Zakup działki - od tego wszystko się zaczyna

Dom, który zamierzasz wybudować, najprawdopodobniej będzie służył na długie lata, dlatego miejsce, w którym zdecydujesz się rozpocząć inwestycję, jest kluczową sprawą. Każdy zakup powinien być gruntownie przemyślany, a atrakcyjna finansowo działka sprawdzona pod kątem prawnym.

Przed zakupem poproś sprzedającego o następujące dokumenty:

  • akt własności działki,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

W Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprawdź, jakie jest przeznaczenie działki oraz możliwości jej zabudowy. W przypadku braku planu (większość starych planów wygasła, a z przybliżonych danych wynika, że blisko 70% gmin w Polsce nie zatwierdziło dotychczas nowych) konieczne jest sprawdzenie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określa, czy dany teren posiada funkcję mieszkaniową.

Jeśli teren nie jest objęty planem, powinniśmy niezwłocznie wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy (formularz i spis niezbędnych załączników otrzymamy w urzędzie). Zarówno wgląd w plan zagospodarowania, jak i złożenie wniosku są bezpłatne.
Proces przygotowania i wydania warunków zabudowy (WZ) zależnie od gminy trwa nawet do pół roku, a poprzedzony jest analizą urbanistyczną działki wymagającą licznych urzędowych konsultacji. Warunki zabudowy określają m.in.:

  • dopuszczalną szerokość i wysokości elewacji frontowej,
  • kąt nachylenia i układ połaci dachowych,
  • wysokość kalenicy,
  • maksymalną powierzchnię użytkową budynku,
  • rodzaj zabudowy (ilość kondygnacji),
  • powierzchnię działki pozostającą biologicznie czynną.

Warto sprawdzić, czy w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej działki wybudowany jest inny dom. Brak jakichkolwiek inwestycji może utrudnić uzyskanie warunków zabudowy, a tym samym pozwolenia na budowę. Z kolei gdy na sąsiedniej działce prowadzona jest inwestycja lub wybudowany dom, szybko uzyskamy pozwolenie na budowę w oparciu o tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą na terenach nieobjętych planem należy wznosić budynki nawiązujące gabarytami do sąsiedzkiej

zabudowy.

Poza walorami krajobrazowymi należy zadbać, aby działka ułożona była odpowiednio według stron świata, miała dostęp do drogi publicznej i wyposażona była w media. Dostępność tych ostatnich zdecydowanie przyspieszy etap inwestycji, z kolei w przypadku braku energii elektrycznej i kanalizacji należy sprawdzić, jakie są koszty i możliwości ich przyłączenia.

Jaka powierzchnia działki?

Wielkość działki to jeden z podstawowych parametrów. Od możliwości finansowych inwestora zależy, na jak dużą inwestycję możemy sobie pozwolić. Wielkość działki warunkuje późniejszy wybór projektu domu, jak również pozwala określić zagospodarowanie terenu wokół domu. Jeżeli planujesz aktywny wypoczynek, lubisz spędzać czas w ogrodzie, chętnie rozpalasz grilla, nie powinieneś kupować działki mniejszej niż 1500 m². Drugim obok powierzchni istotnym parametrem działki jest jej kształt. Najbardziej komfortowym rozwiązaniem jest zakup działki w kształcie wydłużonego prostokąta. Nie będzie wówczas problemów z wpisaniem budynku oraz zagospodarowaniem ogrodu.

Działka z łatwym dojazdem do miasta czy z dala od cywilizacji?

Walory krajobrazowe są indywidualną sprawą każdego inwestora. Dla jednych najcenniejszy będzie spokój, cisza oraz kontakt z naturą. Wówczas zdecydują się na budowę domu w otoczeniu lasów, terenów zielonych czy jeziora. Dla innych z kolei decydujące znaczenie odegra szybki i bezproblemowy dojazd do pracy czy – w przypadku najmłodszych domowników – przedszkola i szkoły.

W tym pierwszym przypadku z reguły występują dodatkowe koszty doprowadzenia mediów, utwardzenia drogi dojazdowej, a także ochrony naszego mienia. Z kolei dobra lokalizacja działki względem węzła komunikacyjnego pozwala skorzystać z alternatywnych środków transportu, jakimi są podmiejskie autobusy i komunikacja miejska. Nie jest to bez znaczenia w przypadku awarii samochodu lub wkroczenia naszych dzieci w kolejny etap edukacji.

Warto dobrze zaplanować naszą inwestycję z wyprzedzeniem czasowym. Omawiane na początku artykułu aspekty prawne pozwolą nam zbadać, czy planowana inwestycja jest możliwa oraz czy na upatrzonym terenie możemy wybudować dom spełniający nasze wymagania. W siedzibie gminy poznamy również zamierzenia inwestycyjne dotyczące najbliższej okolicy. A poznać je warto, bo inwestując w spokój i ciszę, z całą pewnością nie zakładamy, że w najbliższych latach obok naszej działki przebiegać będzie trasa szybkiego ruchu. Pamiętaj o mediach i dostępie do drogi publicznej. W przypadku terenu pozbawionego takiego dostępu (działki położonej np. za szczelnym, oddzielającym ją od drogi pasem działek) istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5–6 m z działki sąsiada. Zapis notarialny gwarantuje nam możliwość korzystania z działki sąsiada. Jednak praktyka wskazuje, że służebność drogowa bywa przyczyną częstych konfliktów. Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać bez naruszenia czyjejkolwiek własności.

Zwróć uwagę, czy na działce rosną piękne, długoletnie drzewa (minimum 5-letnie) oraz stare budowle, które będziesz chciał usunąć. Owy dodatkowy inwentarz, początkowo nawet dodający uroku naszemu terenowi, może być przyczyną późniejszych utrapień. Sprawdź w lokalnej służbie ochrony przyrody lub zabytków, czy drzewa można wyciąć, a budynki rozebrać. Jeśli okażą się chronionymi prawem pomnikami przyrody lub zabytkami, odłóż zakup oferowanej nieruchomości i rozpocznij nowe poszukiwania.

A zatem...

Jeśli już znamy rzeczywistą wartość rynkową naszej działki, sprawdziliśmy wszystkie powyższe aspekty i zdecydowaliśmy się na jej zakup, pora rozpocząć negocjacje cenowe. Znając niedoskonałości działki, oszacujmy koszty ich usunięcia bądź zneutralizowania, zsumujmy je i odejmijmy od proponowanej wartości początkowej.