Niezbędna adaptacja projektów gotowych

Aby każdy postawiony w Polsce dom był bezpieczny dla użytkowników, należy zakupiony gotowy projekt dostosować do warunków panujących na działce. W tym celu musi być poddany adaptacji. Jest to warunek konieczny dla uzyskania pozwolenia na budowę.

Projekty wykonywane na indywidualne zamówienie są przygotowywane z uwzględnieniem warunków zabudowy dla konkretnej działki, etap adaptacji przebiega już w trakcie przygotowania projektu.

Na czym polega adaptacja?

Adaptacja projektu budowlanego to dokładne dopasowanie go do warunków klimatycznych i geodezyjnych działki budowlanej. Wcześniej każdy inwestor udaje się do urzędu miasta lub gminy po wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub – w razie braku takich wytycznych – po decyzję o warunkach zabudowy. Te właśnie dokumenty precyzyjnie określają obowiązujące nas normy, które musi spełnić projekt domu. Jeśli ich nie spełnia, budowa nie będzie mogła ruszyć zgodnie z prawem.

Adaptacja projektu budowlanego polega na dokładnym dopasowaniu projektu do warunków klimatycznych i geodezyjnych działki budowlanej.

Plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy wyznaczają między innymi: wygląd domu lub dachu, kąt nachylenia połaci, powierzchnię zabudowy, wysokość budynku czy wielkość terenów zielonych. Wypis jest odpłatny, lecz są to niewielkie koszty –

Adaptacja projektu gotowego
Jedne z najczęściej dokonywanych zmian dotyczą rozmieszczenia stolarki okiennej i drzwiowej

w granicach 30–50 zł, natomiast wyrys kosztuje 20 zł za jedną stronę. Na podstawie tych danych może powstać adaptacja naszego projektu do działki, na której ma stanąć. Mówiąc w skrócie, adaptacja sprowadza się do wyrysowania projektu domu i przyłączy, wykonania opisu do projektu zagospodarowania i wyliczeń powierzchni terenu oraz uzupełnienia projektu o dodatkowe dokumenty (oświadczenia, opis BIOZ itp.) wymagane przez urząd i przepisy. Innymi słowy, sprawdzane i przeliczane są wszystkie szczegóły konstrukcyjne, dołączane wszelkie opinie i uzgodnienia, a projekt zostaje wrysowany w naszą działkę wraz z propozycją wykonania przyłączy. Do zadań architekta adpatującego należy również wyznaczenie obszaru oddziaływania budynku, co ma niemałe znaczenie, ponieważ od zakresu oddziaływania zależy, czy dom będzie można budować na podstawie zgłoszenia, czy też niezbędne będzie pozwolenie. 

Tyle w części obowiązkowej. Adaptacja jednakże jest dla inwestora świetną okazją do spełnienia swoich indywidualnych życzeń.

Modyfikacja projektu gotowego

W ramach części nieobowiązkowej adaptacji projektu budowlanego inwestor ma szansę zmodyfikować projekt zgodnie ze swoimi potrzebami. Wśród najczęściej spotykanych decyzji można wymienić dla przykładu: zmianę w zastosowanych materiałach budowlanych i zmiany w stolarce okienno-drzwiowej. Profesjonalne firmy najczęściej oferują swoim klientom przy zakupie gotowego projektu zgodę in blanco, która pozwala na przeprowadzenie niektórych modyfikacji.

Projektant, który dokonuje adaptacji, nie musi być tym samym, który stworzył projekt. Decyzją prawa projektant adaptujący automatycznie staje się jednak odpowiedzialny za końcową wersję projektu. Jednakże pierwotny autor projektu musi być poinformowany o wszelkich bardziej znaczących zmianach w oryginalne i musi wyrazić na nie zgodę. Taka zgoda z reguły jest wydawana bezpłatnie.

Adaptacja stanowi okazję do zmodyfikowania projektu zgodnie z indywidualnymi potrzebami inwestora. Trzeba jednak pamiętać, że istotne korekty mogą znacząco podnieść cenę usługi. 

Obowiązki architekta adaptującego

Projektant jest zobowiązany podpisać projekt i dołączyć do niego zaświadczenie o wpisie do izby zawodowej. Wymagane jest także oświadczenie o kompletności i zgodności projektu budowlanego zgodnie z przepisami i normami. Dodatkowo projektant adaptujący ma obowiązek nadzorować wszystkie alternatywne rozwiązania technologiczne i nanieść wprowadzone zmiany na oryginał projektu. Na życzenie klienta projektant adaptujący może także bezpośrednio kontrolować przebieg prac budowlanych, sprawdzając ich zgodność ze wskazówkami wynikającymi z projektu.

Ze względów praktycznych podpowiadamy, aby najlepiej wybierać projektanta adaptującego z okolic regionu, ponieważ będzie on dobrze orientował się w specyfice lokalnych gruntów i rynku. Poza tym bliskość ułatwia także ewentualną kontrolę postępów w pracy.

Projektant adaptujący musi nie tylko posiadać aktualne uprawnienia budowlane (których kopie należy dołączyć do dokumentacji), lecz również jest zobowiązany posiadać aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa.

Architekt adaptujący
Do obowiązków architekta adaptującego należy sprawdzenie konstrukcji budynku w zakresie jej dostosowania do lokalnych warunków

Chcemy podkreślić, że adaptacja projektu uwzględnia naprawdę szczegółowe dane, takie jak np. głębokość przemarzania gruntu na naszej działce, nośność gruntu czy położenie względem stron świata, dlatego adaptacja projektu budowlanego jest gwarantem naszego bezpieczeństwa, trwałości domu i daje nam możliwość wprowadzenia zmian w oryginalnym rysunku – oczywiście na tyle, na ile pozwolą na to warunki konstrukcyjne.

Jeżeli okazuje się, że trzeba w znacznym stopniu zmienić projekt wyjściowy, lepiej zdecydować się na inny projekt lub wybrać projekt przygotowany na indywidualne zamówienie.

Koszt adaptacji

Adaptacja projektu gotowego bez dużych zmian może kosztować około kilkuset złotych. Cena wzrasta wraz ze stopniem skomplikowania życzeń klienta lub warunków gruntowych – szczególnie gdy przeróbki dotyczą elementów konstrukcyjnych, czyli ścian nośnych oraz więźby i połaci dachu.

Niekorzystne zmiany w projektach 

Pamiętajmy, że każdy projektant od początku zawsze stara się stworzyć wnętrze maksymalnie funkcjonalne. Wszelkie zmiany w konstrukcji mogą zniekształcić ogólny wygląd budynku oraz wpłynąć na zmniejszenie funkcjonalności pomieszczeń.

Oferty katalogowe biur projektowych są bardzo duże, jednak nie zawsze inwestor znajdzie projekt, który spełni jego wszystkie wymagania i oczekiwania. Jeżeli okazuje się, że będą Państwo zmuszeni w znacznym stopniu zmienić projekt wyjściowy, lepiej zdecydować się na inny projekt lub wybrać projekt indywidualny.