Mam projekt domu – i co dalej? Architekt odpowiada

1. Warunki zabudowy (WZ) lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Inwestorze, zanim rozpoczniesz budowę domu jednorodzinnego, musisz m.in. upewnić się, że projekt jest zgodny z wymaganiami określonymi dla działki, na której planujesz budowę. Wyróżnia się dwa dokumenty, które regulują te kwestie: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz warunki zabudowy (WZ). Jeśli Twoja działka znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, powinieneś upewnić się, że projekt domu jest zgodny z jego zapisami. Brak zgodności projektu z MPZP może skutkować np. koniecznością wprowadzenia zmian w projekcie.

MPZP to dokument uchwalany przez daną gminę, który określa, jakie budynki można postawić na danym terenie. Obejmuje szczegółowe wytyczne dotyczące:

• przeznaczenia terenu,
• powierzchni działki,
• maksymalnej wysokości budynków (liczba kondygnacji wraz z poddaszem użytkowym),
• linii zabudowy, odległości od sąsiednich działek i drogi,
• kształtu dachu (nachylenie połaci dachu oraz jej kolor),
• elewacji budynków,
• infrastruktury technicznej (dostęp do mediów, dróg).

W przypadku, gdy działka nie jest objęta MPZP, to konieczne będzie uzyskanie WZ – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby ją otrzymać, musisz złożyć wniosek w urzędzie gminy, który powinien zawierać:

• dane dotyczące działki,
• opis inwestycji,
• określenie potrzeb w zakresie infrastruktury (np. media, dostęp do drogi publicznej),
• wstępne parametry budynku.

2. Zmiany w projekcie gotowym, czyli adaptacja projektu gotowego

Kupno gotowego projektu domu to popularne rozwiązanie – zwłaszcza ze względu na szybkość realizacji w porównaniu z projektem indywidualnym. Warto jednak wiedzieć, że zakup projektu nie oznacza to, że możesz od razu przystąpić do budowy. Każdy gotowy projekt powinien zostać zaadaptowany, czyli dostosowany zwłaszcza do lokalnych warunków i przepisów.

Podstawowa adaptacja do lokalnych przepisów i warunków panujących na działce

Adaptacja projektu jest konieczna, ponieważ żaden gotowy projekt domu nie jest automatycznie dostosowany do konkretnej działki ani lokalnych warunków. Na tym etapie główną rolę odgrywa projektant adaptujący (architekt z uprawnieniami umożliwiającymi projektowanie bez ograniczeń), który biorąc odpowiedzialność za projekt, dopasowuje go do wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego, warunków zabudowy, uwarunkowań terenowych oraz indywidualnych potrzeb inwestora.

Adaptacja obejmuje m.in.:

• dostosowanie projektu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy;
• dostosowanie fundamentów i konstrukcji do warunków gruntowych – jeśli działka ma np. niską nośność gruntu, konieczne może być wzmocnienie fundamentów;
• dostosowanie projektu do warunków klimatycznych – inne rozwiązania techniczne dotyczące np. ocieplenia budynku czy izolacji przeciwwodnej.

Już na etapie adaptacji warto rozważyć także wprowadzenie dodatkowych zmian, które mogą znacząco poprawić funkcjonalność domu oraz zoptymalizować koszty budowy czy późniejszej eksploatacji budynku.

Zmiany dodatkowe – warto je wprowadzać

Nawet jeśli wybrany projekt typowy odpowiada Ci pod względem ogólnego układu, to nie zapominaj o możliwości dostosowania projektowanego budynku do swoich indywidualnych potrzeb i preferencji. Zmiany mogą: obniżyć koszty budowy, zoptymalizować układ funkcjonalny, zwiększyć funkcjonalność domu, obniżyć koszty eksploatacji (np. zmiana źródła ogrzewania na ekologiczne). 

Zmiany, których możesz dokonać w gotowym projekcie domu to np.:

• optymalizacja konstrukcji budynku – zmniejszenie liczby ścian nośnych, uproszczenie bryły budynku, zmiana dachu;
• zmiana układu pomieszczeń – przesunięcie ścianek działowych, rezygnacja z niepotrzebnych pomieszczeń;
• zwiększenie funkcjonalności przestrzeni – dodanie pomieszczeń gospodarczych bez zwiększania powierzchni domu;
• zmiana źródła ogrzewania na bardziej ekologiczne – warto rozważyć instalację pompy ciepła, ogrzewania podłogowego czy paneli fotowoltaicznych;
• dodatkowa izolacja termiczna.

3. Wybór wykonawcy i kierownika budowy

Po zakupie projektu i adaptacji do lokalnych warunków należy zatrudnić  kierownika budowy oraz wykonawcę / wykonawców. Te decyzje, które musisz podjąć, będą miały bezpośredni wpływ na jakość wykonania i tempo robót, a także na finalne koszty inwestycji.

Najlepszym źródłem informacji o jakości pracy wykonawcy są rekomendacje innych osób. Jeśli ktoś z Twojego otoczenia budował dom, warto zapytać o jego doświadczenia. Opinie znajdziesz także na forach internetowych. Warto zwrócić uwagę także na to, czy wybrana firma budowlana ma doświadczenie w realizacji projektów podobnych do Twojego – wykonawcy mogą specjalizować się w różnych typach zabudowy, np. jednorodzinnej, bliźniaczej, energooszczędnej, pasywnej.

Co więcej, podczas wyboru wykonawcy warto sprawdzić, jaki zakres prac oferuje dana firma. Niektóre firmy realizują inwestycje w systemie pod klucz, co oznacza, że zajmują się wszystkimi etapami budowy – od fundamentów po wykończenie wnętrz. Inne mogą specjalizować się jedynie w określonych etapach budowy – stan surowy otwarty lub stan surowy zamknięty. Nie zapominaj również o tym, że umowa z wykonawcą powinna obejmować: szczegółowy zakres prac, termin realizacji, kary umowne za przekroczenie terminów.

Kierownik budowy jest natomiast odpowiedzialny za nadzór nad wszystkimi pracami budowlanymi oraz za ich zgodność z przepisami. Do jego głównych zadań należą:

• prowadzenie dziennika budowy – to oficjalny dokument, w którym rejestrowane są wszystkie istotne wydarzenia na placu budowy;
• nadzór nad zgodnością prac z projektem i przepisami;
• koordynacja prac – kierownik budowy nadzoruje harmonogram prac i koordynuje działania różnych ekip;
• odbiór robót – po zakończeniu poszczególnych etapów budowy kierownik budowy dokonuje odbioru robót i sprawdza ich zgodność z projektem oraz ze standardami technicznymi.

4. Pozwolenie na budowę

Uzyskanie pozwolenia na budowę to kolejna formalność niezbędna do rozpoczęcia budowy. Decyzję administracyjną wydaje odpowiedni organ: Starostwo Powiatowe, prezydent miasta, wojewoda, Główny Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

Aby ubiegać się o pozwolenie na budowę, należy zgromadzić dokumentację potwierdzającą zgodność planowanej inwestycji z obowiązującymi przepisami i warunkami lokalnymi. Do wniosku należy dołączyć powyższe dokumenty:

• 4 egzemplarze kompletnego projektu budowlanego,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• wypis z rejestru gruntów;
• 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – składa się wtedy, gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• warunki techniczne dotyczące dostawy mediów (gazu, energii elektrycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej);
• mapę sytuacyjno-wysokościową przeznaczoną do celów projektowych – wykonuje ją geodeta; mapa do celów projektowych zawiera szczegółowe informacje na temat działki, na której ma zostać postawiony budynek (wymiary, ukształtowanie terenu, sąsiednie obiekty).

Gdy zgromadzisz wszystkie niezbędne dokumenty, wniosek należy złożyć do właściwego organu administracyjnego – starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Następnie organ administracyjny weryfikuje jego kompletność oraz zgodność z przepisami prawa budowlanego. Urzędnicy sprawdzają, czy projekt domu jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy, a także, czy działka, na której planowana jest budowa, spełnia wymagania techniczne. Organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce jednak czas oczekiwania może być krótszy. W sytuacji, gdy obszar oddziaływania budowy będzie mieścić się w całości na działce, to nie zachodzi potrzeba, aby informować właścicieli sąsiednich działek o inwestycji. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji administracyjnej, czyli wydaniu pozwolenia na budowę, musisz poczekać na jej uprawomocnienie. Proces ten trwa 14 dni od momentu doręczenia decyzji.

Uwaga: W przypadku uzyskania odpowiedzi negatywnej należy zgłosić się do drugiej instancji – do wojewody. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę nie wolno rozpoczynać żadnych robót budowlanych.

5. Co zrobić przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę następnym krokiem jest przygotowanie do rozpoczęcia prac budowlanych. Ten etap także wymaga odpowiedniego zaplanowania, aby zapewnić płynny start budowy oraz uniknąć problemów technicznych.

Zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia prac budowlanych

Zanim rozpocznie się budowa Twojego domu, musisz złożyć zawiadomienie – przynajmniej 7 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia prac. Jest to formalne potwierdzenie tego, że budowa będzie się odbywała zgodnie z wydanym pozwoleniem i pod nadzorem wyznaczonego kierownika budowy.

Do zawiadomienia dołącza się:

• oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków,
• oświadczenie o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• kopię pozwolenia na budowę.

Przygotowanie działki i stan zero

Także Twoja działka musi zostać odpowiednio przygotowana. Należy zadbać o dostęp do wody i prądu, a także odpowiednio zorganizować teren budowy.

Dostęp do wody jest kluczowy już od pierwszego dnia budowy (np. do przygotowania zapraw czy betonu). W sytuacji, gdy działka nie ma jeszcze przyłącza do sieci wodociągowej, konieczne jest zapewnienie wody w inny sposób. Możesz np. postawić mauzer, czyli zbiornik o pojemności około 1000 litrów, do którego dowieziesz wodę. Jeśli istnieją warunki do wykonania studni, to koszt budowy prostej studni wierconej ręcznie wynosi około 3 tys. zł. Natomiast jeżeli nie ma przyłącza do sieci energetycznej, to istnieją dwie opcje. Pierwsza to zamówienie prądu budowlanego, warto jednak podkreślić, że nie zawsze jest to możliwe na początkowych etapach budowy. Drugą opcją jest wynajem lub zakup agregatu prądotwórczego. Nie zapominaj również o tym, że sam wykonawca może posiadać własny agregat.

Uwaga: Przygotowanie działki obejmuje wyznaczenie miejsc składowania materiałów, zaplanowanie dróg dojazdowych oraz odpowiednie zabezpieczenie terenu.

W tym miejscu warto również wyjaśnić, czym jest stan zero. Najprościej mówiąc, to etap przed budową domu, który obejmuje prace ziemne, czyli wytyczenie fundamentów, wykonanie wykopów, ewentualnie usunięcie warstwy ziemi urodzajnej (humusu) oraz wylanie fundamentów.

Negocjacje cen materiałów budowlanych

Zakup materiałów to jeden z największych kosztów związanych z budową domu. Ceny materiałów mogą się różnić w zależności od regionu, dostawcy, a także od aktualnej sytuacji rynkowej. Hurtownie budowlane i dostawcy często są otwarci na negocjacje, zwłaszcza jeśli zamawiasz większe ilości materiałów. Warto też skonsultować zakup z wykonawcą z uwagi na to, że firmy budowlane często mają wypracowane relacje z dostawcami i mogą uzyskać lepsze warunki zakupu niż indywidualny inwestor. Ponadto, wykonawca może doradzić, jakie materiały wybrać, aby osiągnąć najlepszy stosunek jakości do ceny.