Jak zmienić warunki zabudowy? Ile to trwa i kosztuje?

Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy jest konieczna?

Warunki zabudowy – w skrócie „WZ” - to decyzja określająca parametry zabudowy i zagospodarowania terenu na danej działce. Dokument ustala wymagania dla obiektów, które mogą powstać na konkretnej posesji.

Konieczność uzyskania decyzji występuje, gdy na danym terenie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas – aby zbudować dom lub inny obiekt zgodnie z prawem – musimy postarać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla naszej działki. Co ważne, nie trzeba być właścicielem działki, aby uzyskać warunki – wniosek może złożyć każdy zainteresowany zakupem nieruchomości gruntowej.

Co określa decyzja o warunkach zabudowy?

W warunkach zabudowy wydanych przez odpowiedni urząd, uwzględnione będą parametry, jakie muszą spełniać obiekty budowlane na naszej działce. Będzie to m.in. kąt nachylenia dachu, procent powierzchni biologicznie czynnej, odległość od granicy, wysokość kalenicy, liczba kondygnacji domu, typu możliwej zabudowy. Jak widać, to bardzo istotne aspekty decydujące o tym, jak będzie wyglądał nasz przyszły dom – należy więc zapoznać się z warunkami zabudowy jeszcze przed zakupem projektu domu, aby wiedzieć, jakich budynków szukać (a raczej – jakie domy są możliwe do budowy na naszej działce, pod względem prawnych uwarunkowań).

Co powinno znajdować się we wniosku o wydanie warunków zabudowy?

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy dla naszego przyszłego domu, powinniśmy dołączyć szereg obowiązkowych elementów, aby mógł zostać w ogóle rozpatrzony. Zawierajmy informacje, tak jak:

• imię i nazwisko wnioskodawcy,
• określenie rodzaju budynku,
• określenie parametrów planowanego budynku: wskazanie funkcji obiektu, liczby pięter, planowanej powierzchni (oczywiście przybliżonej – nie mamy bowiem jeszcze projektu domu), usytuowania na działce, wysokości domu oraz przybliżonych wymiarów,
• dokładne oznaczenie nieruchomości (dane ewidencyjne, adres),
• określamy wpływ planowanego obiektu na środowisko (ale tylko jeśli są do tego podstawy prawne),
• określamy zapotrzebowanie na media (wodę, energię itp.) oraz sposób odprowadzania ścieków,
• określamy granice terenu objętego wnioskiem – nanosimy je na kopię mapy zasadniczej (ew. na mapie katastralnej),
  załączamy też dowód dokonania opłaty skarbowej za wydanie warunków zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy wydana – ale jest niekorzystna? Zobacz, co zrobić

Gdy otrzymaliśmy decyzję, ale okazała się ona dla nas niekorzystna, możemy postarać się o zmianę jej zapisów. Wymaga to złożenia wniosku do odpowiedniego urzędu, a postanowienie wydaje burmistrz/prezydent/wójt danego miasta/gminy. Odwołanie należy złożyć w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji (prawo przysługuje wszystkim stronom postępowania). Pozytywne rozpatrzenie wniosku o zmianę warunków jest możliwe jednak tylko wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony wyrażą zgodę na proponowane zmiany. Urząd może też odmówić wydania decyzji zmieniającej, jeżeli są pewne przesłanki ku temu – to już bardzo indywidualna sprawa związana z lokalnymi przepisami lub np. aktami prawnymi o ochronie środowiska itp. Kwestie wprowadzenia zmian w warunkach zabudowy określają przepisy art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego – warto się z nim zapoznać, zanim złożymy wniosek o zmianę warunków.

Kto może wystąpić o zmianę warunków zabudowy?

Nie każdy może wystąpić o zmianę warunków zabudowy. Zgodnie z przepisami art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) możesz uzyskać zmianę wydanej decyzji, jeśli:

• jesteś jej adresatem – decyzja została wydana Tobie (jeśli decyzję wydano innemu inwestorowi, musisz najpierw uzyskać decyzję przenoszącą warunki zabudowy na Ciebie);
• wydana decyzja o warunkach zabudowy jest już ostateczna, czyli żadna ze stron postępowania nie złożyła odwołania w terminie 14 dni od dnia otrzymania dokumentu (lub zakończono procedurę odwołania);
• wszystkie strony postępowania wyraziły zgodę na proponowane zmiany warunków zabudowy;
• decyzja jest ważna – czyli nie została wygaszona (np. mogła zostać wygaszona, gdy dla danego terenu, na którym znajduje się działka, uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami sprzecznymi z tymi, które wydano w decyzji; lub gdy wydano pozwolenie na budowę dla innego inwestora).

Kiedy urząd może odmówić wydania zmiany warunków zabudowy? Taka sytuacja również może mieć miejsce i występuje wtedy, gdy:

• decyzja jest wadliwa;
• chcemy zmienić przedmiot inwestycji (np. budynek jednorodzinny ma być zmieniony na budynek z usługą);
• zakres zmian wykracza poza uzyskane wyniki analizy urbanistycznej*.

*Podczas analizy urbanistycznej wyznacza się takie parametry zabudowy i zagospodarowania terenu, jak linia zabudowy, procent powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu (np. kąt nachylenia).

Zmiana warunków zabudowy – jak to zrobić, krok po kroku?

Po pierwsze skompletuj wymagane dokumenty, czyli wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy; zgody wszystkich stron na proponowane zmiany w warunkach (to przyspiesza postępowanie, ale nie jest obowiązkowe)*; dowód dokonania opłaty skarbowej; ew. dowód opłaty skarbowej za pełnomocnictwo oraz dokument potwierdzający pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych. Jeśli wniosek był kompletny, urząd rozpocznie postępowanie, o czym powiadomi wszystkie strony.

*Jeśli strona nie wyrazi zgody na zmiany w warunkach decyzji, urząd nie może wydać takiej decyzji, jednak możemy wówczas wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy.

Projekt decyzji o zmianie warunków zabudowy może być uzgadniany z innymi urzędami (np. w aspektach ochrony środowiska lub zabytków), jeśli zmiana decyzji wykracza poza warunki wynikające z już przeprowadzonych uzgodnień potrzebnych do wydania decyzji pierwotnej. Zazwyczaj urząd uzgadniający ma 14 dni na zajęcie stanowiska (jeśli w ogóle było potrzebne uzgodnienie) od dnia, w którym wystąpiono o uzgodnienie. Uzgodnienie wydawane jest w formie postanowienia.

Decyzję o zmianie decyzji o warunkach zabudowy otrzymasz po zebraniu wszystkich uzgodnień dokumentów, uwag i wniosków (ewentualnych) od wszystkich stron. Decyzja zostanie dostarczona stronom postępowania. Oprócz decyzji zmieniającej, niekiedy urząd przekazuje także zmieniony załącznik graficzny do niej.

Ile kosztuje zmiana decyzji o warunkach zabudowy?

Na opłaty składa się dokonanie opłaty skarbowej za wydanie decyzji o zmianie warunków, która kosztuje zaledwie 10 zł. Koszty mogą powiększyć się o 17 zł, jeśli chcemy mieć pełnomocnictwo – wówczas tyle wynosi opłata skarbowa za złożenie pełnomocnictwa. Nie płacimy natomiast za pełnomocnictwo dla małżonka, dzieci, rodziców lub rodzeństwa. Dowód opłaty skarbowej należy dostarczyć do urzędu w ciągu 3 dni od momentu jego złożenia.

Jak długa czeka się na wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy?

Sprawa zwykle zostaje załatwiona w ciągu miesiąca, jeśli nie ma żadnych braków we wniosku oraz decyzja nie wymaga dodatkowych uzgodnień czy opinii. Nie uwzględnia się także w tym terminie okresów zawieszenia postępowania.

Niekorzystna decyzja zmieniająca warunki zabudowy? Możesz się odwołać!

Co ważne, możesz odwołać się od wydanej decyzji o zmianie warunków zabudowy lub od decyzji odmownej (odmowa zmian warunków). Odwołanie składamy w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Składamy je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję zmieniającą, do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego.

Przeczytaj także >> Odwołanie od decyzji administracyjnej - co trzeba wiedzieć?

Kiedy wygasa decyzja o zmianie warunków zabudowy?

Decyzja o zmianie warunków zabudowy może wygasnąć, gdy inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę dla terenu, którego dotyczy nasza decyzja. Jak to możliwe? Dla jednego obszaru urząd może wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy!

Wygaśnięcie decyzji może również nastąpić, jeśli urząd uchwali plan miejscowy dla terenu, którego dotyczy dokument, a zawarte w nim ustalenia są sprzeczne z tymi, które znajdują się w wydanej decyzji. Oczywiście zasada ta nie ma zastosowania, jeśli już uzyskałeś pozwolenie na budowę i masz ostateczną decyzję. W każdym przypadku o wygaśnięciu warunków zabudowy zostaniesz poinformowany przez urząd.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

• Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.