Kredyt na budowę domu – jaki wkład własny? Co musisz wiedzieć? Budowa 2021

Kredyt budowlano-hipoteczny – co to jest?

Kredyt budowlano-hipoteczny (kredyt budowlany) to jeden z najpopularniejszych wariantów na finansowanie budowy nieruchomości. Jego nazwa wynika z faktu, iż zaciąga się go w celu wybudowania domu (typowy kredyt budowlany), a po zakończeniu wszystkich prac staje się kredytem hipotecznym. Wyróżniamy dwa etapy zabezpieczenia kredytowania.

a) etap budowlany (kredyt budowlany)

Do czasu formalnego zakończenia prac budowalnych, inwestor jest zobowiązany regularnie opłacać raty odsetkowe. Ze względu na to, że nieruchomość jest przez cały czas budowana, banki wymagają od inwestora wykupienia polisy ubezpieczeniowej w razie losowych wypadków (np. choroba, śmierć, niezdolność do pracy). Kredyt budowlany obowiązuje do czasu zakończenia etapu budowlanego.

b) etap po zakończeniu budowy (kredyt hipoteczny)

Moment finalizacji inwestycji rzutuje bezpośrednio na zmianę zabezpieczenia, którą jest kredyt hipoteczny. Zostaje on zapisany w księdze wieczystej nowej nieruchomości i będzie wykreślony, gdy inwestor całkowicie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Co więcej – kredyt hipoteczny można otrzymać, gdy spełnia się określone warunki finansowe. W przypadku tej formy finansowania, banki wymagają wpłaty własnej w wysokości ok. 20% lub posiadania na własność działki budowlanej, na której będzie dokonywana inwestycja.

Jak banki wypłacają kredyt budowlano-hipoteczny?

Pieniądze na kredyt-budowlano hipoteczny wypłacane są w transzach (płatność podzielona na kilka kroków), przed rozpoczęciem danego etapu.

Wynika to z faktu, iż banki chcą się zabezpieczyć przed nieuczciwym postępowaniem kredytobiorcy. Bardzo często jest on również zobowiązany do prowadzenia dokumentacji budowlanej potwierdzającej postęp prac budowlanych. W konsekwencji, oprócz kosztów kredytu, należy również opłacić inspektora odpowiadającego za kontrolowanie odbywających się czynności budowlanych.

„Paradoksalnie, kredyt jest bardzo łatwo otrzymać. Należy jednak pamiętać o prawidłowym oszacowaniu swoich możliwości finansowych, zapewnieniu odpowiedniej poduszki finansowej, konsultacji z ekspertem kredytowym i świadomej, a przede wszystkim bardzo przemyślanej decyzji. Kredyt to zobowiązanie na kilkanaście lat i w tym czasie trzeba uwzględnić utratę pracy, gorszą passę, nieprzewidziane wydatki i choroby. W przeciwnym razie należy liczyć się z ogromnymi zadłużeniami.” – ekspert ds. kredytów budowlanych z redakcji Jakbudowac.pl

Warto wiedzieć, że inwestor może ubiegać się o karencję, która umożliwi spłacanie kredytu dopiero po wypłacie ostatniej transzy (w tym przypadku kredytobiorca płaci tylko i wyłącznie odsetki).

Kredyt na budowę domu – rodzaje finansowań

Kredyt budowlano-hipoteczny to tylko jedna z opcji finansowań przeznaczona głównie dla osób posiadających stabilne zaplecze finansowe (np. własna działka budowlana, 100-200 tys. zł na pierwszą wpłatę). Istnieją jednak inne rozwiązania umożliwiające posiadanie własnej działki i nieruchomości dla mniej zamożnych osób. Są to m.in. kredyt hipoteczny, pożyczka hipoteczna lub kredyt gotówkowy. Co warto o nich wiedzieć?

1. Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to jedna z najbardziej znanych form kredytowania dla większości osób. Umożliwia zakup działki, nieruchomości, mieszkania, wykonanie remontu itd. Kredyt zabezpiecza hipoteka wpisana do księgi wieczystej wybudowanego domu. W przypadku tej formy finansowania wymagany jest wkład własny oraz polisa ubezpieczeniowa trwająca aż do zakończenia prac budowalnych.

Plusem kredytu hipotecznego jest fakt, iż inwestor nie musi posiadać działki budowlanej. Wypłaca się go w transzach, a co najważniejsze – może być zaciągnięty z niewielkim wkładem własnym na remont mieszkania, zakup działki lub nieruchomości.

2. Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna to wysoko oprocentowana forma kredytu, która może być przeznaczona na dowolny cel. W tym przypadku kredytobiorca jest zobowiązany do posiadania nieruchomości pod zastaw. Wkład własny nie jest wymagany.

3. Kredyt gotówkowy

Kredyt gotówkowy nie jest zabezpieczony, wyróżnia się najwyższym oprocentowaniem spośród wszystkich wymienionych form finansowań, a co ważne – bank nie interesuje się, na co inwestor przeznacza dane środki.

Kredyt na budowę domu a oprocentowanie – jak to wygląda w rzeczywistości?

W przypadku kredytu na budowę domu należy liczyć się z dodatkowymi kosztami w formie oprocentowania. Na ratę miesięczną składa się całkowity koszt nieruchomości oraz oprocentowanie z tym związane. Może ono być stałe (obowiązujące przez cały czas trwania umowy) lub zmienne (w zależności od ilości rat pozostałych do spłaty, oprocentowanie się zmienia).

Kredyty hipoteczne w większości przypadków bazują na oprocentowaniu zmiennym. Wpływają na to m.in. stawka WIBOR, marża banku, wkład własny itd.

A) stawka WIBOR

WIBOR to stopa procentowa, na której bazują banki podczas pożyczek między sobą na rynku międzynarodowym. Powyższe koszty są w większości przypadków przenoszone na osoby zaciągające kredyty.

Stopa oprocentowania jest aktualizowana co 3 lub 6 miesięcy, a jeśli kredyt bazuje na stawce 6M (6 miesięcy), jego koszty są niższe i zyskuje kredytobiorca.

B) RRSO

RRSO to roczna stopa oprocentowania, która ukazuje całkowity, rzeczywisty koszt spłaty kredytu. Oprócz odsetek, w RRSO wliczają się również: prowizja bankowa, polisa ubezpieczeniowa itd. Świadomy wybór konkretnej oferty powinien bazować na przeanalizowaniu, ile wynosi RRSO całkowitego finansowania.

Jak wyliczana jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa jest wyliczana na podstawie deklaracji podatkowych, wyciągów z konta bankowego oraz formy zatrudnienia (w czasach koronawirusa banki częściej udzielają kredytów dla osób o średnim poziomie zarobków na umowę o pracę, niż dla osób o bardzo wysokim poziomie zarobków na własnej działalności).

Podczas oceniania zdolności kredytowej, bank bierze pod uwagę m.in. aktualne zobowiązania finansowe oraz comiesięczne wydatki. Aby mieć większe szanse na zaciągnięcie kredytu warto spłacić wszystkie debety, zrezygnować z kart kredytowych, a także wziąć pod uwagę fakt, iż jakiekolwiek niewykorzystane limity na kartach kredytowych zmniejszają zdolność kredytową.

Kredyt na budowę domu – jaki wkład własny?

Kredyt budowlany wymaga wkładu własnego na poziomie minimum 20% całkowitej ceny nieruchomości. Jest to obowiązkowe od 2017 roku, w celu udowodnienia dla danego banku, że inwestor ma stabilne podłoże finansowe.

Wkład własny można oczywiście zmniejszyć za zgodą banku, jednak należy liczyć się z tym, że raty będą wyższe, aż do uregulowania standardowej kwoty 20% wartości nieruchomości. Jeśli natomiast kredytobiorca posiada działkę – bank może wliczyć jej wartość do wkładu własnego i będzie on analogicznie mniejszy.

Kredyt na budowę domu – najważniejsze etapy

Kredyt na budowę domu można otrzymać po pozytywnej ocenie zdolności kredytowej, przeanalizowaniu wkładu własnego, wyborze odpowiedniego banku, skompletowaniu wymaganych dokumentów oraz złożeniu wniosku i podpisaniu umowy kredytowej. Tylko jak to zrobić po kolei? Praktyczne porady.

1.oceń zdolność kredytową i przemyśl docelową kwotę kredytu;
2. zaopatrz się w środki umożliwiające wpłatę własną;
3. porównaj oferty bankowe, weryfikując wymagania formalne poszczególnych instytucji;
4. skompletuj wymagane dokumenty (m.in. zatrudnienie, dochody, planowane inwestycje);
5. złóż wniosek i oczekuj na decyzję;
6. przeanalizuj krok po kroku warunki umowy;
7. podpisz umowę kredytową;
8. zaczekaj na uruchomienie kredytu (trwa to kilka dni od podpisania umowy);
9. rozlicz pierwszą transzę i rozpocznij działania.

Warto również skompletować niezbędne dokumenty. Są to m.in. dowód tożsamości, akt ślubu (nie zawsze), zaświadczenie o zatrudnieniu lub pisma poświadczające dochody (w przypadku prowadzenia własnej działalności gospodarczej), a dodatkowo kopie wpisu ewidencji KRS, NIP oraz REGON. Powyżej wymienione dokumenty dotyczyły inwestora, jednak do kredytu hipotecznego będą również potrzebne pisma dot. posiadanej działki budowlanej oraz dokumenty budowlane. Są to m.in.:

• akt notarialny lub akt darowizny (potwierdzenie, że właścicielem działki jest inwestor);
• odpis z księgi wieczystej;
• zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej;
• pismo potwierdzające do czego działka jest przeznaczona;
• wypis z rejestru gruntów;
• dziennik budowy;
• projekt budowlany;
• kosztorys;
• pozwolenie na budowę.

Aby wziąć kredyt hipoteczny, warto skorzystać z pomocy ekspertów kredytowych. Jeśli członek rodziny brał kiedyś kredyt – prawdopodobnie współpracował z taką osobą, więc warto zapytać o polecenia (kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie, które trzeba poważnie przeanalizować).

Ekspert kredytowy obiektywnie przedstawi możliwości finansowania, a co najważniejsze – pomoże przeanalizować oferty bankowe, co znacznie ułatwi podjęcie odpowiedniej decyzji.

Kredyt na budowę nieruchomości, jaki wkład własny? Podsumowanie

Kredyt budowlany to zobowiązanie na bardzo długi okres. Istnieją różne rodzaje finansowań, jednak najpopularniejszymi z nich są m.in. kredyt hipoteczny i gotówkowy oraz pożyczka hipoteczna. Wkład własny w przypadku finansowania na budowę nieruchomości musi wynosić pomiędzy 20 a 80% całkowitej ceny domu. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto przeanalizować wszystkie sprawy z rzetelnym i obiektywnym ekspertem kredytowym, a co najważniejsze – przedyskutować to pod względem obecnych i przyszłych zarobków.

FAQ – często zadawane pytania

Oto najczęściej zadawane przez Was pytania. Poznajcie odpowiedzi!

1. Kiedy należy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Wniosek o kredyt hipoteczny warto złożyć na 6 miesięcy przed planowanym rozpoczęciem budowy domu. Jest to czas na zapoznanie się z ofertami innych banków, ewentualnie zmianę podmiotu udzielającego kredyt.

2. Jak szybko można otrzymać kredyt na budowę nieruchomości?

Załatwienie kredytu na budowę domu zależy od procedur w danym banku oraz od czasu wykonania poszczególnych czynności przez inwestora.

Wniosek rozpatrywany jest maksymalnie w ciągu 21 dni, jednak termin może się przedłużyć, gdy w dokumentacji brakuje odpowiednich pokwitowań. Otrzymanie kredytu na budowę nieruchomości od złożenia wniosku do ostatecznej decyzji trwa maksymalnie 2-3 miesiące.

3. Jaki jest maksymalny okres budowy domu?

Przewidywany czas realizacji większości inwestycji to ok. 2 lata. Ustala to inwestor według własnych preferencji, jednak prace trwające dłużej niż 24 miesiące, wymagają podpisania dodatkowego aneksu i ponownej weryfikacji zdolności kredytowej.