Adaptacja projektu - kiedy, gdzie i za ile?

Architekt, który przygotowuje projekt gotowy, nie zna warunków, w jakich będzie on realizowany. Nie wie, jakie zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy warunki gruntowe będą go dotyczyć, nie wie, jak działka będzie usytuowana względem stron świata. Tworzy więc uniwersalną propozycję. To inwestor jeszcze przed zakupem projektu powinien sprawdzić zapisy zawarte w planie miejscowym (lub warunkach zabudowy) i wziąć je pod uwagę, podobnie jak pozostałe uwarunkowania związane z lokalizacją działki, podczas wybierania projektu. Zadaniem architekta adaptującego jest przeanalizowanie pod tym względem projektu. Architekt musi w tym celu m.in. przeliczyć wszystkie szczegóły konstrukcyjne budynku. W efekcie może okazać się na przykład, że ze względu na warunki gruntowe panujące na działce, dom będzie wymagać innego sposobu posadowienia. Architekt adaptujący wrysowuje dom w konkretną działkę. Bierze przy tym pod uwagę między innymi usytuowanie względem istniejącej i planowanej infrastruktury oraz sąsiednich działek. Zaznacza na planie miejsca wykonania przyłączy. Architekt wykonujący adaptację powinien też zadbać o dołączenie do projektu wszystkich niezbędnych uzgodnień i opinii.

Kto może wykonać adaptację?

Z projektem gotowym należy udać się do biura architektonicznego. Adaptację może wykonać architekt z odpowiednimi uprawnieniami posiadający zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów. Najlepiej, jeśli jest to fachowiec lokalny. W takiej sytuacji konsultacje okażą się wygodniejsze dla inwestora. Ponadto lokalny architekt powinien być lepiej zorientowany w miejscowych uwarunkowaniach związanych z lokalizacją działki. Wybranie lokalnego architekta nie stanowi jednak wymogu, którym bezwzględnie trzeba się kierować. Adaptację może też przeprowadzić architekt, który znajduje się na drugim końcu Polski, pod warunkiem, że otrzyma wszystkie niezbędne dokumenty. Co należy przedstawić architektowi, oprócz projektu gotowego? Powinien otrzymać wypis i wyrys z planu miejscowego (lub decyzję o warunkach zabudowy), aktualną mapę do celów projektowych, wypis i wyrys z rejestru gruntów, badania geologiczne, a także potwierdzenie dostępu działki do drogi publicznej oraz warunki przyłączenia do sieci gazowej, energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Jeżeli w projekcie mają zostać wprowadzone zmiany, do dokumentów trzeba dołączyć zgodę autora na ich wprowadzenie.

W podstawowym zakresie adaptacja polega na dostosowaniu projektu do lokalnych warunków, wrysowaniu domu w konkretną działkę i zaplanowaniu jego otoczenia. 

Obowiązki architekta

Jak już zostało powiedziane – adaptacja jest procedurą obowiązkową dla wszystkich projektów gotowych. W związku z tym pewne zadania architekt musi wykonać zawsze, niezależnie od tego, jaki projekt został mu dostarczony i w jakiej lokalizacji jest położona działka. Architekt przede wszystkim musi sprawdzić zgodność projektu z zapisami zawartymi w planie miejscowym (lub w decyzji o warunkach zabudowy). Jeśli okaże się, że projekt w którymś z punktów nie jest odpowiada wymaganiom stawianymi przez prawo miejscowe, architekt musi go odpowiednio dostosować. Do zadań architekta adaptującego należy również sprawdzenie konstrukcji budynku pod względem jej dostosowania do lokalnych warunków klimatycznych oraz obciążeń normatywnych. Musi też sprawdzić fundamenty i jeśli zajdzie taka potrzeba – przystosować je do lokalnych warunków gruntowo-wodnych. Do miejscowych warunków powinien także dostosować instalacje wewnętrzne i przyłącza. Podczas wykonywania tych zadań architekt współpracuje ze specjalistami z poszczególnych branż (konstruktorem, projektantem branży sanitarnej i elektrycznej).

Podczas adaptacji architekt planuje też otoczenie domu. W tym celu wykonuje projekt zagospodarowania terenu. Na mapie działki wyrysowuje więc projekt domu, a także planuje wszystkie niezbędne elementy; wjazd na działkę, miejsce na śmietnik, szambo lub oczyszczalnię ścieków, stanowiska dla samochodów, a także tereny zielone. Zadaniem architekta adaptującego jest również określenie obszaru oddziaływania domu. W tym celu musi ustalić, czy obiekt swoimi gabarytami oraz usytuowaniem będzie wpływać na sąsiednie posesje. Od tej decyzji zależy, czy dom będzie można budować na podstawie zgłoszenia, czy też konieczne będzie pozwolenie. Jeśli obszar oddziaływania domu ograniczy się do terenu działki, na której został zaprojektowany – wystarczy zgłoszenie, jeśli wykroczy poza jej teren (zostanie uznany za uciążliwy dla sąsiadów) – będzie wymagane pozwolenie.

Poza tym architekt powinien uzyskać wymagane opinie i uzgodnienia oraz opracować informację BiOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia). Powinien też dołączyć do dokumentów oświadczenie inwestora o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, a także informacje o uprawnieniach i wpisach do izb zawodowych całego zespołu branżystów, którzy brali udział w adaptacji. Architekt, który wykonuje adaptację, przejmuje tym samym obowiązki głównego projektanta i staje się odpowiedzialny za cały projekt.

Dodatkowe zlecenia

Tyle jeśli chodzi o obowiązkowe zadania architekta. Jeżeli inwestorowi brakuje czasu i możliwości, aby dopilnować pozostałych formalności związanych z budową domu, to te zadania również może powierzyć architektowi. W czym konkretnie architekt może wyręczyć inwestora? Projektant może m.in. zlecić geodecie wykonanie mapy do celów projektowych, zamówić badania geologiczne gruntu, zlecić inwentaryzację zieleni u dendrologa. Może też uzyskać pozostałe opinie i decyzje związane z budową domu; w tym warunki techniczne przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, wodnej i kanalizacyjnej oraz decyzję o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Jeśli z lokalnych przepisów wynika, że konieczne jest uzyskanie dodatkowych opinii i uzgodnień, architekt może wyręczyć inwestora również w tym zakresie. Może pomóc w wypełnieniu poszczególnych dokumentów i oświadczeń, skompletować wszystkie niezbędne załączniki, a następnie dokonać wraz z inwestorem zgłoszenia budowy lub wypełnić i złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Do obowiązków projektanta może też należeć reagowanie na ewentualne wezwania do uzupełnienia dokumentów. A gdy już ruszy budowa, architekt może podjąć nadzór autorski nad realizowanym projektem, czyli pilnować zgodności budowy z dokumentacją techniczną.

Do zadań architekta adaptującego należy określenie obszaru oddziaływania domu. Od tej decyzji zależy, czy dom będzie można budować na podstawie zgłoszenia, czy też konieczne będzie pozwolenie. 

Czas na zmiany

Adaptacja to jednocześnie odpowiedni czas na zmiany. Z góry należy zaznaczyć, że wszystkie projekty gotowe, za zgodą autorów, mogą być modyfikowane. Zmiany dokonywane w projektach to temat rzeka. Ilu inwestorów, tyle pomysłów na modyfikacje. Wszystkim towarzyszy jedno podstawowe pytanie: czy planowana zmiana jest możliwa do wprowadzenia? Odpowiedź może wydawać się prosta, taka jednak nie jest. Niemal każda zmiana jest możliwa do wprowadzenia. Pytanie należy jednak postawić inaczej – czy dana zmiana jest opłacalna? Modyfikacje wprowadzane w gotowych projektach domów dzieli się na dwie kategorie: istotne i nieistotne. Do pierwszej grupy są zaliczane poważne zmiany, które wymagają np. ingerencji w konstrukcję budynku, dotyczą powierzchni zabudowy, wysokości, długości i szerokości budynku, a także sposobu jego użytkowania. Liczba oraz stopień skomplikowania zmian mają bezpośredni wpływ na cenę oraz czas wykonania adaptacji.

Do drugiej grupy należą zmiany nieistotne. To modyfikacje o charakterze kosmetycznym. Nie wpływają na konstrukcję i gabaryty domu. Mają natomiast znaczenie dla estetyki budynku i jego funkcjonalności. Z reguły dotyczą rozmieszczenia okien, drzwi i ścian działowych, instalacji czy rodzaju materiałów wykończeniowych. Zmiany nieistotne mogą zostać wprowadzone nawet już podczas budowy domu, w porozumieniu z jej kierownikiem.

Planując zmiany w wybranym projekcie, jeszcze przed jego zakupem warto zastanowić się, jaki będą mieć charakter. Aby zyskać w tym zakresie pewność, należy skonsultować się z architektem, który będzie przeprowadzać adaptację. Zmiany o charakterze kosmetycznym nie powinny wpłynąć na koszt usługi. Natomiast zmiany istotne mogą znacząco podnieść jej cenę i wydłużyć czas oczekiwania na wykonanie zlecenia. W skrajnym przypadku koszt projektu wraz z adaptacją może okazać się zbliżony do zakupu projektu przygotowanego na indywidualne zamówienie. W takiej sytuacji warto jeszcze wrócić do bazy z projektami i spróbować wybrać taki projekt, który byłby dokładniej dopasowany do stawianych mu wymagań. Baza z projektami liczy kilkanaście tysięcy propozycji. W takiej ofercie nawet właściciele nietypowych działek oraz miłośnicy nowoczesnej architektury mogą znaleźć gotowe propozycje, które nie będą wymagać skomplikowanych zmian. Czas poświęcony na precyzyjne dobranie projektu szybko zaprocentuje; jego wartość zostanie doceniona już podczas adaptacji.

Niemal każda zmiana jest możliwa do wprowadzenia, nie każda jednak jest opłacalna. Modyfikacja o charakterze istotnym może znacząco podnieść cenę adaptacji. 

Ile kosztuje adaptacja?

Na adaptację trzeba zarezerwować tysiąc złotych. To minimum. Ceny tej samej usługi mogą różnić w zależności od regionu kraju. W podstawowym zakresie zlecenie obejmuje adaptację projektu gotowego do warunków panujących na danej działce i lokalnych przepisów oraz sporządzenie projektu zagospodarowania terenu. Jeśli architekt otrzyma dodatkowe zadania do wykonania, cena adaptacji wzrośnie. Im bardziej będzie musiał zmodyfikować projekt, tym usługa okaże się droższa i dłużej będzie trzeba czekać na jej wykonanie. Drobne zmiany architekt może wprowadzić w ramach podstawowej ceny. Im jednak zmian będzie więcej i będą bardziej skomplikowane, cena za usługę wzrośnie. Jeśli modyfikacje będą wymagać wykonania nowych obliczeń oraz rysunków zamiennych, za adaptację będzie trzeba zapłacić nawet o kilka tysięcy złotych więcej.

O kosztach usługi warto więc porozmawiać na początku, najlepiej jeszcze przed zakupem projektu. Zlecając adaptację, warto pamiętać o podpisaniu umowy z architektem. W dokumencie powinny zostać określone zadania, które ma wykonać architekt, oraz terminy ukończenia kolejnych etapów prac.

Przeczytaj także >> Adaptacja projektu domu - ile kosztuje, kiedy ją wykonać, na czym polega?