie działki jest wystarczające, aby zrealizować inwestycję,
kartę katalogową projektu domu,
dowód opłaty skarbowej (tylko wtedy, gdy inwestycja dotyczy innego przedsięwzięcia niż dom jednorodzinny).

Jeżeli organ stwierdzi, że istnieją braki formalne we wniosku, zostaniemy wezwani na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. w celu uzupełnienia braków w ciągu 7 dni.

Okres oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy wynosi do 90 dni. W tym czasie organ rozpatruje poprawność wniosku, ustala strony postępowania, zbiera ew. uwagi, dokonuje analizy funkcji i paramterów zabudowy oraz zagospodarowania terenu, przygotowuje i wydaje decyzję o warunkach zabudowy (która staje się ostateczna po upływie 14 dni o dnia otrzymania potwierdzenia odbioru przez strony postępowania).

W przypadku, gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego MPZP, musimy starać się o decyzję o warunkach zabudowy.

Mimo, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest procesem długotrwałym, taka decyzja ma kilka zalet nad MPZP. Jest ona bowiem bardziej elastyczna, dzięki czemu możemy łatwiej uzyskać w niej zapisy umożliwiające bezproblemową realizację inwestycji. Wprowadzanie z kolei zmian w MPZP jest nieporównywalnie trudniejsze, a czasami nawet niemożliwe.

2. Wybór projektu i jego adaptacja do działki

Jeżeli już poznamy zapisy wszystkich powyższych dokumentów, możemy zacząć wybierać projekt budowlany domu do danej działki. Już w tym samym czasie warto załatwić takie formalności, jak:

zamówienie u geodety mapki do celów projektowych,
zamówienie badań gruntu u geotechnika (jednak nie zawsze jest to konieczne),
złożenie wniosków o wydanie warunków przyłączy do sieci,
wybranie lokalnego architekta do adaptacji projektu.

Pamietajmy, że wybór projektu jest bardzo ważny dla realizacji całej inwestycji. Projekt domu musi być prawidłowo zaadaptowany oraz pasowac zarówno do wymiarów naszej działki, jak i do warunków ustalonych przez urząd danej gminy. Poprawnie sporządzony projekt budowlany zawiera część opisową, konstrukcyjną, architektoniczną, instalacyjną, energetyczną oraz zgodę na wprowadzanie zmian.

3. Złożenie projektu i wniosku o pozwolenie na budowę

Kolejnym krokiem po adaptacji projektu, jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę w miejscowym wydziale administracji architektoniczo-budowlanej. Do wniosku o pozwolenie na budowę musi załączyć:

4 egzemplarze projektu z opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami,
zaświadczenie, o którym mowa jest w art. 12 ust. 7 ustawy Prawo budowlane,
zaświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest wymagana - według lokalnych przepisów).

Pamiętajmy, że wniosek o pozwolenie na budowę musimy wypełnić na formularzu urzędowym. Według art. 35, pkt. 4 ustawy Prawo budowlane, jeżeli powyższe wymagania zostaną spełnione, organ nie może odrzucić wniosku i nie wydać decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja powinna zostać wydana w ciągu 65 dni od daty złożenia wniosku.

Co znajduje się w decyzji o pozwoleniu na budowę?

Starosta określa w tym dokumencie:

warunki zabezpieczenia placu budowy,
okres użytkowania tymczasowych obiektów,
terminy robiórek istniejących już budynków lub tymczasowych obiektów,
wymagania dot. nadzoru budowy.

Mimo, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest procesem długotrwałym, taka decyzja ma kilka zalet nad MPZP. Jest ona bowiem bardziej elastyczna, dzięki czemu możemy łatwiej uzyskać w niej zapisy umożliwiające bezproblemową realizację inwestycji.

Uwaga! Decyzja o pozwoleniu na budowę jest terminowa - wygasa, jeśli nie rozpoczęliśmy budowę przed upłwem 3 lat od daty uprawomocnienia się decyzji (lub w przypadku, gdy budowa jest przerwana na okres dłuższy niż 2 lata).

4. Rozpoczęcie robót budowlanych

Gdy już otrzymamy wszelkie pozwolenia, możemy rozpoczać budowę. Jednak zanim ruszymy z pracami budowlanymi, musimy złożyć w urzędzie zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlnaych. Do zawiadomienia musimy załączyć:

oświadczenie kierownika budowy na temat sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
oświadczenie o przyjęcie obowiązków kierownika budowy,
zaświadczenie ustalone w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego.