Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego

Kosztorys inwestorki ma służyć przede wszystkim określeniu kosztów, które poniesiemy, jeżeli zrealizujemy remont czy budowę domu. Dokument ten powinien zawierać informacje, które szacunkowo wskażą koszty robót budowlanych oraz będą stanowić podstawę do ustalenia wynagrodzenia dla firmy wykonawczej.

Ogólne założenia do kosztorysu - rodzaje

Kosztorys sporządzany dla banku musi uwzględniać konkretne części użytkowe (lub konstrukcyjne) budynku. W oparciu o nie dokonuje się bowiem wyliczeń. Dlatego dla jednego budynku musimy nakreślić część kosztorysową dla instalacji wod-kan, elektrycznej oraz dla innych robót budowlanych. Zatem – uwzględniając cel kosztorysu – możemy podzielić go na 4 rodzaje:

 

  • kosztorys inwestorski,
  • kosztorys ofertowy,
  • kosztorys powykonawczy,
  • kosztorys zamienny.

Dlaczego bank wymaga kosztorysu budowlanego do zaciągnięcia kredytu?

Kosztorys budowlany ma pomóc bankowi określić, czy będziemy w stanie spłacić w terminie wszystkie raty. Daje również możliwość obliczenia wysokości przyznawanego kredytu. W dokumencie dla banku musimy zatem przedstawić jak dane środki pieniężne rozlokujemy w czasie (na konkretnym etapie budowy).

W większości przypadków inwestor może sam wypełnić kosztorys, lepiej jednak skorzystać w tym zakresie z pomocy specjalisty, który dokładniej orientuje się w cenach materiałów budowlanych oraz robocizny.

Zwykle taki kosztorys możemy sporządzić sami lub dokupić wraz z projektem domu (w niektórych firmach kosztorys budowlany jest dołączany darmowo do projektu domu). Istnieją jednak wyjątki, gdy bank może wymagać podpisu specjalisty na formularzu z kosztorysem. To jednak zależy od wewnętrznych procedur instytucji.

Na co uważać podczas sporządzania kosztorysu dla banku?

1. Nie warto zaniżać kosztów dla poszczególnych etapów prac. Lepiej zostawić sobie 10% margines nadwyżki, ponieważ w czasie mogą wzrosnąć ceny materiałów budowlanych lub wystąpią nieprzewidziane, kosztowne sytuacje. Lepszy będzie więc budżet przeszacowany, a niżeli niedoszacowany.

2. W kosztorysie dla banku musimy dokładnie oszacować cenę za budowę metra kwadratowego tak, aby środki pieniężne wystarczyły na doprowadzenie budynku do stanu co najmniej surowego zamkniętego. Inaczej bank nie zabezpieczy umowy tą nieruchomością.

3. Lepiej podać dłuższy termin wykonawczy poszczególnych prac, niż za krótki. Jeżeli nie zdążymy z wykonaniem danego etapu prac, który określiliśmy w kosztorysie, bank nie odblokuje nam kolejnej transzy wypłaty środków – zrobi to dopiero po zakończeniu zobowiązania.

4. Środki musimy wydawać zgodnie z ustalonym w kosztorysie przeznaczeniem. Prace na budowie może monitorować przedstawiciel banku, dlatego bardzo ważnym jest pilnowanie ustalonego harmonogramu i rozkładu prac.

Kosztorys jest niezbędny do uzyskania kredytu
Kosztorys jest niezbędny do uzyskania kredytu

Czego nie wpisuje się do kosztorysu budowlanego do kredytu?

W kosztorysie nie uwzględniamy wyposażenia ruchomego, takiego jak np. sprzęt AGD. Jeżeli wpiszemy takie elementy do kosztorysu, zostanie on uznany za błędny i nieważny. Aby uniknąć błędów, warto skorzystać – podczas sporządzania kosztorysu – ze specjalnego formularza, który udostępniają banki.

W kosztorysie nie uwzględniamy wyposażenia ruchomego, takiego jak np. sprzęt AGD. Jeżeli wpiszemy takie elementy do kosztorysu, zostanie on uznany za błędny i nieważny.

W takim dokumencie znajdziemy rubryki, gdzie wyróżnione są poszczególne etapy prac budowlanych, miejsce na wpisanie ich kosztu, udział poszczególnych elementów, miejsca na wpisanie planowanych dat wykonania prac czy daty wypłat transz.

Rodzaje kosztorysów budowlanych – który dla banku?

1. Wstępny kosztorys inwestorski: określamy w nim szacunkowe koszty budowy. Tworzymy go jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Kosztorys inwestorski powinien zawierać dokumentację projektową z projektem domu; dokumentację z przedmiaru robót, gdzie określimy poszczególne etapy prac; dokładne powierzchnie ścian, dachów i stropów; określenie rodzaju materiałów, technologii wykonania i wykończenia. Ten kosztorys jest niezbędny do uzyskania kredytu na budowę domu. Koszt wykonania kosztorysu przed specjalistę waha się między 500 a 1500 zł.

2. Kosztorys ofertowy: tworzony na potrzeby zatrudnienia wykonawcy. Należy w nim określić ofertę cenową wykonania prac. Przygotowuje ją wykonawca na prośbę inwestora.

3. Kosztorys powykonawczy: tworzy się go wtedy, gdy wcześniej nie powstał kosztorys ofertowy. Pozwala na kontrolę wydatków oraz weryfikację wszystkich kosztów budowy domu.

Kosztorys tworzy się na podstawie projektu budowlanego
Kosztorys tworzy się na podstawie projektu budowlanego

Jak sporządzić kosztorys do kredytu dla banku?

Taki kosztorys możemy stworzyć z pomocą jednej z dwóch metod: sposobem uproszonym bądź szczegółowym. W metodzie uproszczonej opieramy się o jednostkowe ceny (np. m2). Taką metodę wykorzystuje się wtedy, gdy inwestor nie potrzebuje dokładnych wyliczeń. W metodzie szczegółowej z kolei należy dokonać rozdziału na ceny robocizny, materiałów, sprzętu, kosztów pośrednich oraz uwzględnić zysk wykonawcy. Do wyceny bardzo przydatne są Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR).

Kosztorys budowlany ma pomóc bankowi określić, czy będziemy w stanie spłacić w terminie wszystkie raty.

Pamiętajmy, by niezależnie od obranej metody, uwzględnić 10% margines błędu – będzie on dla nas zabezpieczeniem, w przypadku niespodziewanych sytuacji.

Bez kosztorysu ani rusz?

  • Udając się do banku, trzeba dysponować całym kompletem dokumentów. Wśród nich, obok projektu budowlanego czy aktu notarialnego potwierdzającego własność działki, musi znaleźć się także kosztorys.
  • Powinny zostać w nim wyraźnie zaznaczone wydatki, które zostaną pokryte ze środków własnych inwestora. Kosztorys stanowi podstawę do negocjacji, a następnie – do rozliczeń z bankiem.
  • W kosztorysie powinien zostać zawarty przybliżony harmonogram prac budowlanych. Na podstawie informacji zawartych w kosztorysie bank ustala wysokość i terminy kolejnych transz kredytu, a rzeczoznawca dokonuje wyceny przyszłej wartości nieruchomości.
  • W oparciu o dane zawarte w kosztorysie bank będzie następnie sprawdzał postępy na placu budowy. Kontrola ze strony banku to element, z którym inwestor musi się liczyć aż do momentu zawiadomienia o zakończeniu budowy.

W większości przypadków inwestor może sam wypełnić kosztorys, lepiej jednak skorzystać w tym zakresie z pomocy specjalisty, który dokładniej orientuje się w cenach materiałów budowlanych oraz robocizny. Niektóre banki wymagają, żeby kosztorys został podpisany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub został wypełniony przez uprawnionego kosztorysanta.